Z dołka pod górkę, czyli jaka przyszłość czeka warszawskie biura

16 listopada 2020

Wiosną pandemia praktycznie z dnia na dzień zmieniła krajobraz rynku biurowego. Budynki opustoszały, sale konferencyjne przeniosły się do sieci, a windy zamarły. Wirus sprawił, że w pierwszych trzech kwartałach popyt na biura w Warszawie był o około 35% niższy niż odnotowany w tym samym okresie w 2019 r., do czego szczególnie przyczynił się okres między lipcem a wrześniem. Na dzisiejszy obraz rynku, po stosunkowo solidnych statystykach z pierwszego półrocza, miały wpływ odłożone w czasie decyzje biznesowe podejmowane na poziomie globalnym. Autorzy raportu z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę na wyższą podaż nowej powierzchni w trzech pierwszych kwartałach – wzrost o około 67% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Podkreślają też, że w cieniu pandemii rośnie wolumen powierzchni przeznaczonej na podnajem, która stanowi atrakcyjną opcję dla firm poszukujących nowego biura o lepszych standardach wykończenia powierzchni oraz w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Wzbierająca w ostatnich tygodniach na sile pandemia utrwaliła bezprecedensową w historii zmianę sposobu pracy pod nazwą „praca zdalna”, a tryb home office staje się dominującym modelem funkcjonowania dla dużej części firm. Kryzys epidemiczny i praca zdalna zmieniły postrzeganie biur, stawiając przed rynkiem pytania o to, jak zmienią się nasze miejsca pracy. Czy nowo powstające biura będą oparte na sztucznej inteligencji i bezdotykowe? Czy open space to przeszłość? Co dalej z home office? Jak zmienią się preferencje pracowników i jak w tej sytuacji zachować równowagę między pracą a domem? Autorzy raportu podkreślają, że powroty do biur w pierwszych miesiącach pandemii pokazały, że nie wszyscy pracownicy muszą być codziennie w biurze i nie każdemu potrzebne jest stałe miejsce. Ale pokazały też, jak dużą rolę odgrywają biura jako miejsca spotkań, dzielenia się doświadczeniami i opiniami, a także przestrzenie do pracy zespołowej.

Ewolucja na rynku biurowym jest procesem ciągłym, który co jakiś czas wyznacza nowe trendy i nowe kierunki. Obecna pandemia jedynie nasiliła trwające już od pewnego czasu dyskusje i rozważania nad przyszłością biura, jego roli i funkcji dla organizacji i samych pracowników. Tym bardziej naturalną wydaje się dziś szczegółowa analiza środowiska pracy, której poddawane są przestrzenie biurowe, a wobec których w przyszłości wzmocnione zostaną oczekiwania względem integracji i zacieśniania relacji pomiędzy pracownikami. Tego nam brakuje najbardziej w dobie niemalże przymusowego home-office

Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Zarządzający w BNP Paribas Real Estate Poland

Na koniec września 2020 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły 5,8 mln m kw. Tylko w III kwartale na stołeczny rynek dostarczono ok. 131 000 m kw. nowej powierzchni w sześciu budynkach. Największe z nich zlokalizowane są w dynamicznie rosnącej strefie Centrum – Zachód – kompleks The Warsaw HUB mieszczący niemal 90 000 m kw. powierzchni w dwóch budynkach oraz Biura przy Warzelni (24 000 m kw.), będące kolejnym elementem wielofunkcyjnego kompleksu Browary Warszawskie.

Po kilku latach wzmożonej aktywności deweloperów na rynku biurowym w Warszawie, wolumen powierzchni pozostającej w budowie maleje. Na koniec III kwartału 2020 r. na etapie budowy było około 637 000 m kw. powierzchni, z terminem ukończenia do końca 2022 r. Strefa Centrum – Zachód, której dynamiczny rozwój przyspieszył na przestrzeni ostatnich 5-6 lat, odpowiada za około 44% całkowitego wolumenu obecnie budowanych biur. W tym obszarze, zwłaszcza w okolicy Ronda Daszyńskiego, stającym się biurową wizytówką metropolii, zapowiadane jest dostarczenie dodatkowych ok. 270 000 m kw. do końca przyszłego roku, pod warunkiem, że obecna sytuacja nie wpłynie na zmianę terminów ukończenia projektów.

Od początku roku w Warszawie wynajęto łącznie ok. 447 000 m kw. powierzchni biurowej. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się niezmiennie obszar centralny i Mokotów, które łącznie odpowiadały za 83% całkowitego popytu na biura w stolicy. Po dobrym wyniku odnotowanym w I poł. br., pomimo nasilającego się wpływu kryzysu „covidowego”, III kwartał przyniósł widoczne wyhamowanie. W sezonie letnim całkowity popyt na powierzchnie biurową w Warszawie wyniósł 113 000 m kw., z czego na popyt netto przypadło ok. 50%. Odnotowano również spadek średniej wielkości zawieranych transakcji, która w ciągu pierwszych 9 miesięcy 2020 r. była o około 12% niższa od tej zarejestrowanej w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Miniony kwartał przyniósł także wyraźną zmianę w strukturze popytu na stołecznym rynku. Niemal 50% wynajętej powierzchni stanowiły odnowienia umów najmu, podczas gdy w latach poprzednich udział ten wynosił odpowiednio ok. 34% w 2019 r. i ok. 25% w 2018 r. Nasileniu tej tendencji sprzyja obecna niepewność na rynku. Najemcy, zamiast zmieniać swoją lokalizację, decydują się raczej na przedłużenie najmu w zajmowanych dotąd nieruchomościach w zamian za uzyskiwane natychmiast atrakcyjne zachęty czynszowe.

Na koniec III kwartału 2020 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie ukształtował się na poziomie 9,6% (8,4% w strefie centralnej i 10,4% w obszarze poza centrum), co stanowi wzrost o 1,4 p.p. w stosunku do III kwartału 2019 r., a w porównaniu do poprzedniego kwartału przyrost o 1,7 p.p. Oprócz strefy Wschód, obejmującej całą prawobrzeżną część miasta, w pozostałych strefach biurowych zanotowano spadek poziomu wynajęcia. Największą dynamikę obserwowano w strefie Centrum, w której w ostatnich trzech miesiącach wakaty wzrosły o 4,9 p.p., zwłaszcza w podstrefie Centrum – Zachód, w której nastąpił przyrost o 7,8 p.p. Bezpośredni wpływ na pogorszenie statystyk, oprócz niepewności związanej z dalszym rozwojem pandemii, ma duży wolumen nowej podaży dostarczonej w III kwartale, co szczególnie odzwierciedlone jest w obecnej sytuacji w strefie Centrum – Zachód. Budynki oddane ostatnio do użytku w tym obszarze charakteryzuje średni poziom wynajęcia poniżej 70%. Na wysoką statystykę wakatów w regionie pozacentralnym największy wpływ ma nadal sytuacja w strefie Mokotów, zwłaszcza w podstrefie Służewiec, gdzie jest najwięcej niewynajętej powierzchni i gdzie od kilkunastu kwartałów poziom pustostanów oscyluje pomiędzy ok. 16,5% a niemal 20%.

Trendem, którego nasilenie obserwujemy już przez kolejny kwartał, jest rosnący wolumen powierzchni przeznaczanej na podnajem, przekraczający obecnie 100 000 m kw. Nasilenie tego zjawiska towarzyszy z reguły okresom spowolnienia gospodarczego, jak było np. w latach 2009 – 2010.

Rosnący trend podnajmu powierzchni zdaje się świadczyć o zachwianiu równowagi rynku. Jednak z innej perspektywy, model podnajmu powierzchni, charakteryzując się dużą elastycznością długości okresu oraz warunków najmu, stwarza możliwości rozwoju branżom, które z różnych powodów nie są skłonne do podejmowania zobowiązań długoterminowych. Dodatkowo, w oczekiwaniu na poprawę sytuacji pandemicznej oraz głębszą ocenę modelu pracy zdalnej, część firm wstrzymuje obecnie swoje decyzje dotyczące przyszłości własnych biur

Mikołaj Laskowski, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland