Imponujące wyniki w Poznaniu i Szczecinie – rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce

Raport

Imponujące wyniki w Poznaniu i Szczecinie – rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce

Opublikowany

W pierwszym półroczu 2017 roku rynek magazynowy to zdecydowanie najszybciej rosnący sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce. Najwięcej powierzchni przemysłowych i magazynowych oddano w okolicach Poznania – 133 000 m kw. –, a projekt o największej powierzchni w budowie realizowany jest w Szczecinie – 161 000 m kw. Rekordowe liczby oddanych do użytku powierzchni nie zniechęcają deweloperów do rozpoczęcia kolejnych inwestycji.

Rekordowa pierwsza połowa roku

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy br. ukończono projekty o rekordowej powierzchni 801 200 m kw. Najwięcej powierzchni – zaraz za Poznaniem – oddanych zostało w regionie Warszawy II (115 700 m kw.) i Polsce Centralnej (111 800 m kw.). Potwierdzają to trzy największe transakcje obiektów oddanych do użytku przeprowadzone w poszczególnych klastrach. W regionie Górnego Śląska nowym najemcą obiektu Panattoni BTS Amazon Sosnowiec o powierzchni 135 000 m kw. stała się firma Amazon na warunkach umowy build-to-suit. W Polsce Centralnej dwie transakcje najmu dotyczą przejęcia obiektu BTS Castorama o powierzchni 101 700 m kw. przez Castoramę oraz obiektu Panattoni Łódź BSH BTS o powierzchni 79 000 m kw. wynajętą przez firmę BSH.

Szczecin w budowie

Deweloperzy nie wydają się być zniechęceni liczbą oddanych powierzchni zwłaszcza, gdy spojrzymy na te, znajdujące się obecnie w trakcie budowy - 1 275 000 m kw. Wśród największych wymienić można te realizowane w Szczecinie (Pannatoni BTS Amazon - 161 000 m kw. oraz Goodman BTS Zalando – 130 000 m kw.) i w Sosnowcu (Panattoni BTS Amazon – 135 000 m kw.).

Polski rynek powierzchni magazynowych przykuwa uwagę zagranicznych graczy, ponieważ umiejętnie potrafi łączyć relatywnie niskie stawki czynszów z coraz wyższym standardem i poziomem zaawansowania wykonywanych operacji. Dodatkowo, warto zauważyć, że w najbliższych kwartałach układ sił w regionach zmieni region szczeciński, którego strategiczne położenie, dostępność wykwalifikowanej siły roboczej i rekordowa ilość obiektów w budowie - prawie 300 tys. mkw. - dadzą o sobie znać

Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland

Czynsze wciąż stabilnie

Wysoki poziom popytu na nowe powierzchnie, który przekłada się na podpisywanie transakcji w nowopowstałych obiektach nie wpływa na wysokość wywoławczych stawek czynszów. W większości analizowanych miast regionalnych stawki czynszu od stycznia do czerwca nie zmieniły się, co jest efektem równowagi pomiędzy wzrostem podaży i rosnącym popytem najemców. Najwyższe koszty najmu konsekwentnie dotyczą magazynów położonych w granicach Warszawy – od 3,5 do 5 euro miesięcznie za m kw. -, a najniższe odnotowywane są w rejonie Polski Centralnej – od 2 do 3,2 euro - ze względu na dominującą obecność dużych parków logistycznych.

Stały popyt w połączeniu z wysoką dostępnością gruntów pod funkcje przemysłowo-magazynowe to czynniki które powodują, że stawki czynszu pozostają od wielu kwartałów na stałym poziomie. Warto też zaznaczyć, że w porównaniu do Europy Zachodniej, koszt wynajmu powierzchni w Polsce jest nadal znacznie bardziej konkurencyjny

Anna Staniszewska, dyrektor Działu Analiz rynkowych i Doradztwa CEE, BNP Paribas Real Estate Poland

Polska Centralna z minimalną stopą pustostanów

Stopa pustostanów w porównaniu z końcem pierwszego kwartału 2017 roku zmalała o 0,4 p.p. i wynosi 5,9%. Duży wpływ na jej poziom ma fakt, że magazyny oddawane do użytku są już w większości wynajęte. Poziom przednajmu w obecnie realizowanych obiektach sięga niemal 80%. Najwyższą stopę pustostanów w drugim kwartale odnotowano w regionie Krakowa - 11,9 % a najniższą wynoszącą zaledwie 0,5% w Polsce Centralnej.

-

Warszawa I

  • Najwyższe stawki czynszów za powierzchnie magazynowe w Polsce
  • Obiekty magazynowe są mniejsze niż w innych klastrach. Często oferują też większą powierzchnię biurową tworząc tzw. Small Business Units (SBU)
  • Stopa pustostanów utrzymuje się na poziomie 8,7% i należy do jednej z najwyższych w Polsce
  • Ograniczona dostępność oraz wysokie ceny gruntów znacząco ograniczają rozwój klastra

Warszawa II

  • Największy rynek magazynowy w Polsce odpowiada za 22,4% całkowitych zasobów kraju
  • W II kw. 2017 w trakcie realizacji powstawały projekty o łącznej powierzchni 272 100 m kw., co stanowi drugi najwyższy wynik wśród wszystkich rynków magazynowych
  • Podaż powierzchni wrosła w II kw. 2017 o 100 00 m kw. Największym ukończonym projektem był kolejny etap P3 Błonie z 47 500 m kw.
  • Szybki przyrost nowej podaży oraz przewaga obiektów o dużej powierzchni wpływa na utrzymywanie się stawek czynszów na jednym z najniższych poziomów w kraju
  • Realizacja infrastruktury komunikacyjnej we wschodniej (S8, A2) i południowej (S8, S19) części obszaru spowoduje w kolejnych latach rozwój rynku w tych kierunkach

Górny Śląsk

  • Obszar Górnego Śląska pozostaje drugim po Warszawie największym rynkiem magazynowym w Polsce
  • Powierzchnia magazynowa powiększyła się w II kw. 2017 roku o 23 000 m kw. za sprawą ukończenia min. Goodman Gliwice Logistics Centre and Segro Logistics Park Gliwice
  • Pomimo oddania do użytku nowej podaży, stopa pustostanów zmniejszyła się w stosunku do poprzedniego kwartału o 0,2 p.p. Świadczy to o niesłabnącym zainteresowaniu najemców
  • W budowie znajduje się 253 200 m kw., z czego ponad połowę stanowi kompleks Panattoni BTS Amazon Sosnowiec
  • Zakres stawek czynszów na Górnym Śląsku znajduje się na podobnym, niskim poziomie co w innych głównych klastrach magazynowych

Region Poznania

  • W rejonie Poznania odnotowano największy przyrost nowej powierzchni ze wszystkich klastrów magazynowych w I poł. 2017 roku
  • Największe oddane projekty w II kw. 2017 roku: kolejny budynek Panattoni Park Poznań VIII (21,300 m kw.) i P3 Poznań (7,300 m kw.)
  • Z powodu oddania do użytku nowej podaży, stopa pustostanów wzrosła o 0,4 p.p. do 8,8%
  • Czynsze utrzymują się na stałym poziomie, jednak relatywnie wysoki odsetek wolnych powierzchni oraz pojawienie się nowych obiektów umacnia pozycję negocjacyjną najemców
  • W rejonie między Poznaniem a niemiecką granicą, wzdłuż głównych tras komunikacyjnych powstaje coraz więcej nowych obiektów magazynowych

Polska Centralna

  • Centralne położenie, bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa oraz wyższy niż w innych regionach dostęp do siły roboczej sprawia, że klaster stale cieszy się wysokim zainteresowaniem najemców
  • Obszar Polski Centralnej cechuje najniższa w kraju stopa pustostanów, która na koniec czerwca osiągnęła poziom 0,5%. Oznacza to spadek o 1,8 p.p. w stosunku do sytuacji na koniec I kw. 2017 roku
  • W II kw. 2017 roku ukończono jedynie jeden obiekt magazynowy – kolejny etap Prologis Park Stryków (18 100 m kw.), który w momencie oddania do użytku był w całości wynajęty. Jest to typowe w regionie Polski Centralnej
  • Obecnie największymi obiektami w trakcie realizacji są: Segro Logistics Park Stryków (30 400 m kw.) oraz Panattoni Park Stryków II ( 18 600 m kw.)

Dolny Śląsk

  • Rynek wrocławski zawdzięcza swój rozwój rozbudowanej infrastrukturze transportowej oraz bliskości południowej i zachodniej granicy kraju
  • W II kw. 2017 roku nie oddano do użytku żądnego obiektu magazynowego w klastrze wrocławskim
  • Początek roku przyniósł wzrost stopy pustostanów o 0,6 p.p., która osiągnęła poziom 7,9%
  • Stawki czynszów w rejonie Wrocławia należą do jednych z najwyższych wśród głównych klastrów magazynowych (wyłączając obszar wewnątrz granic Warszawy)
  • Na przełomie 2017 i 2018 roku planowane jest oddanie fragmentu trasy ekspresowej S5 położonego na północ od Wrocławia. Pozwoli to na poprawę komunikacji z Poznaniem i północną częścią Polski oraz stworzy dogodne warunki do rozwoju rynku magazynowego na północ od granic miast

Trójmiasto

  • Region Trójmiasta jest największym rynkiem przemysłowo-logistycznym północnej Polski. Bliskość międzynarodowych portów morskich, lotniska i dróg szybkiego ruchu przyczynia się do rozwoju transportu intermodalnego
  • Oddanie do użytku kolejnego etapu Goodman Pomeranian Logistics Center zwiększyła łączną powierzchnię magazynową w klastrze o 20 900 m kw.
  • Pomimo oddania do użytku nowych obiektów, stopa pustostanów w stosunku do końca I kw. 2017 roku zmniejszyła się o 1,5 p.p.
  • Na koniec czerwca w trakcie budowy znajdowały się dwa obiekty magazynowe klasy A: kolejny etap Goodman Pomeranian Logistics Center (36 700 m kw.) oraz Hillwood 7R Gdansk 2 (12 000 m kw.)

Lublin/Rzeszów

  • Jedynie jeden projekt został oddany do użytku w II kw. 2017 roku – Waimea Cargo Terminal Rzeszów-Jasionka (4 900 m kw.)
  • W trakcie realizacji pozostają obiekty o łącznej powierzchni 16 900 m kw. Największym z nich jest MLP Lublin (12 100 m kw.)
  • Wskutek braku znacznego wzrostu liczby nowych obiektów, stopa pustostanów zmniejszyła się w II kwartale o 3,9 punkty procentowe, osiągając na koniec czerwca 2,7%;
  • Planowane na 2019 rok zakończenie budowy całości drogi ekspresowej S19 między Warszawą a Lublinem znacząco poprawi komunikację za stolicą i zwiększy potencjał rozwoju sektora magazynowego na tym obszarze
  • Trasa S19 między Lublinem a Rzeszowem, będąca częścią trasy Via Carpatia znajduje się aktualnie w trakcie procedury przetargowej

Kraków

  • W II kw. 2017 roku w krakowskim klastrze nie oddano do użytku żadnego obiektu
  • W rejonie Krakowa odnotowano jedną z najwyższych w Polsce stopę pustostanów, na poziomie 8,9%. Oznacza to spadek w stosunku do sytuacji z końca poprzedniego kwartału o 3 p.p.
  • Wysoki odsetek niewynajętej powierzchni skutkuje niewielką powierzchnią w budowie (17 600 m kw.)
  • Problemy ze znalezieniem najemcy wywołują presję na zakres czynszów. W I kw. odnotowano obniżkę stawek wywoławczych dla najdroższych powierzchni. Jednak nadal okolice Krakowa pozostają najdroższym po Warszawie I rynkiem magazynowym

Bydgoszcz/Toruń

  • Tylko w I poł. 2017 roku rynek magazynowy w okolicach Bydgoszczy i Torunia powiększył się o 74%. Przyczyniło się do tego oddanie do użytku w I kw. 2017 roku trzech obiektów magazynowych o znaczącej powierzchni, z których największym był Panattoni BTS Kaufland (45 650 m kw.)
  • W trakcie budowy pozostaje składający się z dwóch hal Waimea Logistics Park Bydgoszcz o powierzchni 16 200 m kw.
  • Dostarczenie nowych obiektów oraz zakończenie umów na znaczącą powierzchnię spowodowały wzrost stopy pustostanów o 6,4 p.p. Obecnie odsetek wolnej powierzchni stanowi 7,5% całej podaży powierzchni magazynowych okolic Bydgoszczy i Torunia

Szczecin

  • W czasie pierwszych szczęściu miesięcy 2017 roku na szczecińskim rynku magazynowym dostarczono dwa obiekty, oba w I kwartale: Panattoni Park Szczecin I (12 800 m kw.) oraz Prologis Park Szczecin I (9 300 m kw.)
  • Stopa pustostanów nie uległa większym wahaniom w II kw. 2017 roku. Obecnie do wynajęcia pozostaje 9% istniejących zasobów magazynowych
  • W trakcie budowy pozostaje 293 500 m kw., które są inwestycjami typu BTS dla dwóch dużych sieci e-commerce – Amazon i Zalando
  • Rynek szczeciński cieszy się dużym zainteresowaniem branży e-commerce ze względu bliskości granicy niemieckiej, relatywnie dużą dostępność siły roboczej oraz infrastrukturą komunikacyjną

Kopiuj tekst

Udostępnij

Załączniki

Pobierz wszystkie

AAG Industrial 2017 Q2 pl

pdf | 5,23 MB

Pobierz
Staniszewska Anna

grafika | 4,41 MB

Pobierz
Katarzyna Pyś-Fabiańczyk

grafika | 7,56 MB

Pobierz
Powiązane artykuły
Szczecin podbija rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych w III kwartale br.

temu

Po trzech kwartałach 2017 roku rynek powierzchni magazynowych jest niezmiennie najszybciej i najbardziej dynamicznie rozwijającym się sektorem nieruchomości komercyjnych w Polsce. Według najnowszego raportu At a Glance. Rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce Q3 2017 opracowanego przez ekspertów z BNP Paribas Real Estate Poland, całkowity wolumen rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych od początku roku urósł o 13,6%. III kwartał należał do Szczecina, gdzie oddano do użytku największy projekt magazynowy w kraju – Panattoni BTS Amazon Szczecin o wielkości przekraczającej 161 000 m kw.
Pracownik poszukiwany: analiza wpływu rynku pracy na rozwój sektora magazynowego

temu

Kilkunastoprocentowe wzrosty podaży nowych magazynów odnotowywane w skali roku nie mają przełożenia na współczynnik niewynajętej powierzchni, od kilku kwartałów utrzymujący się konsekwentnie na bardzo niskim poziomie, wynika z najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland. Dobra kondycja rynku to zasługa z jednej strony wysokiego popytu napędzanego konsumpcją, a z drugiej dynamicznego rozwoju sektora handlu internetowego. Przyszłość branży logistycznej i magazynowej będzie także nierozerwalnie związana z kondycją i kształtem rynku pracy.
Rekordowo mocny pierwszy kwartał w logistyce

temu

Sektor powierzchni przemysłowo-magazynowych zaliczył najmocniejszy pierwszy kwartał w historii. Od stycznia do końca marca na rynku pojawiły się projekty o łącznej powierzchni 592 tys. m kw., co stanowi aż 45 proc. całkowitego wolumenu z 2016 roku. Autorzy raportu At a Glance. Rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce, I kw. 2017 podkreślają, że niezmiennie od kilku kwartałów motorem napędzającym rozwój rynku są firmy z sektora e-commerce.
Rynek magazynowy nie zwalnia tempa

temu

Według najnowszego raportu At a Glance – Industrial (Q4 2016), ostatni kwartał minionego roku na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych stał pod znakiem utrzymującego się na wysokim poziomie popytu, który po raz kolejny przekroczył milion m kw w ostatnim kwartale, a w całym roku wyniósł 3,29 mln m kw. Na koniec 2016 roku całkowite zasoby powierzchni logistycznych i magazynowych w Polsce wynosiły 11,181 mln m kw., co oznacza wzrost podaży o 12,8 proc. r/r.  

Czech office market has a new association

A new association has been created to track and monitor the office market in Prague. The Czech Office Market Association (COMA) will gather data and track trends, analysing and commenting on their findings for the public. International real estate consultancy BNP Paribas Real Estate Czech Republic and Prague-based consultancy OFFICE HUNTERS are the founding members.