Regiony wyprzedziły Warszawę w ilości wynajętej przestrzeni biurowej

29 października 2020

W III kwartale 2020 r. największym zainteresowaniem najemców cieszył się Wrocław, który odpowiadał za 37% popytu brutto. Rynek wrocławski to także lider w ilości nowej podaży dostarczonej na rynek w III kwartale. W trzech nowych biurowcach przekazano najemcom do użytkowania prawie 49 000 m kw. powierzchni. W perspektywie następnych kilku kwartałów najdynamiczniej będą rosły rynki: krakowski i wrocławski, natomiast w 2021 r. Trójmiasto może przebić pułap 1 mln m kw. istniejących zasobów biurowych. Biorąc pod uwagę największe transakcje najmu wydaje się, że firmy z branży IT zdają się być najbardziej odporne na obecny koronakryzys.

Rynki regionalne aktualnie podlegają tym samym procesom ewaluacyjnym, co rynek w stolicy, choć naturalnie na mniejszą skalę. Znajduje to swoje odzwierciedlenie w strukturze popytu, wskaźniku pustostanów czy wolumenie transakcji. W dłuższej perspektywie jednak, ośrodki regionalne, jak m.in. Kraków, Wrocław czy wyrosłe na czwartą potęgę regionalną Trójmiasto, które od strony biurowej wspierają rozwój sektora usług wspólnych, IT czy finansowego, nie stracą na swojej atrakcyjności. Trwająca pandemia spowodowała wprawdzie wstrzymanie ekonomicznego oddechu, a praca zdalna będąca naturalną konsekwencją, wywołała lawinę pytań o przyszłość biur, w naszej ocenie obecna sytuacja nie spowoduje jednak gwałtownego wyhamowania dalszego rozwoju rynków regionalnych, co najwyżej ich spowolnienia w następnych miesiącach. Liczne ośrodki akademickie, dobrze wykształcona kadra, rosnąca podaż nowoczesnej powierzchni biurowej, relatywnie niskie koszty najmu i pracy, a także postępujący trend near-shoring dla sektora usług będą czynnikami decydującymi o dużej atrakcyjności Polski na mapie Europy i miast regionalnych na mapie Polski

Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor ds. sektora biurowego & projektów strategicznych, BNP Paribas Real Estate Poland

Na koniec września 2020 r. całkowite zasoby biurowe na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin, Lublin) przekroczyły 5,7 mln m kw. Kraków, gdzie mieści się 1,52 mln m kw. powierzchni biurowej, co stanowi 26% całkowitego wolumenu biur istniejących w regionach, niezmiennie pozostaje liderem pod tym względem. Poziomem ponad 1 miliona m kw. może pochwalić się także Wrocław (ok. 1,2 mln m kw.), natomiast w pozostałych sześciu ośrodkach biurowych wielkość zasobów istniejącej powierzchni waha się od ok. 184 tys. m kw. w Szczecinie do ok. 900 tys. m kw. w Trójmieście.

W III kwartale br. oddano do użytkowania 14 nowych biurowców o łącznej powierzchni około 129 500 m kw. Najwięcej nowej podaży – 48 500 m. kw. - przypadło na rynek wrocławski, gdzie najemców przyjęły trzy nowe inwestycje: Centrum Południe (23 700 m kw.), I faza kompleksu West 4 Business Hub (14 400 m kw.) oraz City 2 (10 900 m kw.) w kompleksie City Forum. Obiekty te stanowią prawie 40% wolumenu nowej podaży zrealizowanej na ośmiu rynkach regionalnych w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Drugim rynkiem pod względem wielkości nowej podaży w III kw. 2020 r. jest Kraków z 38 200 m kw. powierzchni. Sektor biurowy w tym mieście powiększył się o cztery obiekty, m.in kolejną fazę kompleksu Podium Park (budynek B - 16 400 m kw.), etap B (12 800 m kw.) parku biurowego Zabłocie Business Park oraz Eastern Office Building (7700 m kw.) w kompleksie Unity Centre. Rynek w Trójmieście z 30 400 m kw. nowej powierzchni uplasował się na trzeciej pozycji. Sfinalizowane zostały trzy projekty w Gdańsku, z których największy, Wave A, mieści 23 600 m kw. nowej powierzchni biurowej. W ostatnim kwartale wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej zanotował również rynek łódzki, gdzie w sumie oddano do użytkowania 12 000 m kw. w trzech kameralnych biurowcach.

Chociaż w przeciągu ostatnich czterech lat rynki biurowe w regionach powiększyły się o 2 mln m kw. nowych zasobów, aktywność deweloperów wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Na koniec września na etapie budowy było 71 projektów o łącznej powierzchni biurowej ok. 800 000 m kw., z terminem ukończenia do 2023 r. Pod względem wielkości wolumenu nowej powierzchni w budowie prym wiodą: Kraków (ok. 24% wolumenu budowanych obecnie nowych zasobów) i Katowice (również ok. 24%).
W stolicy Małopolski największe z powstających obecnie biurowców to Kreo w strefie Południowy – Wschód oraz kolejny etap kompleksu Unity Centre - Unity Tower - w strefie Centrum. W Katowicach, które są wiodącym rynkiem Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej, powstaje 14 biurowców. Największym rozmachem mogą pochwalić się .KTW II, I faza Silesia 4 Business, Global Office Park, który po zrealizowaniu całego projektu zaoferuje niemal 50 000 m kw. biur oraz II faza kompleksu Face 2 Face, wszystkie usytuowane w największej w mieście i całym regionie strefie biurowej Korytarz DTŚ. We Wrocławiu, na który przypada ok. 13% realizowanej obecnie powierzchni biurowej, na etapie budowy jest Mid Point 71, mieszczący się na południowym obrzeżu ścisłego centrum miasta.

Do końca przyszłego roku najbardziej dynamiczny rozwój spodziewany jest w Krakowie i Wrocławiu, natomiast Trójmiasto może dołączyć do grona rynków regionalnych o wolumenie istniejących zasobów przekraczającym pułap 1 mln m kw. powierzchni biurowej.

Chociaż rynek stara się zachować racjonalny optymizm, wielkość popytu brutto w III kwartale i jego struktura w podziale na typy zawieranych umów odzwierciedlają niepokój spowodowany trwającym koronakryzysem. W okresie lipiec – wrzesień na ośmiu rynkach regionalnych wynajęto łącznie 126 500 m kw. powierzchni, czyli o 10% więcej niż w poprzednim kwartale, ale aż o prawie 40% mniej niż w analogicznym okresie 2019 r. Kolejny kwartał z rzędu w strukturze najmu biur dominowały umowy odnowienia, na które przypadła ponad połowa wielkości popytu brutto. Wolumen umów podpisanych na nowe lokalizacje wyniósł ok. 36%, a około 17% dotyczyło powiększenia zajmowanej już powierzchni.

W III kwartale 2020 r. największym zainteresowaniem najemców cieszył się Wrocław, gdzie wynajęto ok. 46 000 m kw. powierzchni, czyli 37% wolumenu całkowitego popytu. Na drugim i trzecim miejscu pod względem ilości wynajętej powierzchni w III kwartale znalazły się: Trójmiasto (30 400 m kw.) i Kraków (25 400 m kw.). We Wrocławiu największe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe pochodziło z sektora IT, który odpowiadał za ponad 60% wolumenu zawartych transakcji. W Trójmieście prawie połowa wynajętej powierzchni przypadł na sektor handlowy, natomiast w Krakowie za prawie 60% wolumenu podpisanych umów, mniej więcej w równych częściach, odpowiadały branża bankowa i handlowa.

Stopa pustostanów na 8 rynkach regionalnych osiągnęła poziom 11,9%, co w porównaniu z II kwartałem b.r. oznacza wzrost o 1,7 p.p., a w porównaniu do analogicznego okresu 2019 r. oznacza wzrost aż o 2,8 p.p. Duży wzrost powierzchni niewynajętej w III kwartale wynika między innymi z dostarczenia na rynek 129 500 m kw. nowej powierzchni, z czego najwięcej przypada na Wrocław i Kraków (odpowiednio 38% i 30% wolumenu). Najwyższe współczynniki powierzchni niewynajętej, wynoszące po 14,3% zarejestrowano we Wrocławiu i Łodzi (wzrost odpowiednio o 3,1 p.p i 1,1 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału), najniższy natomiast, wynoszący 7% odnotowano w Katowicach (wzrost o 0,9 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału). Rynek łódzki zanotował wzrost poziomu pustostanów ze względu na oddanie do użytkowania 12 000 m kw. powierzchni w trzech kameralnych biurowcach.