Według najnowszego raportu At a Glance – Industrial (Q4 2016), ostatni kwartał minionego roku na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych stał pod znakiem utrzymującego się na wysokim poziomie popytu, który po raz kolejny przekroczył milion m kw w ostatnim kwartale, a w całym roku wyniósł 3,29 mln m kw. Na koniec 2016 roku całkowite zasoby powierzchni logistycznych i magazynowych w Polsce wynosiły 11,181 mln m kw., co oznacza wzrost podaży o 12,8 proc. r/r.
Dobra passa na krajowym rynku powierzchni logistycznych i magazynowych trwa i będzie trwać. O potencjale wzrostu świadczą nie tylko rosnąca ilość powstających czy w pełni wynajętych obiektów, ale także bardzo stabilne fundamenty rozwoju tego sektora. Nie bez znaczenia jest również zaufanie, jakim krajowy rynek darzą inwestorzy.
Perspektywę rozwoju rynku powierzchni logistycznych będą kształtować decyzje geopolityczne, w tym Brexit. Uważnie analizujemy jego potencjalne konsekwencje i staramy się definiować potrzeby tej części firm z Europy Zachodniej, która z uwagi na optymalizację kosztów może się zdecydować na relokowanie swoich centrów i usług do Polski.
Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią.
Budowa, podaż i szybka komercjalizacja
Krajowy sektor magazynowo-logistyczny z roku na rok bije rekordy. Na koniec IV kwartału 2016 roku wolumen powierzchni w budowie przekroczył 1,5 mln m kw. Oznacza to wzrost o 24 proc. w stosunku do ubiegłego, też rekordowego kwartału, oraz aż o 47 proc. w ujęciu rocznym.
Trzy ostatnie miesiące 2016 roku były również rekordowe pod względem dostarczenia na rynek nowych powierzchni magazynowych i logistycznych, których zasoby powiększyły się o około 250 tys. m kw., a w całym 2016 roku o 1,33 mln m kw. Autorzy raportu podkreślają, że pomimo utrzymującego się od kilku lat wzrostu aktywności deweloperów – czego skutkiem jest dynamiczny wzrost podaży – nowe kompleksy magazynowe stosunkowo szybko znajdują najemców. O dynamice rynku może świadczyć to, że często projekty spekulacyjne w momencie zakończenia budowy są w znacznym stopniu wynajęte.
Wysoki poziom popytu w IV kwartale 2016 roku wpłynął również na wskaźnik pustostanów, który wyniósł 6,1 proc. i był niższy od wskaźnika z III kwartału o 0,5 p. p.
Trzy ostatnie miesiące 2016 roku były również rekordowe pod względem dostarczenia na rynek nowych powierzchni magazynowych i logistycznych, których zasoby powiększyły się o około 250 tys. m kw., a w całym 2016 roku o 1,33 mln m kw. Autorzy raportu podkreślają, że pomimo utrzymującego się od kilku lat wzrostu aktywności deweloperów – czego skutkiem jest dynamiczny wzrost podaży – nowe kompleksy magazynowe stosunkowo szybko znajdują najemców. O dynamice rynku może świadczyć to, że często projekty spekulacyjne w momencie zakończenia budowy są w znacznym stopniu wynajęte.
Wysoki poziom popytu w IV kwartale 2016 roku wpłynął również na wskaźnik pustostanów, który wyniósł 6,1 proc. i był niższy od wskaźnika z III kwartału o 0,5 p. p.
Pod klienta
Jednym z czynników wpływających na utrzymywanie się niskiej stopy pustostanów jest niesłabnąca popularność projektów realizowanych w formule BTS (Built To Suit). Przykładem tego typu realizacji jest klaster przemysłowo-logistyczny w rejonie Szczecina. Jeszcze w połowie 2016 roku, na tym relatywnie niewielkim rynku, nie było żadnego nowego projektu w procesie budowy. Tymczasem pod koniec IV kwartału podaż w trakcie realizacji wyniosła ponad 313 tys. m kw., a 93 proc. planowanej powierzchni skupionych jest w dwóch projektach typu BTS. Ten wynik plasuje szczeciński rynek na pierwszym miejscu pod względem budowanej powierzchni.
Kierunek - zachód
W obszarze największych aglomeracji coraz trudniej o atrakcyjne lokalizacyjnie i cenowo grunty. Deweloperzy zwracają również uwagę na spadek dostępności wykfalifikowanych pracowników i wzrost kosztów pracy, czego efektem jest wzrost zainteresowania i rozwój rynków alternatywnych.
Przed szansą stoją mniejsze rynki magazynowe. W drugiej połowie roku obserwowaliśmy wyraźny wzrost zainteresowania terenami blisko zachodniej granicy. Poza dynamicznie rozwijającym się rynkiem szczecińskim, deweloperzy i najemcy wzięli na celownik rejon województwa lubuskiego, który poza naturalnym atutem związanym z lokalizacją charakteryzuje również bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura komunikacyjna. To argumenty, które przemawiają do firm z Europy Zachodniej, dążących do optymalizacji kosztów
Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Badań i Konsultingu na Europę Środkowo-Wschodnią
PRZEGLĄD RYNKÓW REGIONALNYCH
Warszawa I
Podzielony na dwie podstrefy warszawski rynek magazynowy odpowiada za 28,6 proc. całkowitych zasobów kraju.
Warszawa I – klaster obejmujący obszary wewnątrz granic administracyjnych stolicy powiększył się w IV kwartale 2016 roku o 4 500 m kw. i osiągnął poziom 655 700 m kw. W ciągu ostatnich trzech miesięcy 2016 roku znacząco spadła stopa pustostanów i wynosi obecnie 8,5 proc., w porównaniu do 9,8 proc. na koniec września. Jednak w dalszym ciągu jest to jeden z najwyższych wskaźników w kraju. Znaczący udział wolnej powierzchni nie przekłada się na zakres stawek czynszów, które pozostają na niezmiennie wysokim poziomie.
Warszawa I – klaster obejmujący obszary wewnątrz granic administracyjnych stolicy powiększył się w IV kwartale 2016 roku o 4 500 m kw. i osiągnął poziom 655 700 m kw. W ciągu ostatnich trzech miesięcy 2016 roku znacząco spadła stopa pustostanów i wynosi obecnie 8,5 proc., w porównaniu do 9,8 proc. na koniec września. Jednak w dalszym ciągu jest to jeden z najwyższych wskaźników w kraju. Znaczący udział wolnej powierzchni nie przekłada się na zakres stawek czynszów, które pozostają na niezmiennie wysokim poziomie.
Warszawa II
Na obszarze w promieniu 50 km od stolicy zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznych wynoszą 2 543 000 m kw. Jedynym obiektem oddanym do użytku w IV kwartale był Panattoni BTS TNT Janki o powierzchni 15 900 m kw. W kolejnych miesiącach tempo rozwoju tego rynku znacząco przyspieszy, gdyż w trakcie realizacji znajduje się ponad 278 500 m kw.
W IV kwartale odnotowano wysokie zainteresowanie najemców. Odzwierciedla to stopa pustostanów, która w ciągu ostatnich 3 miesięcy 2016 roku spadła o 1.4 p. p. i wynosi obecnie 6.7 proc.
W IV kwartale odnotowano wysokie zainteresowanie najemców. Odzwierciedla to stopa pustostanów, która w ciągu ostatnich 3 miesięcy 2016 roku spadła o 1.4 p. p. i wynosi obecnie 6.7 proc.
Górny Śląsk
Górnośląski rynek przemysłowo-logistyczny powiększył się w IV kwartale o 14 200 m kw. za sprawą oddania projektu Segro Industrial Park Tychy II. Obecnie całkowita powierzchnia w klastrze wynosi 1 933 800 m kw. Kolejne 288 600 m kw. znajduje się w budowie, co jest drugim najwyższym wynikiem w Polsce pod względem nowobudowanej podaży. Stopa pustostanów nie zmieniała się w stosunku do III kwartału i na koniec roku wyniosła 5,7 proc.
W IV kwartale zaobserwowano zainteresowanie deweloperów miastami Konurbacji Górnośląskiej, które dotąd za ośrodki magazynowe. Pojawiają się też nowe projekty w bardziej oddalonych lokalizacjach jak Bielsko-Biała czy Opole.
W IV kwartale zaobserwowano zainteresowanie deweloperów miastami Konurbacji Górnośląskiej, które dotąd za ośrodki magazynowe. Pojawiają się też nowe projekty w bardziej oddalonych lokalizacjach jak Bielsko-Biała czy Opole.
Poznań
Poznań z jest trzecim największym rynkiem przemysłowo-logistycznym w Polsce. Na koniec 2016 roku całkowite zasoby tego obszaru osiągały niespełna 1 663 000 m kw. W ciągu ostatniego kwartału do użytku nie został oddany żaden nowy projekt.
Mimo braku nowej podaży stopa pustostanów nieznacznie wzrosła w porównaniu do III kwartału z 8,3 proc. do 8,6 proc. Jest to najwyższy wskaźnik wśród głównych klastrów przemysłowo-logistycznych oraz drugi najwyższy wynik w Polsce.
Jednym z elementów ryzyka, który w przyszłości może hamować rozwój rynku, jest jedna z najniższych w kraju stopa bezrobocia oscylująca wokół 2 proc. Mimo to, deweloperzy nie obawiają się jednak relatywnie wysokiego odsetka niewynajętych powierzchni oraz potencjalnych trudności ze znalezieniem pracowników. Poznań należy do jednego z 4 ośrodków logistycznych, których wielkość powierzchni w budowie na koniec 2016 roku przekroczyła poziom 200 000 m kw. Najwyższą aktywność odnotowuje zachodnia część aglomeracji w okolicach autostrady oraz lotniska, gdzie zaczyna przenosić się środek ciężkości tego rynku przemysłowo-logistycznego.
Mimo braku nowej podaży stopa pustostanów nieznacznie wzrosła w porównaniu do III kwartału z 8,3 proc. do 8,6 proc. Jest to najwyższy wskaźnik wśród głównych klastrów przemysłowo-logistycznych oraz drugi najwyższy wynik w Polsce.
Jednym z elementów ryzyka, który w przyszłości może hamować rozwój rynku, jest jedna z najniższych w kraju stopa bezrobocia oscylująca wokół 2 proc. Mimo to, deweloperzy nie obawiają się jednak relatywnie wysokiego odsetka niewynajętych powierzchni oraz potencjalnych trudności ze znalezieniem pracowników. Poznań należy do jednego z 4 ośrodków logistycznych, których wielkość powierzchni w budowie na koniec 2016 roku przekroczyła poziom 200 000 m kw. Najwyższą aktywność odnotowuje zachodnia część aglomeracji w okolicach autostrady oraz lotniska, gdzie zaczyna przenosić się środek ciężkości tego rynku przemysłowo-logistycznego.
Wrocław
Wrocławski rynek zawdzięcza swój rozwój dobrze rozwiniętej infrastrukturze transportowej oraz bliskości południowej i zachodniej granicy kraju. Całkowita podaż w klastrze powiększyła się w IV kwartale o ponad 35 000 m kw. i osiągnęła poziom 1 485 000 m kw. Obiektami oddanymi do użytku były hale kompleksów Panattoni Park Wroclaw IV (25 000 m kw.) oraz Panattoni Park Wrocław VII (10 300 m kw.). W trakcie budowy pozostaje 87 000 m kw., a w następne projekty znajdują się w fazie przygotowania.
Stopa pustostanów zmniejszyła się w stosunku do poprzedniego kwartału o 0,6 p. p. i wynosi obecnie 5,6 proc. Świadczy to o niesłabnącym zainteresowaniu najemców wrocławskim rynkiem magazynowym. Potwierdzają to również planowane rozbudowy kolejnych parków logistycznych.
Stopa pustostanów zmniejszyła się w stosunku do poprzedniego kwartału o 0,6 p. p. i wynosi obecnie 5,6 proc. Świadczy to o niesłabnącym zainteresowaniu najemców wrocławskim rynkiem magazynowym. Potwierdzają to również planowane rozbudowy kolejnych parków logistycznych.
Polska Centralna
W IV kwartale Polska Centralna odnotowała najwyższy w Polsce wzrost wolumenu powierzchni magazynowej. Łącznie do użytku oddanych zostało 114 500 m kw., a największe ukończone projekty to Hillwood Stryków (50 540 m kw.) oraz drugi budynek Prologis Park Piotrków II (42 200 m kw.). Mimo znacznego wolumenu nowej powierzchni, stopa pustostanów spadła w stosunku do III kwartału o 0,4 p.p. i wynosi obecnie 2.7 proc. Potwierdza to wysokie zainteresowanie tym rynkiem. W ostatnich miesiącach odnotowano znaczący niedobór powierzchni magazynowych w samej Łodzi.
Dominacja wielkopowierzchniowych projektów w obrębie klastra powoduje utrzymywanie się stawek czynszów na stałym niskim poziomie. Obecnie koszty wynajęcia metra kwadratowego na tym obszarze wahają się między 2,0€/m kw., a 3,1€/m kw.
Dominacja wielkopowierzchniowych projektów w obrębie klastra powoduje utrzymywanie się stawek czynszów na stałym niskim poziomie. Obecnie koszty wynajęcia metra kwadratowego na tym obszarze wahają się między 2,0€/m kw., a 3,1€/m kw.
Trójmiasto
Rynek przemysłowo-logistyczny w regionie Trójmiasta powiększył się w IV kwartale o ok. 21 000 m kw. Z podażą na poziomie 394 400 m kw., rejon ten jest największym Klastrem Rozwojowym. W trakcie budowy znajduje się kolejne 35 700 m kw.
Wielkość stopy pustostanów zmniejszyła się w porównaniu do III kwartału o 2,7 p.p. i wynosi obecnie 5,5 proc.
W obrębie klastra deweloperzy zabezpieczyli wiele gruntów pod budowę inwestycji przemysłowo-logistycznych, co w przyszłości może wpłynąć na szybki rozwój rynku.
Wielkość stopy pustostanów zmniejszyła się w porównaniu do III kwartału o 2,7 p.p. i wynosi obecnie 5,5 proc.
W obrębie klastra deweloperzy zabezpieczyli wiele gruntów pod budowę inwestycji przemysłowo-logistycznych, co w przyszłości może wpłynąć na szybki rozwój rynku.
Kraków
Łączne zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznych w rejonie Krakowa pozostały niezmienione od III kwartału i na koniec wyniosły 2016 roku 284 800 m kw.
Stopa pustostanów zwiększyła się o 3,4 p.p., osiągając pod koniec grudnia poziom 9,8 proc. Warto nadmienić, że jeszcze w połowie 2016 roku nie było w okolicach Krakowa żadnych dostępnych powierzchni. Tak duże wahania w krótkim czasie świadczą o płytkości rynku. Wzrost dostępności wpłynął na nieznaczne obniżenie wywoławczych stawek czynszów, które wynoszą obecnie 2,9€/m kw./mies.- 3,9€/m kw./mies.
Aktywność deweloperska w obrębie klastra dostrzegalna jest głównie wzdłuż autostrady A4 w takich lokalizacjach jak Skawina czy Kokotów, gdzie obecnie w budowie znajduje się 19 000 m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznych.
Stopa pustostanów zwiększyła się o 3,4 p.p., osiągając pod koniec grudnia poziom 9,8 proc. Warto nadmienić, że jeszcze w połowie 2016 roku nie było w okolicach Krakowa żadnych dostępnych powierzchni. Tak duże wahania w krótkim czasie świadczą o płytkości rynku. Wzrost dostępności wpłynął na nieznaczne obniżenie wywoławczych stawek czynszów, które wynoszą obecnie 2,9€/m kw./mies.- 3,9€/m kw./mies.
Aktywność deweloperska w obrębie klastra dostrzegalna jest głównie wzdłuż autostrady A4 w takich lokalizacjach jak Skawina czy Kokotów, gdzie obecnie w budowie znajduje się 19 000 m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznych.
Szczecin
Tylko w ciągu ostatnich trzech miesięcy 2016 roku szczeciński rynek przemysłowo-logistyczny powiększył się o 6,5 proc. za sprawą oddania do użytku 11 400 m kw. w Panattoni Park Szczecin I. W kolejnych latach rynek ten urośnie znacznie bardziej. Obecnie w trakcie realizacji znajduje się 313 000 m kw., z czego dominujący udział mają dwa duże projekty typu BTS: BTS Amazon Szczecin (161 000 m kw.) oraz BTS Zalando (130 000 m kw.). Po oddaniu do użytku tylko tych dwóch kompleksów szczeciński rynek magazynowy powiększy się o ponad 150 proc.
Ze względu na specyfikę projektów typu BTS, oddanie tych obiektów nie wpłynie znacznie na stopę pustostanów, która wynosi obecnie 3,0 proc. i stawki czynszów, osiągające przedział między 2,8€/m kw., a 3,5€/m kw.
Ze względu na specyfikę projektów typu BTS, oddanie tych obiektów nie wpłynie znacznie na stopę pustostanów, która wynosi obecnie 3,0 proc. i stawki czynszów, osiągające przedział między 2,8€/m kw., a 3,5€/m kw.
Lublin/Rzeszów
Klaster Lublin Rzeszów powiększył się w IV kwartale o 15 200 m kw. za sprawą oddania do użytku drugiego budynku kompleksu Panattoni Park Lublin. Dzięki temu całkowita podaż przemysłowo-logistyczna w południowo-wschodniej Polsce osiągnęła poziom 314 700 m kw. 4,3 proc. tej powierzchni pozostaje niewynajęte, a kolejne 51 300 m kw. jest w trakcie budowy.
Zakres stawek czynszów za powierzchnie magazynowe w okolicach Lublina i Rzeszowa kształtuje się w granicach 3,2€/m kw./mies.- 3,3€/m kw./mies.
Zakres stawek czynszów za powierzchnie magazynowe w okolicach Lublina i Rzeszowa kształtuje się w granicach 3,2€/m kw./mies.- 3,3€/m kw./mies.
Toruń i Bydgoszcz
Najmniejszy z klastrów osiągnął na koniec 2016 roku wielkość 151 400 m kw., z czego jedynie 1,1 proc. pozostawało niewynajęte. W trakcie budowy znajduje się ponad 129 000 m kw. Większość realizowanej powierzchni stanowią projekty typu Built-To-Suit: BTS Kaufland (45 650 m kw.) i BTS Carrefour (38 000 m kw.). Jednak budowane są również inne znaczące projekty jak Waimea Logistic Park Bydgoszcz, planowany do oddania w pierwszej połowie 2017 roku, czy trzeci budynek Panattoni Park Bydgoszcz.
Stawki czynszów utrzymują się na stabilnym poziomie i wahają się w przedziale 2,4 €/m kw./mies.- 3,1 €/m kw./mies.
Stawki czynszów utrzymują się na stabilnym poziomie i wahają się w przedziale 2,4 €/m kw./mies.- 3,1 €/m kw./mies.
