Report

2017 – mocny rok dla biur w regionach

19 lutego 2018

W sektorze biurowym 2017 rok należał do miast regionalnych, wśród których prym wiódł Kraków. Tempem wzrostu stolicy Małopolski nie ustępują Łódź i Trójmiasto. Istotnym graczem na regionalnych rynkach jest Wrocław, który charakteryzuje się największym wolumenem powierzchni będącej na różnych etapach realizacji. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że katalizatorem rozwoju dla tego sektora pozostają niezmiennie firmy BPO i SSC, dla których dużą wartością są zaplecza akademickie i konkurencyjne koszty pracy.

Dwucyfrowy wzrost

Powierzchnia biurowa w regionach w 2017 roku urosła o ponad 10 proc. Łącznie, na 8 kluczowych rynkach regionalnych pojawiło się 445 000 m kw. nowych biur, a najwięcej powstało w Krakowie (185 300 m kw.), Trójmieście (102 600 m kw.) i Łodzi (61 000 m kw.). Warto podkreślić, że około 66 proc. nowej podaży trafiła na rynek w drugiej połowie minionego roku.

Budują najwięksi i łódź

Na koniec 2017 r. najwyższą aktywność deweloperów obserwowano w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, na których to rynkach powstaje łącznie 67 proc. z 848 tys. m kw. obecnie budowanej nowej powierzchni biurowej. Ważną pozycję na regionalnej mapie zajmuje także Łódź, gdzie do końca 2019 roku rynek powinien powiększyć się o 27 proc. Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland do grona największych, budowanych obecnie obiektów zaliczają gdański biurowiec Alchemia IV Neon w Gdańsku, Bramę Miasta B w Łodzi oraz kompleks Tischnera Office w Krakowie.

Dobrą wiadomością dla inwestorów jest oceniana jako nadal wysoka chłonność rynków regionalnych dla inwestycji biurowych. Od co najmniej kilku kwartałów deweloperzy, także międzynarodowi,dotychczas skupieni na rynku stołecznym, intensywnie poszukują atrakcyjnych możliwości wejścia na rynki regionalne. Siła regionów tkwi w stosunkowo wysokim poziomie wynajęcia nowych budynków jeszcze przed ich dostarczeniem na rynek. Taką formułę preferują duzi gracze z sektora BPO/SSC, dla których biuro jest jednym z kluczowych elementów rozwoju.

Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Coraz mniej pustostanów

Wysoki poziom popytu na nowe biura w miastach regionalnych spowodował spadek średniej stopy pustostanów o 2,1 p.p. w porównaniu do 2016 roku, do obecnego poziomu 9,2 proc. Najmniej niewynajętej powierzchni biurowej znajduje się w Łodzi (7,4 proc.) oraz w Trójmieście (8,3 proc.). Warto podkreślić, że tendencję spadkową odnotowano we wszystkich analizowanych miastach, z wyjątkiem Lublina i Krakowa. Autorzy raportu wzrost udziału dostępnej powierzchni w tych miastach tłumaczą faktem dostarczenia znaczącej ilości nowych obiektów na rynek i wciąż trwającymi procesami ich komercjalizacji.

Stabilne czynsze

2017 rok na regionalnych rynkach biurowych to stabilny wzrost aktywności najemców idący w parze z sukcesywnym wzrostem podaży. W rezultacie możemy mówić o względnej równowadze na rynku biurowym. Dlatego też w większości miast wywoławcze stawki czynszów w ubiegłym roku utrzymywały się na stabilnym poziomie.

W minionym roku nieznaczne spadki czynszów wystąpiły jedynie na najmniejszych rynkach biurowych jak np. Szczecin i Lublin, które są najbardziej wrażliwe na wahania równowagi pomiędzy poziomem nowej podaży a popytem oraz w biurowcach, które od dłuższego czasu borykają się ze skompletowaniem najemców

Adrian Bojczuk, zastępca dyrektora Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Najtańszą powierzchnię biurową w 2017 roku można było znaleźć w Lublinie oraz w niektórych obszarach Łodzi. Na wszystkich rynkach regionalnych najemcy poszukujący najbardziej atrakcyjnych warunków najmu wykazywali zainteresowanie ofertą obiektów będących w fazie budowy, w których zazwyczaj istnieje szersze pole do negocjacji. Średnio w tego typu projektach poziom wynajmu w 2017 roku kształtował się na poziomie 22 proc.