Sektor handlowy redukuje bieg

Sektor handlowy redukuje bieg

Opublikowany

Z jednej strony mniejsza podaż i wolniejsze tempo wzrostu w porównaniu ze średnią z ostatniej dekady, a z drugiej utrzymująca się wiodąca pozycja najlepszych centrów handlowych i przewidywane otwarcia nowych sklepów w dotychczasowych lokalizacjach sieci Praktiker – to jedne z kluczowych wniosków płynących z najnowszej analizy sektora handlowego przygotowanej przez ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland. Autorzy raportu szacują, że w 2018 roku na rynku pojawi się ponad 500 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, a największe otwarcia będą domeną dużych miast.

Podaż – mniejszy wolumen, małe rynki

Na koniec I kwartału całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej nad Wisłą przekroczyły poziom 14,3 miliona m kw., z czego 73 proc. stanowią centra handlowe w tradycyjnym formacie. Najnowsze dane BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że do końca marca na rynek oddane zostały 92 tys. m kw. – otwarcia siedmiu nowych obiektów i ukończenie rozbudowy dwóch istniejących – co stanowi około 20 proc. całkowitej podaży prognozowanej na 2018 rok. Co istotne, 76 proc. nowej podaży z pierwszego kwartału przypadło na centra handlowe zlokalizowane w głównych obszarach metropolitalnych – Gemini Park Tychy w konurbacji katowickiej i Rondo Wiatraczna w Warszawie. W miejscowościach do 100 tys. mieszkańców deweloperzy stawiają na małe parki handlowe, będące uzupełnieniem istniejącej oferty i dobrze wpisujące się zarówno w oczekiwania lokalnych odbiorców jak i operatorów poszukujących możliwości rozszerzenia swojej obecności na rynku.

Ograniczona podaż w minionym roku i nieco wolniejsze tempo rozwoju prognozowane w 2018 roku są forpocztą nadchodzących zmian w handlu stacjonarnym i kurczącej się chłonności tradycyjnego rynku, który w wielu polskich miastach jest już w pełni ukształtowany i dojrzały. W ciągu kilku najbliższych lat będziemy obserwować ograniczoną podaż dużych projektów w największych aglomeracjach i w miastach średniej wielkości. Do wykorzystania pozostaje jeszcze pewien potencjał małych miejscowości, jednak poruszanie się po tych rynkach wymaga szczegółowej analizy lokalnych uwarunkowań i przygotowania dobrze „skrojonego” projektu. Umacniającym się trendem jest i będzie modernizowanie funkcjonujących już obiektów, bardzo często połączone z rozbudową stref restauracyjnych i rozrywkowych i zmianą profilu oferty.

Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Popyt – zmiany rynkowe stawiają nowe wyzwania

Autorzy raportu podkreślają niewielki – o 0,1 p.p. – spadek współczynnika powierzchni niewynajętej na koniec 2017 roku w porównaniu z wynikiem odnotowanym w połowie minionego roku. Na koniec grudnia poziom handlowych pustostanów oscylował wokół 4 proc. W ciągu najbliższych kilku kwartałów może on ulec istotnej redukcji, a wpływ na to mogą mieć otwarcia sklepów przez nowych operatorów w lokalizacjach dotychczas zajmowanych przez sklepy sieci Praktiker.

To, co z pewnością będzie wpływać na kierunek rozwoju sektora to wprowadzony niedawno zakaz handlu w niedzielę i związane z nim spadki poziomu odwiedzalności i obrotów będące realnym problemem dla obciążeń czynszowych. Aspekt ten nakłada się na wcześniej już oddziałujące czynniki, jak np. wzrost konkurencji, rozwój e-commerce a także nowe zwyczaje i potrzeby zakupowe charakterystyczne dla klientów młodszej generacji. Istotnym zjawiskiem, które obecnie obserwujemy jest powiększające się rozwarstwienie pomiędzy renomowanymi obiektami o ciekawej i zróżnicowanej ofercie, a obiektami niższej klasy mającymi poważne trudności w przyciąganiu popularnych najemców. Innym wartym odnotowania trendem jest powstawanie   obiektów wielofunkcyjnych, w których współgrają obok siebie funkcje handlowe, biurowe, mieszkaniowe i rozrywkowe. Takie projekty to domena dużych aglomeracji.

Natasa Mika, Dyrektor, Dział Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Z raportu wynika, że w gronie aglomeracji dysponujących największą ilością wolnej powierzchni handlowej znajdują się obecnie Katowice, Poznań i Kraków. Na drugim końcu bieguna tradycyjnie już znalazła się Warszawa, a także stolica Dolnego Śląska i Szczecin.

Stawki czynszu – stabilizacja i oczekiwanie na efekty wpływu zakazu handlu w niedziele

Najlepsze obiekty handlowe z dominującą pozycją rynkową utrzymują stawki czynszowe typu “prime” w granicach 110-130 € / m kw. / m-c w Warszawie i pomiędzy 45 € a 60 € m kw. / m-c w pozostałych głównych miastach. Patrycja Dzikowska podkreśla, że malejące znaczenie niektórych obiektów i rosnąca konkurencyjność mogą oznaczać dla ich właścicieli presję ze strony najemców na obniżanie czynszów i podnoszenie kwot przeznaczanych na wyposażanie lokali.

Obiekty w budowie – głównie aglomeracje i małe rynki

Obecnie, nad Wisłą buduje się około 550 tys. m kw. powierzchni handlowej, z czego 70 proc. deweloperzy zamierzają dostarczyć na rynek do końca tego roku. Największymi debiutami zaplanowanymi na rok 2018 będą otwarcia Forum Gdańsk (64 tys. m kw.) i Galerii Libero, pierwszego centrum handlowo – rozrywkowego w południowej części Katowic. Zgodnie z szacunkami, w przyszłym roku należy spodziewać się spadku podaży spowodowanego ograniczoną liczbą dużych realizacji w głównych aglomeracjach. Ważnym debiutem zapowiadanym na pierwszą połowę 2019 jest otwarcie Galerii Młociny – o łącznej powierzchni najmu 81 tys. m kw., z czego 71 tys. m kw. zostanie przeznaczonych na handel, rozrywkę i gastronomię – realizowanej przez joint venture Echo Investment i EPP. Autorzy raportu podkreślają, że w najbliższych kwartałach konsekwentnie swoją pozycję będą wzmacniały miasta z liczbą mieszkańców nieprzekraczającą 100 tys. To w nich pojawi się około jednej trzeciej tegorocznej nowej podaży.

Główne trendy i wyzwania

  • Najbardziej istotnym wyzwaniem z którym przyjdzie się zmierzyć branży handlowej są obowiązujące od 1 marca br. nowe regulacje prawne ograniczające prowadzenie działalności handlowej w niedziele. Pierwsze sygnały pokazują, że sektor będzie musiał znaleźć odpowiedzi na kwestie związane z niższą odwiedzalnością oraz nowym spojrzeniem na kwestie stawek czynszu, zwłaszcza w segmencie gastronomii.
  • Pomimo stale rosnącej wartości sprzedaży przez Internet, jej wpływ na obroty w handlu tradycyjnym jest w pewnym stopniu łagodzony przez znaczący wzrost wartości całej sprzedaży detalicznej – o 8,4% w 2017 roku – silnie stymulowanej przez pozytywną kombinację spadającej stopy bezrobocia oraz rosnącego poziomu wynagrodzeń i siły nabywczej.
  • Zróżnicowanie w poziomie powierzchni niewynajętej pomiędzy obiektami handlowymi o ugruntowanej pozycji rynkowej a tymi gorszej klasy będzie się pogłębiać za sprawą rosnącej konkurencji i słabnącej pozycji starszych nieruchomości. Rynek warszawski, jako najsilniejszy i najbardziej zrównoważany, będzie radził sobie najlepiej, natomiast właściciele obiektów handlowych na rynkach o nasilającej się konkurencji (np. w Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Katowicach) muszą szybko znaleźć odpowiedź na szereg strategicznych pytań.
  • Trend przebudowy i renowacji starszych obiektów, często przeprowadzanych przy okazji ich rozbudowy, będzie stawał się głównym bodźcem rozwoju i zmian na rynku. Bardziej zróżnicowana i szersza oferta rozrywkowa, strefy rekreacji dla całych rodzin, szeroki wybór oferty gastronomicznej od stoisk w tzw. strefie food court do wyodrębnionych restauracji, ogrody na dachach i inne komponenty rozrywki mają pomagać w zdobywaniu klientów.

Kopiuj tekst

Udostępnij

Załączniki

Pobierz wszystkie

AAG Retail 2018 Q1 pl

pdf | 2,6 MB

Pobierz
Patrycja Dzikowska

grafika | 6,68 MB

Pobierz
Mika Natasa

grafika | 4,76 MB

Pobierz
Powiązane artykuły
Pierwszy kwartał zaostrzył apetyt na kolejny rekordowy rok na rynku transakcyjnym.

temu

Trzy pierwsze miesiące roku stały pod znakiem rekordowo wysokiego wolumenu transakcji opiewającego na ponad 2,1 mld euro. Tak dobry rezultat I kwartału wskazuje na niesłabnące zainteresowanie inwestorów nieruchomościami komercyjnymi w Polsce i jest dobrą prognozą na cały 2018 rok, z potencjałem na pobicie ubiegłorocznego rekordu.
Przed rynkiem rok pełen wyzwań

temu

W minionym roku krajowy rynek powierzchni handlowych powiększył się o prawie 450 tys. m kw., co w porównaniu ze średnią z ostatniej dekady – wynoszącą nieco ponad 660 tys. m kw. rocznie – wskazuje na znaczące spowolnienie przyrostu podaży. Autorzy raportu "At a Glance, Modern Retail Market in Poland. Q4 2017" z jednej strony zwracają uwagę na zmniejszającą się chłonność rynku, a z drugiej na rosnącą dynamikę zmian w nowoczesnym handlu.
Biurowa Warszawa w budowie

temu

Stołeczny rynek biurowy powiększył się w pierwszym kwartale 2017 roku o ponad 83 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej osiągając tym samym pułap 5,26 mln m kw. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland szacują, że do 2020 roku w Warszawie powstanie kolejnych 890 tys. m kw biurowców, które obecnie znajdują się na różnych etapach zaawansowania prac. Rekordowa podaż i dojrzałość rynku powodują, że najemcy bardzo świadomie będą podejmować decyzje o wyborze nowych lokalizacji biurowych.
Rynek inwestycyjny nadal w dobrej kondycji

temu

Według najnowszego raportu At a Glance – Rynek inwestycyjny w Polsce (IV kwartał 2016) opracowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland, międzynarodową firmę doradczą w sektorze nieruchomości, ostatni kwartał 2016 roku - podobnie jak porównywalny okres roku 2015 - zamknął się na rynku polskim sumą transakcji o łącznej wartości niespełna 2 miliardów Euro. Autorzy raportu zaznaczają, że pomimo nieprzewidywalności w sferze prawno-podatkowej i pojawiającym się sygnałom o możliwości spowolnienia ekonomicznego, Polska wciąż cieszy się sporym zainteresowaniem zagranicznych inwestorów. O dobrej kondycji rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych świadczą m.in. atrakcyjne stopy kapitalizacji i łączny wolumen obrotów za rok 2016, który osiągając 4,6 miliarda Euro okazał się drugim najlepszym w historii krajowego rynku.  

Czy warszawski rynek biurowy znów osiągnie rekordowy wynik?

Sektor biurowy w stolicy na koniec I kwartału potwierdził, że popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe wciąż jest na wysokim poziomie. W ciągu trzech pierwszych miesięcy wielkość najmu powierzchni biurowych netto osiągnęła imponujący wynik ok. 162 000 m kw. Tak wysoka wartość była dotychczas charakterystyczna raczej dla ostatniego kwartału w roku. Dlatego też, analitycy BNP Paribas Real Estate Poland uważają, że to dobra prognoza na kolejne miesiące i należy oczekiwać rekordowego rezultatu końcowego.