Zaledwie 772 mln euro – tyle wyniosła łączna wartość transakcji zawartych w I kw. 2019 r. na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają jednak, że kwota ta nie powinna niepokoić, gdyż na rynku widać wysokie zainteresowanie inwestorów nieruchomościami komercyjnymi w Polsce.
Zdaniem autorów raportu, pomimo stosunkowo niskiego wolumenu transakcyjnego zrealizowanego w I kw., cały 2019 r. może zamknąć się kwotą nieznacznie niższą niż rekordowy ubiegły rok. Wyraźnie widać, że prym będą wiodły aktywa biurowe i logistyczno – magazynowe. Natomiast nastawienie kapitału do nieruchomości handlowych jest bardzo ostrożne, stąd spodziewany wolumen transakcyjny w tym sektorze będzie zdecydowanie poniżej kwoty ubiegłorocznej.
Po rekordowym wolumenie inwestycyjnym osiągniętym w ubiegłym roku i bardzo pracowitej jego końcówce, w I kwartale 2019 inwestorzy nabierali sił. W ciągu trzech pierwszych miesięcy br. sfinalizowano umowy na kwotę ok. 722 milionów euro. Jest to rezultat zdecydowanie niższy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, co nie dziwi pamiętając, że styczeń 2018 zaczął się silnym akordem w postaci zamknięcia umowy obejmującej przejęcie portfela nieruchomości handlowych na nieodnotowaną wcześniej w Polsce kwotę 1 mld euro. Początek br. był jednak zdecydowanie lepszy niż kwartały otwierające lata 2015 – 2017. Biorąc pod uwagę liczbę transakcji, które obecnie są w trakcie negocjacji, możemy spodziewać się kolejnego intensywnego roku w sektorze inwestycyjnym na rynku nieruchomości komercyjnych.
W I kwartale 2019 r. największym zainteresowaniem inwestorów cieszył się segment aktywów biurowych, w którym zawarto transakcje na kwotę ok. 536 mln euro. Chociaż na rynek warszawski przypadło 60% z tej kwoty, to inwestorzy chętnie patrzą też na rynki regionalne takie jak Kraków, Gdańsk czy Katowice. Właśnie w Gdańsku została zawarta umowa opiewająca na najwyższą kwotę. Filipiński holding ISOC zakupił za kwotę 92 milionów euro budynek Argon usytuowany w kompleksie biurowym Alchemia. W Gdańsku właściciela zmieniły także dwa biurowce zlokalizowane w kompleksie Arkońska Business Park. Akwizycje w Krakowie opiewały na kwotę prawie 94 milionów euro i dotyczyły trzech budynków: biurowiec .big został przejęty przez Credit Suisse, Globalworth Poland RE poszerzył swój portfel o Rondo Business Park, a K1 został zakupiony przez FLE GmbH na rzecz swojego luksemburskiego funduszu. Właścicieli zmieniły też dwa budynki biurowe w Katowicach.
Wartość transakcji w sektorze biurowym na rynku warszawskim osiągnęła ok. 320 milionów euro. Otwarty w końcówce ubiegłego roku budynek Biura przy Bramie, będący częścią Browarów Warszawskich, został zakupiony przez GLL RE. Obiekt jest w całości zajęty przez WeWork, L’Oréal, Epam i Sony Interactive Entertainment Polska. Inne znaczące transakcje obejmują zakup biurowca Atrium International przez Strabag RE, Graffit na Mokotowie przez Zeus Capital Management czy biurowców Riverside i Grójecka 5 przez Cromwell European REIT. To właśnie ten ostatni nabywca przejął w tym samym portfelu wspomniane wcześniej dwa biurowce z kompleksu Arkońska Business Park.
Niski wolumen inwestycyjny w segmencie handlowym w pierwszych trzech miesiącach br. oraz niewielka liczba transakcji będących obecnie w toku wyraźnie wskazują, że również w Polsce można zaobserwować spadek zainteresowania tym sektorem. Chociaż rynek nowoczesnego handlu w Polsce ma solidne podstawy i jest w całkiem niezłej kondycji, inwestorzy zadają sobie wiele pytań o przyszłość obiektów tradycyjnego handlu, zwłaszcza w kontekście wzrostu wartości e-commerce i obejmowania zakazem handlu kolejnych niedziel. Umowy sfinalizowane w I kw. 2019 opiewały na kwotę zaledwie ok. 38 mln euro a przedmiotami transakcji były wyłącznie małe obiekty handlowe zlokalizowane na rynkach regionalnych. Zainteresowanie inwestorów segmentem małych centrów i parków handlowych o charakterze „centrów usług w sąsiedztwie” wyraźnie rośnie od kilku kwartałów i spodziewamy się kontynuacji tej tendencji.
Rosnącym zaufaniem inwestorów cieszą się natomiast nieruchomości magazynowo – logistyczne, do czego oczywiście przyczynia się świetna koniunktura w tym sektorze, napędzana szybkim rozwojem polskiej gospodarki. W ciągu trzech pierwszych miesięcy 2019 r. sfinalizowano transakcje na łączną kwotę ok. 58 milionów euro, co odpowiada ok. 8% całkowitego wolumenu inwestycyjnego zrealizowanego w tym okresie. Właściciela zmieniły np. 7R Park w Czechowicach – Dziedzicach, Hillwood w Warszawie i obiekt Panattoni w regionie Wrocławia. W perspektywie następnych kilku kwartałów sektor magazynowo – logistyczny ma najwyższy potencjał wzrostu udziału w portfelach nabywców. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się obiekty typu BTS, które często nabywane są jeszcze na etapie budowy projektu. W sektorze magazynowym spodziewana jest również najwyższa kompresja stóp kapitalizacji, zwłaszcza dla wyjątkowych aktywów z zapewnionymi długoterminowymi umowami najmu z operatorami z sektora e-commerce. W takich przypadkach stopy kapitalizacji mogą spaść znacząco poniżej 5.00%. Natomiast dla pozostałych wysokiej jakości powierzchni przemysłowych i logistycznych najniższe stopy kapitalizacji wynoszą ok. 6.25% - 6.50%.
Na koniec ubiegłego roku stopy kapitalizacji w segmencie handlowym spadły do poziomu ok. 4.25% i nie jest spodziewana ich dalsza kompresja, w dużej mierze ze względu na brak obecnie toczących się na rynku negocjacji dotyczących aktywów najwyższej klasy.
W porównaniu z dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej, poziom stóp kapitalizacji w Polsce jest znacząco wyższy przy jednocześnie dobrej dostępności obiektów wysokiej klasy. Dzięki temu rynek w Polsce jest postrzegany przez inwestorów zagranicznych jako bardzo atrakcyjny. W bieżącym roku zapewne nie zostanie przekroczony ubiegłoroczny rekordowy wolumen transakcyjny sięgający ponad 7,2 mld euro. Jednak pozytywne nastroje inwestorów oraz wysoka liczba przejęć w trakcie negocjacji pozwalają patrzeć optymistycznie na spodziewany rezultat całego roku. Zwłaszcza w kontekście rosnącej fali napływu kapitału inwestycyjnego z rynków Azji Wschodniej (m.in. Singapur, Korea Południowa, Filipiny, Malezja), którego uwagę przykuwa dobra sytuacja gospodarcza Polski, prognozy stabilnego wzrostu i stosunkowo wysoki stopień płynności aktywów.
Piotr Krawczyński, Head of Capital Markets CEE, BNP Paribas Real Estate Poland
