Office

Rekordowa kwota €281 mld zainwestowana na rynku nieruchomości komercyjnych i najem powierzchni biurowych sięgający poziomu 9.6 mln m kw. na najważniejszych rynkach europejskich w 2019 roku

25 lutego 2020

Inwestycje na rynku nieruchomości komercyjnych: wyjątkowy ostatni kwartał 2019 roku przyczynił się do ustanowienia nowego rekordu w sektorze inwestycyjnym w Europie.Wolumen transakcji inwestycyjnych na poziomie €100 mld zawartych w 4 kw. stanowił ponad jedną trzecią całkowitej kwoty €281 mld zainwestowanych w całym 2019 roku, co jest wynikiem o 3% wyższym od tego osiągniętego we wcześniejszym rekordowym 2018 r. Jest to kwota tym bardziej imponująca, że największy historycznie rynek, tzn. Wielka Brytania, już drugi rok z rzędu doświadczył wyhamowania (-18%) wynikającego z wątpliwości co do jego dalszej współpracy
z krajami Unii Europejskiej. Holandia (czwarty rynek europejski) również odnotowała spadek
(-28%). Jednak wyniki dwóch pozostałych głównych rynków, a mianowicie Niemiec (+19%) oraz Francji (+19%), a także pozostałych rynków wiodących, takich jak Szwecja (+44%), Włochy (+41%) oraz Irlandia (+84%), przeważyły nad spadkami i w efekcie wynik za 2019 rok przekroczył wielkość wolumenu inwestycyjnego osiągniętego rok wcześniej.

Udział Niemiec w tym wzroście wyniósł €12 mld. Tym samym rynek ten ustanowił nowy rekord, przekraczając swój dotychczasowy najwyższy wynik z roku 2007. Zarówno w Berlinie jak i w Monachium w 2019 r. sfinalizowano transakcje inwestycyjne o wartości ponad €10 mld.

2019 był rokiem rekordowym również dla Francji, gdzie wartość dokonanych inwestycji po raz pierwszy przekroczyła poziom €40 mld – do takiego wyniku przyczyniły się transakcje zawarte we wszystkich klasach aktywów i we wszystkich regionach kraju.

Powierzchnie biurowe pozostają najważniejszą kategorią aktywów na poziomie europejskim, stanowiąc 47% wszystkich inwestycji (+6%). Około 20 zawartych transakcji osiągnęło w sumie całkowitą wartość €20 mld. W szczególności właścicieli zmieniły trzy francuskie i niemieckie portfele o znaczącej wielkości, a także wiele pojedynczych budynków w tych dwóch krajach, jak również w Wielkiej Brytanii i Irlandii. W skali europejskiej nieruchomości handlowe ucierpiały z powodu utraty zaufania inwestorów, kontynuując w ten sposób trend spadkowy, który rozpoczął się w 2016 roku i będzie trwał w najbliższej przyszłości. Wśród największych transakcji zawartych w ubiegłym roku znalazło się kilka portfeli, na czele z dwoma niemieckimi o wartości ponad € 1 mld. Wydaje się, że po nagłym wzroście w 2017 roku sektor logistyczny ustabilizował się, przyciągając od tego czasu inwestycje w wysokości około €38 mld rocznie. W 2019 roku odnotowano 17 transakcji o jednostkowej wartości ponad €200 mln, z czego 14 było transakcjami portfelowymi zawartymi głównie we Francji, Szwecji, Niemczech oraz Wielkiej Brytanii.

Ożywienie w sektorze inwestycji zagranicznych na europejskim rynku w 2019 roku
W porównaniu z 2018 r. inwestycje zagraniczne na rynku europejskim w roku 2019 nabrały tempa (+10%). Napływ kapitału zagranicznego stanowiły połowę inwestycji dokonanych w ciągu całego roku, tj. €141 mld. Wartość inwestycji po stronie inwestorów europejskich (+ 13%) to również nowy rekord (€61,7 mld), stanowiący 44% wartości wszystkich transakcji. Kraje, które w największym stopniu skorzystały na tym wzroście to Niemcy (€14 mld), Holandia (€6 mld) oraz Włochy (€4 mld).

Inwestorzy koreańscy odegrali ważną rolę w 2019 r. na rynku europejskim. Na przykład we Francji zainwestowali oni bezprecedensową kwotę €4,3 mld. Pomimo dużego zaangażowania kapitału z Korei Południowej, w ujęciu ogólnym poziom inwestycji azjatyckich na szczeblu europejskim znacznie spadł w porównaniu z 2018 r., głównie ze względu na sytuację w Wielkiej Brytanii. W 2017 i 2018 roku wartość inwestycji azjatyckich była ogromna, a ich przedmiotem były głównie prestiżowe aktywa w Londynie. W 2019 roku inwestorzy z Azji byli już mniej aktywni (-50% w porównaniu z 2018 rokiem), co doprowadziło do niedoboru na poziomie ponad €6 mld. Wartość inwestycji dokonanych przez nich w Niemczech też spadła (-30%)

Larry Young, Dyrektor Międzynarodowej Grupy Inwestycyjnej (International Investment Group) BNP Paribas Real Estate.

Po dramatycznym spadku w 2016 roku, poziom kapitału zainwestowanego na rynku europejskim przez podmioty z USA obecnie stopniowo wzrasta. W 2019 roku nabrał on rozpędu (+38%), co było drugim najwyższym wynikiem od 2015 roku, w którym odnotowano €43,5 mld. Inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych poszli pod prąd ogólnego trendu, więcej niż podwajając wartość swoich inwestycji w Wielkiej Brytanii i prawie ją podwajając w Niemczech. Inwestycje z Bliskiego Wschodu nieznacznie wzrosły w porównaniu z 2018 rokiem (+14%). Od 2016 roku mieszczą się one w przedziale od €6,5 mld do €8 mld. W 2019 roku gracze z Bliskiego Wschodu zwiększyli poziom swoich inwestycji w Niemczech i we Włoszech, a utrzymali je na stabilnym poziomie w Wielkiej Brytanii.

Popyt na powierzchnie biurowe na 15 głównych rynkach europejskich utrzymuje się na wysokim poziomie
W 2019 roku na 15 głównych rynkach europejskich odnotowano niewielki spadek liczby transakcji najmu powierzchni biurowych. Poziom najmu osiągnął wielkość 9.6 mln m kw., co stanowiło spadek o 4% w porównaniu z rokiem 2018. To jednak nadal wysokie wyniki pozostające znacznie powyżej średniej długoterminowej.

Co więcej, za tą ogólną wartością kryją się bardzo zróżnicowane sytuacje na poszczególnych rynkach. Niektóre z nich wykazują wyraźne oznaki spowolnienia, podczas gdy inne nadal kwitną. Berlin ponownie pobił wszystkie swoje wcześniejsze rekordy. Poziom najmu wzrósł o 22%
w porównaniu z rokiem 2018 i po raz pierwszy przekroczył próg miliona m kw., i to pomimo niedoboru podaży. To samo dotyczy Mediolanu, w którym odnotowano wzrost o 25% w stosunku do najwyższego poziomu najmu w historii. Wreszcie Madryt (+16%) i Bruksela (+42%) odnotowały najwyższe wzrosty popytu od 2007 roku, a wielkość powierzchni wynajętej
w Luksemburgu przyrosła o 5%. Pomimo spadków wielkości popytu netto odnotowanych w Centralnym Paryżu (-6% na skutek braku podaży), Warszawie, Lizbonie (obydwa rynki odnotowały spadki na poziomie -8%) oraz Dublinie (-17%), poziom najmu pozostaje wysoki i porównywalny ze średnimi długoterminowymi, a nawet wyższy. Będąc w niepewnej sytuacji politycznej, rynek w Centralnym Londynie odnotował niezłe wyniki pomimo gwałtownego spadku wolumenu o 19% w porównaniu ze znakomitym rokiem 2018.

Wolumen transakcji na europejskim rynku powierzchni biurowych wzrasta nieprzerwanie od kilku lat. W związku z tym wiele rynków notuje bardzo niski wskaźnik pustostanów, zwłaszcza w dzielnicach biznesowych o najbardziej ugruntowanej sytuacji, czego efektem są rosnące stawki czynszów we wszystkich największych miastach Europy

Lou Cellier, Zastępca Dyrektora Działu Advisory & Alliances w BNP Paribas Real Estate

W rezultacie średni wskaźnik pustostanów liczony dla 15 głównych rynków w Europie spadł do 5,2%, przy czym znacznie niższy poziom wakatów odnotowano w Berlinie (1,5%) i Monachium (2,4%). Największe spadki wskaźnika powierzchni niewynajętej odnotowano w Madrycie (-140 pb), Warszawie (-120 pb), Amsterdamie oraz Lizbonie (-100 pb). Równocześnie czynsze dla najatrakcyjniejszych nieruchomości na wszystkich rynkach europejskich utrzymały się na stabilnym poziomie lub wzrosły. Największy wzrost czynszów odnotowano w Lizbonie (+19%, €300/m kw./rok). Poza tym znaczące wzrosty odnotowano w Berlinie (+11%), Amsterdamie (+8%), Hamburgu oraz Warszawie (+7%).

Dobry początek 2020 roku
Chociaż poziom wzrostu gospodarczego w Europie w 2019 roku nie spełnił wszystkich oczekiwań, co było spowodowane napięciami handlowymi pomiędzy USA a Chinami oraz Brexitem, najnowsze analizy gospodarcze sugerują pozytywne nastroje na 2020 rok.

Podpisanie pierwszego porozumienia handlowego pomiędzy USA a Chinami oraz rozpoczęcie negocjacji między Unią Europejską a Wielką Brytanią, w połączeniu z pozytywnymi nastrojami rynkowymi sugerują, że poziom wzrostu gospodarczego powinien ustabilizować się lub nawet poprawić w 2020 roku

Richard Malle, Global Head of Research w BNP Paribas Real Estate

Inflacja w strefie euro jest nadal niska, a polityka pieniężna prawdopodobnie pozostanie niezmieniona. Zgodnie z ostatnimi deklaracjami EBC nie przewiduje się podwyżki kluczowych stóp procentowych do 2022 roku.

W ciągu najbliższych trzech lat spodziewany jest w Europie napływ kapitału, co wynika z bliskich terminów zapadalności obligacji skarbowych o ogromnej wartości, a także kontynuacji ekspansywnej polityki pieniężnej przez niektóre z banków centralnych. W kontekście utrzymujących się niskich stóp procentowych, sektor nieruchomości może stanowić atrakcyjną alternatywę dla inwestorów poszukujących zwrotów przy stosunkowo umiarkowanym ryzyku

Richard Malle, Global Head of Research w BNP Paribas Real Estate