Raport o rynku biurowym

Trójmiejskie biura na kursie wznoszącym

29 maja 2018

Od pięciu lat na Trójmiejskim rynku biurowym trwa prosperity. W tym czasie średni, roczny popyt na biura osiągnął poziom 84,5 tys. m kw., a wskaźnik pustostanów spadł niemal dwukrotnie.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że dobre wyniki segmentu, duży popyt na biura ze strony firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych, IT oraz inżynierii, a także dostępność dobrze zlokalizowanych i dobrze skomunikowanych terenów skutecznie przykuwają uwagę kolejnych inwestorów, zainteresowanych nowymi projektami.

Trójmiasto na podium

Łączne biurowe zasoby Gdańska, Gdyni i Sopotu o wielkości 743 tys. m kw. plasują Trójmiasto na trzecim miejscu wśród rynków regionalnych pod względem wielkości. W nadmorskim tercecie kluczową rolę odgrywa Gdańsk, w którym zlokalizowane jest 72 proc. dostępnych biur. Około 21 proc. trójmiejskich zasobów to Gdynia, a pozostałe 7 proc. przypada na Sopot, który w głównej mierze pełni rolę ekskluzywnego kurortu wypoczynkowego. Obecnie na placach budowy w Trójmieście realizowane są projekty, które wkrótce dostarczą na rynek 160 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Nowa podaż, którą odnotowano od początku 2017 roku do końca pierwszego kwartału tego roku wynosiła 117 tys. m kw.

Stabilny wzrost i nie tylko lokalni gracze

Dynamiczny rozwój sektora konsekwentnie daje o sobie znać w postaci stałego wzrostu biurowych zasobów. W ostatnich pięciu latach, powiększały się one średniorocznie o około 71 tys. m kw. Autorzy raportu zwracają uwagę, że wysoki popyt generowany przez najemców skutkuje utrzymaniem bardzo stabilnej sytuacji i dynamiki wzrostu w sektorze. Innym znaczącym trendem jest coraz większe zainteresowanie trójmiejskim rynkiem wśród ogólnopolskich oraz międzynarodowych graczy, w tym m.in. Echo Investment, Cavatina czy Skanska . Jeszcze kilka lat temu budowniczymi biurowców w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie byli w pierwszej kolejności lokalni deweloperzy – Olivia Business Centre, Torus, Allcon Investment, Hossa, TPS i Euro Styl.

Rynki regionalne mają dla nas strategiczne znaczenie, a na rynek trójmiejski patrzymy przez pryzmat ogromnego, drzemiącego w nim potencjału. Istotnym czynnikiem wspierającym jego rozwój jest obecność inwestorów z sektora nowoczesnych usług biznesowych, nowych technologii i inżynierii. Chcąc być jeszcze bliżej Trójmiasta, w drugim kwartale podjęliśmy strategiczną decyzję o rozwijaniu biznesu w tym regionie. Pokieruje nim, związana od wielu lat z Trójmiastem, Katarzyna Best-Kuczyńska

Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Biurowy korytarz na alei Grunwaldzkiej

Kręgosłupem trójmiejskiego rynku biur jest położona w gdańskiej Oliwie i Wrzeszczu aleja Grunwaldzka. Strefa wzdłuż 3,5-kilometrowego odcinka alei skupia obecnie około 40 proc. istniejących zasobów, a wypełniają ją w głównej mierze duże kompleksy, często realizowane etapowo. Co istotne, biurowy ekosystem wzdłuż alei Grunwaldzkiej jest stosunkowo młody - 70 proc. budynków ma nie więcej niż 5 lat. Autorzy raportu podkreślają, że aleja jest też najsilniejszym magnesem dla deweloperów, dlatego około 80 proc. z powstającej obecnie powierzchni powstanie w tej strefie. Wśród największych projektów w budowie znajdują się Olivia Business Center i Alchemia. Bardzo dobra lokalizacja, dostęp do komunikacji i wysoki standard powierzchni – a także możliwość wynajmu biur o dużym metrażu – sprawiają, że stawki czynszu przy alei Grunwaldzkiej są wyższe, niż w pozostałych częściach regionu.

W centrum Gdańska

Gdańskie centrum jest trzecią – po korytarzu al. Grunwaldzkiej i Gdyni - co do wielkości strefą na rynku trójmiejskich biur ze wskaźnikiem wakatów na poziomie 7,6 proc. Połowa z dostępnych biur to niewielkie budynki mające ponad 10 lat i oferujące powierzchnię o niższym standardzie. Jednak w perspektywie najbliższych 18 miesięcy – najczęściej za sprawą rozbudowy istniejących już kompleksów – w strefie pojawi się nowa biurowa podaż. Warto podkreślić, że w centrum Gdańska swoje siedziby mają firmy wywodzące się albo kojarzone z Pomorzem i Trójmiastem, w tym m.in. Lotos, Grupa LPP czy SAG. Łącznie, zajmują one blisko 30 proc. istniejących zasobów biurowych centrum Gdańska.

Tereny postindustrialne u zbiegu Motławy i Martwej Wisły kryją w sobie bogatą historię i mają potencjał umożliwiający zbudowanie najnowocześniejszej, wielofunkcyjnej dzielnicy miasta, nowej wizytówki Gdańska i całego regionu.

Młode Miasto ma ogromny potencjał, żeby stać się wizytówką Gdańska, płynnie łączącą poprzemysłowy charakter z historycznym centrum. Odziedziczone po stoczniach tereny zamienią się w ciekawie zaprojektowaną, otwartą przestrzeń publiczną, a dzięki rewitalizacji nabrzeża, rzeka w tym fragmencie po wielu latach wróci do miasta. To grunt, na którym będzie można budować. Dlatego w niedalekiej przyszłości, mamy szansę być świadkami imponującej miejskiej rewitalizacji, której elementem będą nie tylko nowe mieszkania, ale także projekty biurowe i hotele

Katarzyna Best-Kuczyńska, konsultant w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland, odpowiedzialna za rynek Trójmiasta

Poza obszarem Gdańsk Południowy - Zachód, drugim najmniejszym biurowym rejonem
w Gdańsku są tereny zlokalizowane przy lotnisku. Stanowią one tylko 7% trójmiejskiej powierzchni biurowej, z czego ok. 80 proc. skupione jest w dwóch parkach biurowych (Allcon
i BCB Business Park). Autorzy analizy zwracają jednak uwagę na spory potencjał rozwojowy tej części miasta, wypływający m.in. z dostępności gruntów, bliskości prężnego portu lotniczego
i dobrej komunikacji wzbogaconej o otwartą niedawno linię Pomorskiej Kolei Metropolitarnej. Rejon, z 2,4 tys. m kw. biur w budowie, oferuje konkurencyjne stawki czynszów wahające się pomiędzy 11 a 13 Euro.

Gdynia i na końcu stawki Sopot

Ponad jedna trzecia gdyńskiej powierzchni biurowej skoncentrowana jest w południowo–zachodniej części miasta w rejonie ulic Łużycka i Sportowa, gdzie usytuowane są parki biurowe Office Park Łużycka, Centrum Sportowa, Tensor X, Y i Z. O popularności lokalizacji stanowi bliskość dwóch stacji kolei miejskiej – Gdynia-Redłowo i Gdynia-Stadion – a ta przekłada się na rozbudowę już istniejących kompleksów. Nową lokalizacją w centrum Gdyni są tereny poprzemysłowe wzdłuż Nadbrzeża Prezydenta, gdzie powstał nowoczesny biurowiec Gdynia Waterfront, a kolejne projekty są rozpatrywane.

Specyfika Sopotu sprawia, że w Trójmiejskiej stawce jest on najsłabiej wykształconym rynkiem biurowym. Z dostępnych 55 tys. m kw. biur zdecydowana większość zajmowana jest przez sopockie Towarzystwo Ubezpieczeń ERGO Hestia. Autorzy raportu wskazują, że na tym etapie w Sopocie nie są planowane żadne znaczące projekty biurowe.

Justyna Magrzyk-Flemming

Head of Marketing & PR CEE BNP Paribas Real Estate Poland