Mocno ostrożna wiosna na rynku inwestycyjnym– raport AAG Rynek inwestycyjny w Polsce w II kw. 2021

27 lipca 2021

Z jednej strony daleko idąca ostrożność, spadek transakcyjnych wolumenów i oczekiwanie na koniec zadyszki biurowców oraz redefinicję strategii dużych obiektyw handlowych, a z drugiej, spory apetyt inwestorów na określone formaty handlowe, dynamiczny rozwój sektora logistycznego i mocne wejście europejskich graczy na krajowy rynek mieszkań na wynajem. Tak w najnowszym raporcie rysuje się rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych nad Wisłą w drugim kwartale roku.

Od kwietnia do końca czerwca inwestorzy wydali na polskim rynku nieruchomości komercyjnych około 770 mln EUR, co w porównaniu do pierwszego kwartału 2020 roku przełożyło się na 35 proc. spadek wolumenu. I nieco mniejszy, bo niespełna 30 proc. spadek przy porównywaniu minionego półrocza z okresem od stycznia do czerwca w 2020 roku, czyli pierwszych miesięcy pandemii i wprowadzenia ograniczeń w życiu społecznym i w funkcjonowaniu gospodarki.

Trwający rok jest bardzo specyficzny dla rynku inwestycyjnego. Trudno go porównywać do ubiegłego, kiedy to rynek zaatakował koronawirus, ale mimo to, szczególnie w pierwszych miesiącach, udało się zamykać wcześniej procesowane transakcje. Jeszcze trudniej o wspólny mianownik do porównań z rekordowym 2019 rokiem. Patrząc dziś na to, co kształtuje rzeczywistość nieruchomościowych inwestorów dobrze jest przyjąć zupełnie nową perspektywę. Bo odradzający się rynek będą cechować nie tylko ostrożność i bardziej przemyślane decyzje inwestycyjne, ale też większa zdolność do rewizji strategii i wzrosty, ale zróżnicowane według typów inwestycji.

Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych z BNP Paribas Real Estate Poland

Pandemia koronawirusa wpłynęła na wszystkie sektory nieruchomości komercyjnych, co odbiło się także na rynku inwestycyjnym. W tym czasie sporo uwagi poświęcono analizie sektora biurowego i tego, w jaki sposób firmy adaptując się do nowej rzeczywistości będą wykorzystywać powierzchnię biurową oraz jak kreślone będą nowe strategie pracy hybrydowej. Niespełna 200 mln EUR wydane na transakcje biurowe, z czego większa część przypadająca na Warszawę, pokazuje, że średnio i długoterminowa ocena wpływu pandemii na sektor biur jest odłożona w czasie.

Pomimo tego, że zmiany na rynku biurowym są nieuniknione, to z miesiąca na miesiąc daje się zauważyć coraz większą chęć powrotu do normalności, w tym do powrotu do pracy w biurach. I to zarówno w modelu hybrydowym, jak i do pracy wyłącznie stacjonarnej. Przewidujemy, że trend ten będzie wzbierał na znaczeniu w obliczu coraz większego poziomu zaszczepienia i lepszego panowania nad epidemią COVID-19.

Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Działu Business Intelligence Hub, BNP Paribas Real Estate Poland

Autorzy raportu z BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że spowolnienie biurowych inwestycji oraz ostrożniejsze podejście deweloperów do startów nowych projektów przy jednoczesnym utrzymaniu aktywności najemców i nieodchodzeniu od pracy stacjonarnej w przyszłości spowoduje wytworzenie luki podażowej. Na jej rozmiar wpłynie też ilość długoterminowych transakcji, które zostały odroczone z powodu kryzysu zdrowotnego.

Drugi kwartał dał odżyć centrom handlowym po czwartym lockdownie. W tym czasie inwestorzy na radar brali najczęściej małe parki handlowe i centra typu convenience generując wolumen o wartości nieco ponad 100 mln EUR. Formaty, które stawiając na codzienne i wygodne zakupy najlepiej poradziły sobie ze zmieniającymi się zwyczajami zakupowymi Polaków, wzmocnionymi przez pandemię koronawirusa. Ograniczone funkcjonowanie dużych obiektów w ostatnich kwartałach znalazło odzwierciedlenie w znacznie mniejszym zainteresowaniu rynkowych graczy tym formatem. Autorzy analizy zgodnie podkreślają, że centra handlowe czekają zmiany, a sama transformacja będzie się odbywać na dojrzałym i silnie konkurencyjnym rynku, promującym nowe funkcje, odważne tenant-mixy oraz dużą otwartość na omnichannel, digitalizację i cyfryzację.

Symbolicznym końcem pewnego etapu w sektorze handlowym jest pożegnanie z Polską sieci handlowej Tesco oraz pogłoski odnośnie sieci Carrefour dotyczącą sprzedaży aktywów w Polsce. Zmierzch ery hiper- i supermarketów otwiera pole nie tylko dla dyskontów i mniejszych sieci, ale także dla handlu internetowego, co przekłada się na ekspansję mniejszych formatów jak również projektów logistycznych dla handlu w tym spożywczego.

Z danych BNP Paribas Real Estate wynika, że największy wolumen transakcji w drugim kwartale odnotowano w sektorze magazynowo-logistycznym. Wyniósł on niecałe 470 mln EUR. Eksperci podkreślają, że o dobrej kondycji i perspektywach świadczą: utrzymanie dynamiki wzrostu sektora, stabilny i rosnący popyt, a także duża aktywność deweloperów. Pozytywne nastroje w magazynach powodowane są też długotrwałymi, globalnymi zmianami, na przykład w strukturze produkcji czy w przemodelowaniach łańcuchów dostaw.

Zgodnie z raportem, na koniec drugiego kwartału stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych pozostają bez zmian i kształtują się na poziomie 4,70 proc . W przypadku projektów magazynowo-logistycznych stopy kapitalizacji w raportowanym okresie wycenia się na poziomie 4,50 proc. dla Warszawy i ok. 4,75 proc. w miastach regionalnych, przewidując jednocześnie perspektywę dalszej ich kompresji. Nie dotyczy to obiektów z operatorem e-commerce, dla których stopy kapitalizacji szacuje się na poziomach 4.00-4.20 proc., również z perspektywą dalej rosnących cen sprzedaży tych formatów.

Drugi kwartał był również ważny dla rozwoju prywatnego sektora nieruchomości na wynajem. O potencjale rynku może świadczyć zainteresowanie dużych graczy z bogatym doświadczeniem w inwestycjach w PRS. Na zakupy mieszkań nad Wisłą najpierw zdecydował się szwedzki operator mieszkań na wynajem Heimstaden Bostad, który podpisał kontrakt z Budimex Nieruchomości na zakup 2,5 tysiąca lokali, a później to samo zrobiła skandynawska spółka nieruchomościowa NREP, inwestując w portfel blisko 1000 mieszkań o łącznej wartości ok. 100 mln EUR, który wybuduje fiński deweloper YIT.

Pomimo tego, że krajowy rynek najmu instytucjonalnego stawia pierwsze kroki, to zainteresowanie ze strony doświadczonych i aktywnych europejskich inwestorów w sektorze PRS pokazuje, że dostrzegają oni nad Wisłą spory potencjał i myślą o swoim zaangażowaniu w kategoriach długookresowych.

Anna Baran, Zastępca Dyrektora Działu Rynków Kapitałowych w BNP Paribas Real Estate Poland