Report AAG Investment

Inwestorzy nadal chętnie wybierają nieruchomości nad Wisłą

24 sierpnia 2018

3,3 mld euro – tyle wyniosła łączna wartość transakcji zawartych w I poł. 2018 r. na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych. Eksperci BNP Paribas Real Estate podkreślają, że pomimo tego, że około 63 proc. wyniku zostało wypracowane w pierwszych trzech miesiącach roku, to jednak aktywność inwestorów w całym raportowanym okresie można uznać za wysoką. Liderem, z prawie 60-proc. udziałem w łącznym wolumenie transakcji, został sektor handlowy. Zdaniem autorów raportu, obserwowany na rynku znaczący wzrost dynamiki r/r pozwala przewidywać, że na koniec 2018 roku wartość inwestycji może osiągnąć nawet 6 mld euro.

Kolejny rekord oczekiwany

O tym, że Polska jest najbardziej atrakcyjnym w regionie Europy Środkowo - Wschodniej rynkiem do lokowania kapitału w nieruchomości komercyjne świadczy łączna wartość inwestycji z ostatnich dwunastu miesięcy (druga połowa 2017 roku i pierwsza połowa 2018 roku), która wyniosła prawie 7 mld euro. W samym tylko pierwszym półroczu 2018 roku zamknięto transakcje o wartości dwa razy większej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Z raportu firmy BNP Paribas Real Estate wynika, że transakcje zakończone już w lipcu (nie uwzględnione w analizie), okresie cechującym się zazwyczaj mniejszą aktywnością, a także inwestycje, których sfinalizowanie spodziewane jest do końca br., mogą w znacznym stopniu przyczynić się do pobicia ubiegłorocznego rekordu.

Uwagę inwestorów przykuwają obiekty z wielu odmiennych sektorów, o zróżnicowanych wielkościach, odmiennych standardach i w różnych lokalizacjach. Potencjalni nowi właściciele rozpatrują możliwości zainwestowania zarówno w pojedyncze obiekty najwyższej klasy, jak i w całe portfele nieruchomości o zróżnicowanych parametrach. Na celowniku znajdują się również mniej spektakularne obiekty funkcjonujące nie tylko na kluczowych rynkach, ale też na małych rynkach lokalnych. W ostatnim półroczu najwięcej nad Wisłą zainwestowały podmioty z USA, Republiki Południowej Afryki, Niemiec i Wielkiej Brytanii. Ale coraz większe zaangażowanie widać ze strony kapitału inwestycyjnego z krajów azjatyckich.

Polska nadal pozostaje atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym dla międzynarodowych graczy poszukujących dobrej jakości produktu inwestycyjnego. Deweloperzy wciąż realizują kolejne projekty, rynek najemców jest dynamiczny i notuje bardzo dobre wyniki, a inwestorzy chcą kupować. Co istotne, nie tylko projekty z centralnego, stołecznego rynku czy dojrzałych rynków regionalnych, ale także te z rynków lokalnych o dobrym potencjale rozwoju. Przed rynkiem nad Wisłą rysują się dobre perspektywy. Ale istotne w utrzymaniu mocnej kondycji będzie zapewnienie stabilności i przewidywalności uwarunkowań ekonomicznych, a także eliminowanie czynników ryzyka jak np. nieoczekiwane zmiany w ustawodawstwie, które mogą skutecznie zamrażać transakcje

Piotr Goździewicz, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Handel wiedzie prym

W pierwszej połowie roku ponad połowa – aż 60 proc. – odnotowanych transakcji dotyczyła rynku nieruchomości handlowych. Sektor ten wypracował łączny wyniki w granicach 1,9 mld euro, a znaczący udział w tej wartości miała miliardowa transakcja zakupu przez konsorcjum Chariot portfela 28 nieruchomości handlowych (dziewięć centrów M1, czterech tzw. Power Parków, dwunastu hipermarketów i czterech marketów budowanych) sfinalizowana na początku roku. Część portfela trafiła następnie w ręce EPP, a dwie kolejne transze obejmą m.in. pięć dodatkowych centrów M1 i cztery Power Parki. W pierwszym kwartale sprzedane zostało również jedno z najpopularniejszych centrów handlowych w aglomeracji katowickiej. Nowym właścicielem Galerii Katowickiej, za kwotę szacowaną na 300 mln euro, został Employees Provident Fund of Malysia, jeden z największych funduszy emerytalnych na świecie. W nowe ręce trafił również portfel o wielkości blisko 72 tys. m kw. składający się z trzech obiektów handlowych zlokalizowanych w Łodzi, Toruniu i Krakowie. Za trzy centra nowy właściciel, Newbridge, musiał zapłacić około 110 mln euro. Z kolei za 65 mln euro 100 proc. udziałów w olsztyńskim centrum handlowym Aura nabyła spółka Rockcastle Global Real Estate Holdings. Dobra sytuacja na rynku powoduje, że sprzedający uważnie podchodzą do transakcji i odpowiednio dobierają kupujących. Tuż po zakończeniu drugiego kwartału, w lipcu sfinalizowanych zostało kolejnych klika transakcji, które już będą miały duży wpływ na wyniki w trzecim kwartale. Jednym z przykładów jest Wielkopolskie centrum handlowe King Cross Marcelin, należące do Italian King Cross Group, które zostało sprzedane za ponad 91 mln euro spółce EPP.

King Cross Marcelin, wyróżniające się doskonałą lokalizacją, odpowiednio skonstruowaną i ciekawą listą najemców, cieszy się bardzo dobrą lokalną reputacją. Sam projekt ma jeszcze spory potencjał rozwojowy, dlatego wzbudzał duże zainteresowanie wśród rynkowych graczy. Pozytywny finał sprzedaży – przy wysokim stopniu skomplikowania całej transakcji – wymagał doboru odpowiedniego nabywcy, który zagwarantuje dobry poziom przyszłego zarządzania centrum handlowym przy pomocy naszego lokalnego personelu w Poznaniu i mógł się odbyć dzięki wsparciu i zarządzaniu całym procesem przez naszego Dyrektora Generalnego Marcina Trybusa przy współpracy z ekspertami z BNP Paribas Real Estate Poland

Massimo Bonardi, Prezes Zarządu, Italian King Cross

Rynek nieruchomości handlowych nie rozwija się już w tempie sprzed dekady, jednak nadal dostarczane są nowe nieruchomości handlowe, a kolejne projekty są na etapie realizacji. W ciągu następnych 18 miesięcy na rynek może zostać dostarczone dodatkowe ok. 600 – 650 tys. nowej powierzchni handlowej. Wzrost konkurencji wywiera silną presję na właścicieli istniejących obiektów, zwłaszcza tych starszych, stąd wiele z nich poddawanych jest zmianom wizerunkowym i funkcjonalnym. Centra handlowe starszej generacji, posiadające ugruntowaną pozycję rynkową i stabilną bazę klientów, mają często przewagę nad nowymi obiektami, które dopiero muszą zawalczyć o swój kawałek tortu. Takim przykładem jest King Cross Marcelin przy którego sprzedaży mogliśmy być obecni. Ponadto, wiele marek, zwłaszcza debiutantów na polskim rynku, woli wybrać galerie handlowe działające na rynku od dłuższego czasu, niż te najnowsze, które jeszcze nie wypracowały swojego miejsca. Sektor nowoczesnego handlu w Polsce nadal się rozwija i oferuje różnorodny produkt inwestycyjny, stąd Polska jest bardzo atrakcyjnym rynkiem dla zagranicznych inwestorów

Mateusz Skubiszewski, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Apetyt na logistykę

Autorzy raportu zaznaczają, że podobnie jak w ubiegłym roku, dużym zainteresowaniem w pierwszej połowie roku cieszył się rynek logistyczny i magazynowy, który od stycznia do końca czerwca odnotował wartość transakcji inwestycyjnych zbliżoną do poziomu 400 mln euro. Na wynik złożyły się zarówno sprzedaże pojedynczych projektów zrealizowanych przez Panattoni, Formad, Segro, Hillwood i Real Management, jak również transakcje o zasięgu ponadregionalnym – np. zakup przez Ares Management parków magazynowych zrealizowanych przez Prologis. Najbardziej spektakularną transakcją była sprzedaż jednego z najnowocześniejszych w Europie centrów dystrybucyjnych giganta rynku e-commerce Amazona. BNP Paribas REIM pośredniczyło w transakcji kupna przez Vestas Investment Management obiektu w podszczecińskim Kołbaskowie, o powierzchni ponad 160 tys. m kw .

Polski rynek logistyczny i magazynowy od kilku kwartałów bije rekordy. To efekt m.in. stabilnego wzrostu gospodarczego, wysokiej dynamiki rozwoju sektora e-commerce i coraz większego zainteresowania polskim rynkiem przez gigantów handlu internetowego. Segment ten będzie nadal cieszył się dużym wzięciem wśród inwestorów

Martyna Kajka, Konsultant, Dział Powierzchni Przemysłowych
i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland

Nieznaczna korekta stóp

Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty handlowe utrzymują się na poziomie 5 proc. i w ostatnich czterech kwartałach uległy nieznacznej kompresji o ok. 25 punktów bazowych. W drugim kwartale stopy kapitalizacji w biurowcach typu prime wahały się pomiędzy 5,15 a 5,25 proc. W nadchodzących kwartałach można spodziewać się ich kompresji o około 50-60 punktów bazowych. Najwyższe stopy kapitalizacji odnotowano w najlepiej prosperujących obiektach logistycznych i magazynowych z zabezpieczonymi długoterminowymi umowami najmu – 5,5 proc. Z kolei stopy kapitalizacji dla obiektów z wieloma najemcami oscylują pomiędzy 6,25 proc. a 6,9 proc.

Justyna Magrzyk-Flemming

Head of Marketing & PR CEE BNP Paribas Real Estate Poland