Rekordowy rok dla europejskich biur

Europa

Rekordowy rok dla europejskich biur

Opublikowany

Prawie 10,1 mln m kw. powierzchni biurowej wynajęto w ubiegłym roku na kluczowych rynkach Europy. To najlepszy wynik w ciągu ostatnich 10 lat, prezentujący 14 proc. wzrost w porównaniu do równie dobrego wyniku, jaki wypracowany został w 2016 roku.

Niemcy przewodzą stawce

Świetną kondycję sektora najmu nieruchomości biurowych zawdzięczamy w szczególności znacznej liczbie umów najmu na duże powierzchnie zawartych na trzech największych rynkach europejskich. Znaczący wkład w dobrą, ubiegłoroczną kondycję miał rynek niemiecki, na którym poziom wynajmu na 4 największych rynkach regionalnych wzrósł w porównaniu z 2016 rokiem o 23 proc. Rekordowe wyniki dało się zaobserwować we Frankfurcie (wzrost o 47 proc.) i Monachium (wzrost o 28 proc.). Istotny 11-proc. wzrost popytu w 2017 roku zauważalny był także w centrum Londynu, a 9-proc. w centrum stolicy Francji. Autorzy analizy z BNP Paribas Real Estate podkreślają, że na kluczowych, biurowych rynkach Europy królowało zainteresowanie dużymi powierzchniami w bardzo dobrze zlokalizowanych obiektach. Eksperci dodają, że wzrostowy trend związany z wynajmem biur obecny był na większości z obserwowanych rynków, za wyjątkiem Luksemburga, Brukseli i Wiednia Nadzwyczaj dobrze w tym zestawieniu wypadł rynek biurowy w Warszawie, gdzie popyt na powierzchnię biurową w minionym roku był niemal o 30% wyższy niż w roku 2016.

Coraz mniej pustostanów

Rekordowa ilość podpisanych umów spowodowała, że na koniec grudnia, średnia stopa pustostanów na 14 najważniejszych rynkach biurowych w Europie zmniejszyła się w porównaniu do poziomu obserwowanego w trzecim kwartale, a sam wskaźnik zatrzymał się na poziomie 7,1 proc. Pod koniec ubiegłego roku na 4 niemieckich rynkach na najemców czekało zaledwie 3,16 mln. m kw. powierzchni, co oznacza spadek r/r o 16 proc. Najmniej wolnych biur odnotowano w Berlinie (2 proc. pustostanów) i Monachium (3,3 proc.). Nieznacznie więcej dostępnych powierzchni było w Hamburgu – 5,1 proc. Pułap średniego europejskiego poziomu biur czekających na najemców przekroczył jedynie rynek we Frankfurcie, osiągając poziom 8,9 proc.
Autorzy analizy z BNP Paribas Real Estate podkreślają jednak, że palma pierwszeństwa wśród rynków, które cechował największy spadek stopy pustostanów przypadła Bukaresztowi, który odnotował spadek pustostanów o 410 punktów bazowych. Wysoka podaż wpłynęła także na zmniejszenie tego poziomu w Warszawie (spadek o 300 punktów bazowych), Amsterdamie (spadek o 230 punktów bazowych) oraz Lizbonie i Madrycie (spadki o 160 punktów bazowych). Jedynym rynkiem w stawce, na którym dało się zauważyć wzrost poziomu biur bez najemców okazał się centralny Londyn, gdzie na koniec grudnia zanotowano poziom pustostanów na poziomie 6,2 proc., co oznacza wzrost r/r o 50 punktów bazowych.

Wyższe czynsze

Popyt na wysokiej klasy powierzchnie o doskonałej lokalizacji na większości monitorowanych rynków spowodował wzrost najwyższych stawek czynszowych, które w ciągu 12 miesięcy 2017 roku średnio zwiększyły się o 5 proc. Autorzy analizy podkreślają, że po raz pierwszy od 2015 roku odnotowano wzrost czynszów w paryskim CBD o około 6 proc. Roczny czynsz w tej lokalizacji na koniec 2017 roku wynosił 850 EUR za m kw. Jednak najwyższe, procentowe wzrosty stawek dało się zaobserwować w Berlinie (wzrost o 16 proc., 396 EUR za m kw.), Brukseli (wzrost o 13 proc., 310 EUR za m kw.) i Mediolanie (wzrost o 12 proc., 550 EUR za m kw.). Podobnie jak w przypadku pustostanów, rynek biurowy w centrum Londynu odczuł negatywny wpływ Brexitu. Nastąpił tam spadek stawek czynszowych średnio o 10 proc. w porównaniu do roku 2016.

Poziom stawek czynszu w Warszawie pozostaje stabilny. Stawki czynszu nominalnego (tzw. prime headline) dla najlepszych powierzchni biurowych w Warszawie kształtują się w przedziale 20-22 euro / m kw. / miesiąc i w perspektywie średniookresowej nie spodziewamy się ich znaczących wahań. Zmiany mogą natomiast dotyczyć wartości czynszu efektywnego, który uwzględnia wartość przyznanych najemcy zachęt. W rezultacie wyraźnego wzrostu poziomu wynajęcia budynków, znalezienie dogodnej powierzchni biurowej o większym metrażu zaczyna stanowić wyzwanie, co powoduje usztywnienie pozycji negocjacyjnej wśród właścicieli budynków o najlepszych parametrach lokalizacyjnych i jakościowych

Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Kopiuj tekst

Udostępnij

Załączniki

Pobierz wszystkie

Małgorzata Fibakiewicz

grafika | 6,33 MB

Pobierz

Considerable appetite for Polish properties

The domestic commercial property investment market closed last year with a record result in terms of transactions completed estimated at approx. 5.1 billion EUR, which represents YoY growth of 11%. The moving of completion of significant transactions to the beginning of this year did not have a negative impact on the result achieved. The last quarter proved to be particularly busy for investor, where transactions of the total value in excess of half of the volume reported in 2017 were finalized.