Podaż z rekordem, rosną pustostany

07 czerwca 2023

Pierwszy kwartał 2023 r. na rynku magazynowym przyniósł rekordowe wyniki po stronie podaży, przybliżając łączne zasoby do poziomu 30 mln m kw. Na początku roku dało się zaobserwować spadek wolumenu projektów w budowie i mniej podpisanych umów, w porównaniu z rekordami przypadającymi na rok 2021 i 2022. Autorzy cyklicznego raportu z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają też uwagę na silną pozycję sektora e-commerce, który jest i będzie paliwem dla rynku powierzchni logistycznych i magazynowych.

Od stycznia do końca marca 2023 r. krajowy rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych urósł o 1,89 mln m kw. Rekordowa podaż na koniec pierwszego kwartału oznacza, że w ciągu zaledwie trzech miesięcy na rynku pojawiło się 40 proc. powierzchni, jaka została dostarczona na rynek przez cały ubiegły rok. Autorzy raportu zwracają uwagę na trend wzrostowy wskaźnika pustostanów. Od I kwartału 2022 roku do końca minionego kwartału odsetek niewynajętych powierzchni wzrósł o 3,1 p.p., i na koniec marca wyniósł 6,4 proc. To najwyższa odnotowana wartość od początku 2021 roku. Zmianie uległa również struktura umów najmu. Większy udział zanotowały odnowienia kontraktów, które pod koniec marca stanowiły 45 proc., podczas gdy rok temu przypadło na nie 27 proc.

Nasze obserwacje pokazują wzrost niewynajętej powierzchni, który jest pokłosiem intensywnego rozwoju infrastruktury w ostatnich latach. Pomimo niskiego stopnia absorpcji tych nowych powierzchni, sytuacja nie powinna niepokoić. Wskaźnik pustostanów, choć rosnący, utrzymuje się na relatywnie umiarkowanym poziomie. Nasze prognozy na cały 2023 rok sugerują, że przyniesie on nieznacznie wyższy wskaźnik niewynajętych powierzchni niż obserwowaliśmy w 2022 roku.

mówi Tomasz Arent, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Rekordowa podaż nie zmienia faktu, że deweloperzy nadal z ostrożnością dobierają lokalizacje nowych obiektów, stawiając na te najbardziej atrakcyjne. Oczekiwane jest też to, że przed wbiciem pierwszej łopaty co najmniej połowa powierzchni będzie zabezpieczona umowami najmu. Autorzy opracowania zwracają uwagę, że Polska nadal utrzymuje wysoką pozycję na liście najbardziej atrakcyjnych miejsc dla inwestycji przemysłowych oraz logistycznych. Atutem są relatywnie niskie koszty operacyjne. Zarówno koszty najmu powierzchni, zużycia energii, jak i koszty pracy są w Polsce jednymi z najniższych w Europie.

E-commerce napędza rynek

Obecnie co trzeci magazyn w kraju realizuje operacje na potrzeby firm działających w sektorze e-handlu. W ostatnich latach największy wzrost wolumenu powierzchni przeznaczonej pod e-commerce obserwuje się w województwach: dolnośląskim, lubuskim, wielkopolskim oraz śląskim.

Widać wyraźnie, że długotrwały i stabilny trend w zakresie rozwoju logistyki magazynowej jest napędzany przez sektor e-commerce. Inwestycje dokonane wzdłuż trasy S3 w zachodniej Polsce doskonale to obrazują. Wśród najemców e-commerce zauważamy cztery główne kategorie: firmy działające wyłącznie online, te działające w kanale detalicznym rozwijające strategię Omnichannel, operatorzy logistyczni współpracujący z e-commerce, oraz firmy z branży kurierskiej, ekspresowej i paczkowej.

mówi Martyna Kajka, MRICS, dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Mniej się buduje

Pod koniec I kwartału, ponad 2,1 miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni magazynowej, logistycznej i przemysłowej znajdowało się w trakcie budowy. To oznacza spadek o około 1,25 miliona m kw. w porównaniu do IV kwartału 2022 roku. Najwięcej powierzchni w budowie w okresie od stycznia do końca marca 2023 roku można było zaobserwować w strefach Polski Centralnej, Górnego Śląska i Poznania. Średni poziom wynajęcia projektów w budowie wyniósł około 45%, co również pokazuje trend spadkowy kwartał do kwartału. Z kolei najwięcej nowych powierzchni magazynowych dostarczono w I kwartale w strefach Warszawa II, Górny Śląsk oraz Wrocław.

Czynsze w górę

Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland sygnalizują, że w 2022 roku zaobserwowano trend wzrostu czynszów za powierzchnie magazynowe i był on widoczny nie tylko w Polsce, ale również na wielu rynkach europejskich. Wyższe czynsze w Polsce tłumaczy fakt, że przez długie lata stawki za nowoczesne projekty logistyczne utrzymywały się na stabilnym, znacząco niższym poziomie w porównaniu do innych krajów europejskich.

W 2022 roku stawki bazowe czynszów za projekty typu Big-Box zanotowały wzrost nawet o 20-30%. W pierwszym kwartale 2023 roku utrzymały się na stabilnym, ale wysokim poziomie.

mówi Tomasz Arent.

Rynek powoli się stabilizuje

W 2022 roku pomimo relatywnie wysokiego wolumenu powierzchni w budowie, zaobserwowano spadek liczby nowo rozpoczętych inwestycji. Ten trend był głównie spowodowany pogorszeniem nastrojów funduszy inwestycyjnych i rosnącymi kosztami finansowania.

Przewidujemy, że w 2023 roku rynek wejdzie w fazę stabilizacji. Co sygnalizuje choćby spadkowy trend cen stali, po rekordach z I i II kwartału 2022. Niektórzy ekonomiści prognozują obniżkę stopy referencyjnej o 0,25-1,25 p.p. do końca 2023 r., z obecnego poziomu 6,75%. Spodziewamy się także zwiększonej aktywności inwestorów z Europy Zachodniej, USA i Azji, dla których Polska nadal jest jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w regionie.

mówi Michał Rdzanek, zastępca dyrektora Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W II kwartale 2023 roku Polska – z uwagi na swoje położenie, rynek pracy i koszty wynajmu – dołączy do czterech największych rynków magazynowych w Europie, znajdując się wśród krajów takich jak Wielka Brytania, Niemcy, Francja i Holandia, gdzie powierzchnia magazynowa przekracza poziom 30 mln m kw.