Warsaw

Biurowe trendy w stolicy

23 maja 2018

Warszawski rynek powierzchni biurowych na koniec I kwartału 2018 roku zanotował imponujący wynik i tym samym potwierdził, że popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe wciąż jest na wysokim poziomie. Trend ten utrzymuje się nadal w II kwartale.

Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę na to, że największe zainteresowanie najmem nowej powierzchni pochodziło z sektora profesjonalnych usług dla biznesu, spośród których najbardziej aktywny jest segment operatorów serwisowanych powierzchni biurowych i przestrzeni co-workingowych. Stała ekspansja powierzchni tego typu jest odpowiedzią na wyraźną potrzebę elastyczności artykułowaną przez najemców oraz wpisuje się w zaobserwowane na rynku pracy trendy. Biura serwisowane i „współdzielone” otwierają się zarówno w starszych budynkach, gdzie łatwiej o dostępność powierzchni, jak również w najnowszych i najbardziej nowoczesnych obiektach, w których stanowią one ważny element kształtowania wizerunku lokalizacji. Drugim wartym uwagi sektorem kreującym popyt na stołecznym rynku biurowym są firmy zajmujące się produkcją i dostarczaniem usług IT, które w I kw. odpowiadały za wynajem 19% powierzchni netto.

Sektor biur serwisowanych i współdzielonych pozostaje silnym katalizatorem popytu również w początkowym okresie drugiego kwartału. Spaces i WeWork to kolejni międzynarodowi operatorzy tego typu powierzchni biurowej, którzy już niedługo zadebiutują na rynku warszawskim. Potwierdza się obserwacja, że tzw. coworking to doskonała odpowiedź na obecnie zachodzącą ewolucję w stylu pracy, zwłaszcza wśród młodszego pokolenia poszukującego swojej drogi zawodowej i jednocześnie oczekującego przyjaznego środowiska pracy w dogodnej lokalizacji. Zarówno Spaces, jak i WeWork wybrali najnowsze lokalizacje biurowe w stolicy (Centrum Marszałkowska i CEDET), cieszące się dużą renomą ze względu na ich wysoką jakość i prestiżowe usytuowanie w centrum miasta, przy głównych szlakach śródmiejskich zapewniających szeroką ofertę handlowo-usługową i doskonałą dostępność komunikacją publiczną.

Zmiany w podejściu do sposobu i organizacji pracy zachodzą również w firmach, które decydują sie na wynajem tradycyjnych powierzchni biurowych.

Postępująca ewolucja stylu pracy tworzy swego rodzaju presję: zmieniają się i rosną oczekiwania co do tego, co ma zaoferować powierzchnia biurowa. By na nie odpowiedzieć, nie wystarczy udostępnienie kolorowych, ale powierzchownych rozwiązań, lecz konieczne jest sięgnięcie głębiej i modyfikacja DNA biur oparta na wnikliwej analizie tego, co dzieje się z organizacjami oraz jak zmieniają się wykonywane zadania. Tylko wówczas ludzie będą się dobrze czuli w swoim środowisku pracy.

Karolina Dudek, Workplace Strategy Manager, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland

W centralnym obszarze biznesu powstają nowe inwestycje biurowe, dostarczając tym samym kolejne tysiące metrów kwadratowych atrakcyjnej powierzchni biurowej. Może się to przełożyć na wzrost ilości pustostanów w starszych nieruchomościach. Jednocześnie coraz mniejsza dostępność gruntów w CBD wymusza łączenie wielu funkcji tak jak ma to miejsce przy inwestycji Browarów Warszawskich.

Biorąc pod lupę strukturę wiekową istniejących zasobów biurowych, przewidujemy, że wzmocni się trend zmiany przeznaczenia starszych budynków z funkcji biurowej na inne użyteczności komercyjne, bądź nawet wyburzania starych naniesień i zmiany sposobu zagospodarowania lokalizacji. Połowa istniejącej powierzchni biurowej mieści się w budynkach, które są na rynku od ponad 10 lat, a ponad 1/3 obecnej powierzchni ma już ponad 15 lat.

Patrycja Dzikowska, Dyrektor działu Analiz i Badań Rynkowych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland.

Obecna dobra koniunktura gospodarcza, zwłaszcza w sektorze budowlano-montażowym, przekłada się bezpośrednio na rynek powierzchni biurowych. Niedobory pracowników w branży budowlanej, rosnące wynagrodzenia, ceny materiałów budowlanych oraz prac konstrukcyjnych powodują odczuwalny wzrost stawek efektywnych za powierzchnie biurowe.

Z jednej strony koszty wyposażenia powierzchni znacznie wzrosły, a z drugiej wydłużył się czas prac wykończeniowych. Skutkuje to wywieraniem coraz silniejszej presji czasowo-kosztowej na najemców, a to stoi w konflikcie z wysokimi oczekiwaniami ich pracowników w zakresie komfortu środowiska pracy.

Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Pomimo coraz większych wyzwań, jakie stawiają najemcy i rynek, sektor nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie ma się doskonale i nic nie wskazuje na to, żeby sytuacja w dalszej części 2018 roku miała się zmienić. Wysoki poziom popytu w I kwartale br. miał bezpośrednie przełożenie na spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej, który zmalał do około 11 proc. na koniec I kwartału. Duże zainteresowanie ze strony najemców miało wpływ na wyniki rynkowe oraz pracę naszego działu, który w pierwszych trzech miesiącach br. odnotował 7% udział w rynku.

Adrian Bojczuk, Zastępca Dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland