Mniej nowej powierzchni i renegocjacje umów – rynek powierzchni biurowych w Warszawie w III kwartale 2023 roku

08 listopada 2023

Jak wskazuje najnowszy cykliczny raport BNP Paribas Real Estate Poland „At A Glance - III kwartał na rynku biurowym w Warszawie” w analizowanym okresie przybyło niewiele powierzchni biurowej. Luka podażowa jest wyzwaniem dla najemców, którzy mając coraz bardziej ograniczony wybór, skłaniają się do przedłużania umów. Jednocześnie w stolicy spadł wskaźnik pustostanów oraz nie zmienił się istotnie poziom czynszów w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na znaczeniu zyskują biura elastyczne oraz biura z recyklingu.

Mniej wolnej powierzchni i spadek liczby pustostanów

Jak wynika z raportu, warszawski rynek nieruchomości zamknął trzeci kwartał z łącznymi zasobami powierzchni biurowej na poziomie 6,2 mln m kw. Do użytku dostarczono jedynie 1 900 m kw. powierzchni w ramach projektu S-Bridge Office II. W III kwartale ruszyła z kolei budowa kompleksu biurowo-hotelowego Upper One, który zajmie tereny po wyburzonym Atrium International i zaoferuje 35 900 m kw. Autorzy raportu wskazują jednak na ostrożność ze strony deweloperów w rozpoczynaniu nowych inwestycji. Łączna ilość oddanej powierzchni biurowej na stołecznym rynku od początku roku do końca września wyniosła 20 250 m kw., co stanowi znaczny spadek w porównaniu do poprzednich lat, gdzie w całym 2020 roku oddano ponad 236 000 m kw. powierzchni biurowej, a w 2021 roku niemal 325 000 m kw.

Niska podaż stanowi wyzwanie dla najemców, którzy chcąc znaleźć powierzchnię biurową do 2026 roku mają mniejszy wybór wolnych biur do wynajęcia. Zasoby dostępnej przestrzeni mogą maleć, tym bardziej, że w budowie jest 256 tys. m kw., podczas gdy w latach 2017-2019 było to średnio 800 tys. m kw. Popyt jednak kształtuje się cały czas dobrze. Od początku bieżącego roku na stołecznym rynku podpisano umowy najmu na prawie 500 tys. m kw. powierzchni biurowej, co stanowi dobry wynik, biorąc pod uwagę analogiczny okres z rekordowym wynikiem z 2019 roku, gdzie wynajęto 688,5 tys. m kw. Luka podażowa sprawia również, że wskaźnik pustostanów spadł do poziomu 10,6%, a w centralnych obszarach nawet do 9%. Większość stref biurowych zanotowała spadek wskaźnika pustostanów względem poprzedniego kwartału, co może pogłębić problem braku wolnej powierzchni biurowej do najmu w przyszłości

mówi Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Popyt i czynsze

Jak wskazują autorzy raportu, od początku roku do końca września 2023 roku łączny popyt na przestrzeń w biurowcach osiągnął 496,6 tys. m kw. W samym III kwartale popyt brutto na powierzchnie biurowe w stolicy wynosił 174 tys. m kw., co stanowi lepszy wynik o 5 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału oraz o 36 p.p. w porównaniu do danych dotyczących popytu r/r. Blisko 44% całkowitego wolumenu transakcji najmu dotyczyło biurowców znajdujących się w strefie Centrum oraz Centralnego Obszaru Biznesu – cieszą się one największym zainteresowaniem najemców. Atrakcyjny jest również Służewiec, gdzie w okresie od lipca do września podpisano 19% wszystkich zawartych w Warszawie umów. W III kwartale 2023 roku w strukturze popytu najwyższy udział przypadł nowym umowom – 52,8% (włączając umowy przednajmu), oraz negocjacjom – 42,8%. Zarówno ekspansja, jak i powierzchnia wynajęta na użytek własny stanowiły po 2,2% zrejestrowanego popytu każdy.

Miniony kwartał utrzymał opłaty czynszowe na podobnym poziomie w porównaniu do poprzedniego. Pod koniec września za wynajęcie metra kwadratowego w najlepszej lokalizacji trzeba było zapłacić między 26 a 28 Euro miesięcznie. Z kolei w najmłodszych budynkach mających 5 lat i mniej, koszt najmu wynosił między 19,4 a 20,25 Euro. W mających od 6 do 10 lat, czynsz wahał się między 16,9 a 17,3 Euro, a w najstarszych obiektach, wybudowanych ponad dekadę temu, stawki kształtowały się na poziomie od 14,6 do 15,2 Euro.

Renegocjacje umów sposobem na oszczędności

Od stycznia do czerwca tego roku dostarczono 18 700 m kw. i jest to najniższy poziom nowej podaży odnotowany w Warszawie w pierwszym półroczu od ponad 10 lat. Ograniczona podaż oraz wysokie koszty adaptacji powierzchni biurowej w stolicy wpłynęły na fakt, że największymi umowami podpisanymi w III kwartale 2023 roku (oprócz umowy przednajmu w biurowcu The Form) były renegocjacje kontraktów.

Obecnie ograniczony wybór na rynku biurowym w Warszawie oraz znacznie mniejsze poziomy oddawanej powierzchni biurowej powodują, że wiele firm i organizacji stoi przed trudną decyzją w zakresie lokalizacji swojego biura. Najemcy szukający centralnie położonych obiektów mogą mieć problem. Zdecydowanie więcej opcji wyboru lokalizacji mamy, patrząc poza centrum czy bliską Wolę. W tej sytuacji, część najemców decyduje się właśnie na renegocjacje, które pozwalają nie tylko przedłużyć umowę na krótszy okres (np. 2-3 lata), ale także zoptymalizować warunki najmu i zaoszczędzić na stawce czynszowej.

podkreśla Ewa Niecewicz, Konsultantka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Biura elastyczne wciąż na fali

Jak pokazuje raport, rynek elastycznych biur cały czas ewoluuje i jest pożądany zarówno przez deweloperów, którzy zwiększają ilość najemców i przyspieszają komercjalizację, jak i dla wynajmujących. Obecnie w stolicy działa ponad 30 operatorów biur elastycznych, którzy oferują 190 tys. m kw. powierzchni i ponad 26 tys. stanowisk pracy. Choć najwięcej elastycznej przestrzeni znajduje się w ścisłym biznesowym centrum stolicy, obecnie coraz więcej tego typu biur otwiera się w dzielnicach typowo mieszkaniowych.

Krótkie umowy najmu i możliwość wynajmu gotowego, w pełni przystosowanego do pracy biura jest niezwykle atrakcyjna, zwłaszcza w trudnej i zmiennej sytuacji gospodarczej w Polsce. Operatorzy reagują na zwiększające się zapotrzebowanie na powierzchnie elastyczne, oferując coraz to nowe hybrydowe koncepty. Rosnącą rolę w tym sektorze odgrywają również kwestie związane z ESG. Coraz więcej biur elastycznych swoje siedziby ma w obiektach, które promują i wdrażają ekologiczne rozwiązania potwierdzone międzynarodowymi certyfikatami zielonego bądź zrównoważonego budownictwa.

wyjaśnia Klaudia Okoń, Starsza Konsultantka, Business Intelligence Hub & Consultancy BNP Paribas Real Estate Poland.

Znaczenie recyklingu biur

Autorzy raportu wskazują na nowy trend na rynku nieruchomości, polegający na projektowaniu przestrzeni biurowej w duchu less waste. Na znaczeniu zyskują rozwiązania wykorzystujące w przestrzeni biurowej materiały odzyskane z drugiego obiegu i z recyklingu. Jest to ważne, gdyż cykl życia przestrzeni biurowej wynosi średnio 5-10 lat, a po tym okresie większość wyposażenia biura kończy jako odpady. Według szacunków Environmental Protection Agency, w USA co roku aż do 8,5 miliona ton aktywów biurowych trafia na wysypiska śmieci. Dlatego dąży się do maksymalnego wykorzystania dostępnych materiałów np. wykorzystując części instalacji grzewczo-chłodzącej czy elementy wyposażenia po poprzednim najemcy. Biura, które łączą aspekt odpowiedzialnego zrównoważonego projektowania z funkcjonalnością, jednocześnie dostosowując się do coraz wyższych oczekiwań użytkowników, będą zdobywać przewagę. Recykling biur nie tylko pozwoli na ograniczenie śladu węglowego, ale będzie także wymierną oszczędnością finansową.