Rynek inwestycyjny odbiciem sytuacji ekonomicznej

10 maja 2023

Polski rynek nieruchomości komercyjnych coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów szukających wartości dodanej
Sytuacja na rynkach finansowych i niepewność gospodarcza przekładają się na wzrost stóp kapitalizacji
Wyraźna przewaga kapitału Europejskiego po stronie kupujących

Zgodnie z przewidywaniami początek 2023 roku na polskim rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne nie przyniósł oczekiwanych wyników z powodu trudnych warunków finansowania i niepewności gospodarczej. Mimo to, część funduszy szuka okazji do inwestowania, analizując projekty pod kątem generowania wartości dodanej. Dobry początek roku zaliczył sektor przemysłowo-logistyczny.

W pierwszym kwartale 2023 roku odnotowano wolumen transakcji inwestycyjnych wynoszący 651 milionów Euro. Stanowi to blisko 40% wartości zanotowanej w analogicznym okresie 2021 roku i jest o 763 miliony Euro mniej w porównaniu z poprzednim kwartałem.

W analizowanym okresie przeważający udział w inwestycjach przypadł na nieruchomości przemysłowo-logistyczne, stanowiące aż 62% wolumenu kwartalnych transakcji. Drugą dominującą kategorią były nieruchomości handlowe, które stanowiły 21% udziału w całkowitym wolumenie inwestycji w tym okresie.

W przypadku niemal wszystkich klas aktywów stawki czynszowe nadal rosną, co pozwoliło częściowo zneutralizować kwartalny wzrost stóp kapitalizacji o około 0,25 p.p. Rynek obligacji międzynarodowych oferuje atrakcyjne zwroty, wpływając na przecenę bezpiecznych klas aktywów, takich jak wynajęte nieruchomości komercyjne. Widzimy, że rynek, szczególnie biurowy, wchodzi też w fazę niższej podaży, co skutkować będzie spadkiem obrotów nowymi budynkami.Pierwszych sygnałów powrotu do wyższych wolumenów transakcji w Polsce należy spodziewać się już na przełomie III i IV kw.

mówi Mateusz Skubiszewski, Head of Capital Markets, BNP Paribas Real Estate Poland.

Mniejsza dostępność aktywów w rezultacie może skłonić fundusze do bardziej agresywnej polityki cenowej wobec starszych nieruchomości, co może zahamować przeceny. Pod koniec roku można spodziewać się powrotu na ścieżkę wzrostu wolumenów transakcyjnych.

Mniej transakcji, ale inwestorzy szukają okazji

Ostatni kwartał na rynku nieruchomości komercyjnych przyniósł mniejszą liczbę transakcji kupna-sprzedaży, jednak nie oznacza to braku zainteresowania ze strony inwestorów. W obecnej sytuacji ekonomicznej aktywne pozostały fundusze "value-add", które widzą możliwości okazyjnych zakupów.
W obecnym klimacie ekonomicznym wszystkie sektory obserwują ostrożność inwestorów i oczekiwanie na dalszą dekompresję stóp kapitalizacji.

W segmencie aktywów magazynowych wzrosty czynszów prowadzą potencjalnych nabywców do poszukiwania obiektów, w których najemcy będą w stanie ponosić wyższe koszty po zakończeniu obecnych umów najmu. W tej sytuacji istotna będzie kondycja ekonomiczno-finansowa najemców oraz możliwość udźwignięcia wyższych kosztów wynajmu, w tym opłat eksploatacyjnych. Kluczowe okażą się również równowaga podażowo-popytowa oraz istnienie realnych alternatyw, które pozwolą firmom na zmianę dotychczasowej siedziby

mówi Marta Gorońska-Wiercioch, zastępca dyrektora w Dziale Capital Markets, BNP Paribas Real Estate Poland.

W przypadku aktywów biurowych na znaczeniu zyskują trendy dotyczące pracy hybrydowej i zdalnej, które od niedawna mają umocowanie w Kodeksie Pracy. Większa dostępność podnajmów może skłonić niektórych najemców do przyjęcia bardziej zdecydowanej postawy negocjacyjnej względem właścicieli budynków, co z kolei wpłynie na stopy zwrotu osiągane przez inwestorów. Z drugiej strony mniejsza liczba rozpoczynanych nowych budów może ten trend powstrzymać.

Rynek przechyla się w stronę kupujących

Panująca wciąż wysoka inflacja zarówno w Polsce, jak i na całym świecie, skłania banki centralne do zacieśniania polityki monetarnej. Wysoki poziom stóp procentowych i niepewność dotycząca możliwych kolejnych podwyżek prowadzą do przecen aktywów i powodują, że nabywcy przyjmują ostrożniejsze podejście, oczekując jednocześnie korzystniejszych ofert od właścicieli budynków. Dotyczy to między innymi centrów handlowych dla których stopy kapitalizacji w przeciągu kwartału wzrosły o 0,5 p.p.
W przypadku tej klasy aktywów, inwestorzy dostosowując strategię powinni brać pod uwagę średnio korzystne prognozy na 2023 rok, zakładające 0,7% spadek realnych wydatków konsumenckich.

Biura

Rynek nieruchomości biurowych po osiągnięciu imponujących wyników w poprzednim roku, rozpoczął obecny sezon ze spowolnionym tempem. Pomijając znaczącą transakcję z ubiegłego roku, kiedy to Google zakupiło warszawski obiekt Warsaw Hub za kwotę przekraczającą 585 milionów Euro, to wartość umów w pierwszym kwartale bieżącego roku była niższa o około 21% w porównaniu z tym samym okresem w 2022 roku.

Mając na uwadze wymagające otoczenie rynkowe, imponujący wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym w 2022 roku, przewyższający wartość z roku poprzedniego o ponad 24% i rezultaty z pierwszego kwartału, osiągnięcie dobrego wyniku na koniec roku będzie dla inwestorów nie lada wyzwaniem

dodaje Mateusz Skubiszewski.

Handel, przemysł i logistyka

W pierwszym kwartale na rynku handlowym dominowały transakcje o niewielkich wartościach. Największą z nich była sprzedaż Atrium Molo Szczecin przez G City Europe za 46,3 mln Euro. Co istotne, kwartalny wolumen obrotu utrzymuje się powyżej poziomów z lat 2018-2021. Na rynku szczególnie popularne są mniejsze formaty. Inwestorzy wciąż poszukują parków handlowych czy centrów typu convenience, choć od pewnego czasu mocniej rozglądają się też za centrami handlowymi.

Nieruchomości przemysłowe i logistyczne w pierwszych trzech miesiącach roku były kluczowym segmentem rynku pod względem wolumenu transakcji. W tej klasie aktywów od stycznia do marca zawarto umowy na łączną sumę 401 milionów Euro, co oznacza ponad dwukrotny wzrost w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego. Podobnie jak w całym 2022 roku, również na początku 2023 roku najbardziej aktywna po stronie sprzedaży była firma Panattoni. Deweloper podpisał z inwestorami umowy o łącznej wartości przekraczającej 331 milionów Euro. Największą transakcją kwartału był zakup kompleksu Campus we Wrocławiu (185 000 m kw.) przez P3 za kwotę 138,5 miliona Euro.