Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne nie powiedział jeszcze ostatniego słowa

03 listopada 2022

W sumie w trzecim kwartale inwestorzy na nieruchomości komercyjne nad Wisłą wydali nieco ponad 1,4 mld Euro. Najwięcej na projekty logistyczne, magazynowe oraz przemysłowe. Sporą aktywność pokazali gracze ze Stanów Zjednoczonych. Autorzy cyklicznego raportu z BNP Paribas Real Estate Poland zaznaczają, że rynek jest już w fazie dekompresji stóp kapitałowych.

Po trzech kwartałach roku transakcje na rynku inwestycyjnym wyniosły łącznie ponad 4,25 mld Euro. Na wypracowany rezultat duży wpływ miały czynniki związane m.in.: z obawami o rozwój sytuacji geopolitycznej, dalsze skutki porozrywanych łańcuchów dostaw i tempo powrotu do nowej normalności, a także wpływ hamującej gospodarki, rosnąca inflacja, kryzys energetyczny i rosnące koszty finansowania. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że nieruchomości w Polsce wciąż przyciągają kapitał, a kwota wydana na nieruchomości na koniec roku powinna przebić pułap 5 mld Euro.

Prawie 59% kwartalnej wartości wszystkich zawartych transakcji przypadło na projekty logistyczne i magazynowe. Na uwagę zasługuje akwizycja portfela 14 nieruchomości, które od Hillwood kupiła CBRE Investment Management. Łączna powierzchnia przejmowanych magazynów wyniosła 629 tys. mkw.

W analizowanym okresie miała miejsce finalizacja sprzedaży biurowego wysokościowca Generation Park Y, ostatniego budynku warszawskiego kompleksu Generation Park. Warunki transakcji pomiędzy sprzedającą spółką Skanska i nowym właścicielem, funduszem Hansainvest Real Assets, zostały ustalone pod koniec ubiegłego roku. Wartość transakcji ponad 285 mln Euro była dla Skanskiej jednym z rekordowych wyników odnotowanych w całej historii biurowej działalności w regionie Europy Środkowej i Wschodniej. Innym ważnym zamknięciem transakcji była finalizacja sprzedaży trzech biurowców – Carbon Tower we Wrocławiu oraz Ocean Office Park A i Tischnera Office w Krakowie – przez dewelopera Cavatinę do amerykańskiego funduszu Lone Star. Za 66 tys. mkw. biur wynajętych w około 90% fundusz zdecydował się zapłacić około 139 mln Euro. W sumie transakcje biurowe odpowiadały za prawie 28% łącznej wartości biurowego wolumenu inwestycyjnego w tym kwartale.

W sektorze handlowym ponownie największym wzięciem cieszyły się mniejsze formaty. Nowych właścicieli znalazły: Prochownia zbudowana przez Ghelamco w podwarszawskich Łomiankach, Park Handlowy Franowo, a także kolejne nieruchomości należące w przeszłości do sieci Tesco. Warta zaznaczenia jest sprzedaż łódzkiego centrum handlowo-rozrywkowego Sukcesja, na którą przez lata nie było chętnych. Amush Investment Group, należąca do Sabriego Bekdasa, za nieruchomość zapłaciła 79,5 mln zł. Nowy właściciel zapowiedział zmiany, centrum ma się otworzyć z nową nazwą, ofertą i wnętrzem. Zapowiadany wstępny harmonogram zakłada, że pierwsi goście w odmienionym obiekcie przy Al. Politechniki 1 w Łodzi pojawią się latem 2023 roku.

Ostatnie miesiące przyniosły spore zmiany na rynku inwestycyjnym. Widać już nowe strategie na nowe, trudne czasy. Pozytywnym sygnałem na przyszłość w sektorze handlowym jest to, że na stole znów pojawiają się transakcje obejmujące większe obiekty handlowe. W niedalekiej przyszłości spodziewamy się sprzedaży centrum Matarnia w Gdańsku czy Parku Andrychów.

mówi Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W trzecim kwartale sfinalizowały się transakcje w sektorze PRS. Marvipol Development wybudował i zawarł umowę przeniesienia własności z jednym z wiodących operatorów nieruchomości na wynajem, funduszem Heimstaden. Za sprzedaż 138 mieszkań w inwestycji Unique Tower deweloper zarobi blisko 19 mln Euro netto. Z kolei we Wrocławiu Grupa Atrium kupiła apartamentowiec Studio Plac Dominikański. W siedmiopiętrowym budynku jest 138 wykończonych jedno- i dwupokojowych mieszkań, których metraż waha się od 15 do 47 mkw. Zgodnie z założeniami nowego właściciela, w pierwszej kolejności będą w nich mieszkać młode osoby, które we Wrocławiu pracują na krótkoterminowych i średnioterminowych kontraktach.

Autorzy raportu zaznaczają, że od lipca do końca września najwięcej wydali inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych (46% wartości transakcji) czy Niemiec (20%). Trudno dziś jednak oceniać, czy wzmożona aktywność graczy z rynków zachodnich jest trwałym trendem, ponieważ część podpisanych przez nich umów została zawarta w ubiegłym roku,
a część dotyczyła dużych transakcji portfelowych, które miały znaczący wpływ na całkowity wolumen.

Trwająca niepewność, podyktowana już nie tylko sytuacją geopolityczną, ale też pogłębiającym się kryzysem gospodarczym, przekłada się na wydłużenie procesów decyzyjnych i ograniczoną aktywność kapitałów. Część inwestorów, głównie z Europy Zachodniej, nadal pracuje w trybie “wait and see”. Pozytywne jest to, że widać większą aktywność inwestorów z naszego regionu oraz Skandynawii, którzy od początku tego roku przynieśli 18% kapitału ulokowanego w tym czasie w polskich nieruchomościach. Niewątpliwie wynika to z faktu, że na konflikt w Europie Wschodniej mogą patrzeć z nieco innej perspektywy.

mówi Marta Gorońska-Wiercioch, Associate Director z Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Zgodnie z oczekiwaniami, w trzecim kwartale rozpoczął się proces weryfikacji cen sprzedaży, choć nie we wszystkich sektorach jest widoczny tak dobrze jak w magazynach. Szacuje się, że dziś najlepsze pojedyncze obiekty z sektora logistyczno-przemysłowego w okolicach Warszawy będą wyceniane na poziomie 4,75%, podczas gdy te w regionach w okolicy 5,15%. Stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych również uległy dekompresji o 25 pp. Ponadto, eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że ciężko określić poziom zmian stóp dla najlepszych biurowców czy centrów handlowych, gdyż transakcje obejmujące tego typu aktywa nie miały miejsca w ostatnim kwartale. Z kolei wycena stóp dla transakcji z końcówki ubiegłego roku, z uwagi na znaczący wpływ czynników trudnych do przewidzenia kilka-kilkanaście miesięcy temu, nie może być brana dziś jako dobra referencja.