W biurowych regionach inflacja winduje czynsze i opłaty eksploatacyjne

18 maja 2023

Rekordowa inflacja podnosi czynsze za biura na rynkach regionalnych, wpływając negatywnie na najemców. W I kw. wzrósł wskaźnik pustostanów o 0,6 p.p., a luka podażowa zbliża się nieuchronnie. Pomimo tych trudności, popyt brutto na biura przekroczył wartości notowane przed pandemią, a umowy najmu sukcesywnie się wydłużają.

KLUCZOWE DANE

ok. 6,47 mln m kw. ISTNIEJĄCA POWIERZCHNIA BIUROWA
68,1 tys. m kw. NOWA PODAŻ W I KW.
15,9 proc. ŚR. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW
535 tys. m kw. POWIERZCHNIA W BUDOWIE (2023-2025)
175 tys. m kw. POPYT BRUTTO I kw.

Na koniec I kw. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniosły 6,47 mln m kw. Niezmiennie największymi rynkami biurowymi w Polsce (po Warszawie) pozostają Kraków (1,75 mln m kw.), Wrocław (1,31 mln m kw.) i Trójmiasto (1,01 mln m kw.). Od stycznia do końca marca nowa podaż wyniosła 68 tys. m kw., czyli o 70 p.p. mniej niż w 2022 r. Kraków przoduje również pod względem wolumenu nowej powierzchni dostarczonej w tym okresie na rynek, gdzie pozwolenie na użytkowanie dostały: Ocean Office Park B (28 600 m kw., Cavatina) i Fabryczna Office Park B5 (14 000 m kw., Inter-Bud). W pierwszym kwartale urosły również zasoby na rynkach wrocławskim i trójmiejskim.

Autorzy raportu z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że ponad 60% powierzchni w budowie trafi na rynek w 2023 r., 22% w 2024 r., a 16% w 2025 r. Procentowo, najwięcej buduje się we Wrocławiu i Katowicach, gdzie w sumie na oba rynki przypada ponad 50% nowo powstającej powierzchni. Trzy największe biurowce obecnie w budowie w miastach regionalnych to: WI-MA w Łodzi (33 800 m kw., Cavatina Holding, otwarcie IV kw. 2023), Carft w Katowicach (26 700 m kw., Ghelamco, II kw. 2023) oraz Nowy Rynek E w Poznaniu (26 450 m kw., Skanska, IV kw. 2023).

POPYT, PODAŻ I WZROST CZYNSZÓW

W I kwartale łączny popyt brutto w miastach regionalnych osiągnął prawie 175 tys. m kw., co daje wzrost o 13 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu 2022 r. To sygnał, że aktywność najemców w regionach powróciła do poziomu sprzed pandemii, a nawet go przekroczyła, notując wzrost o 35 p.p. w stosunku do I kw. 2019 r. W strukturze popytu najaktywniejsi okazali się najemcy reprezentujący sektory IT & usługi oraz Produkcyjny. W sumie przypadło na nich 38% popytu brutto.

Nowa kwartalna podaż wyniosła 68,1 tys. mkw., w tym czasie oddano do użytkowania kilka biurowców. Wśród najbardziej znaczących znalazły się – Ocean Office Park B w Krakowie (28 600 m kw., Cavatina Holding), Centrum Południe 3 we Wrocławiu (20 850 m kw., Skanska), Fabryczna Office Park B5 w Krakowie (14 000 m kw., Inter-Bud) oraz Officer w Gdyni (4700 m kw., Panorama/Allcon).

W CIENIU PODWYŻEK

Wysoka inflacja wpływa na koszty najmu biur w miastach regionalnych. Obraz rynku w pierwszym kwartale kształtowały dodatkowo: indeksacja czynszów, wzrost kosztów eksploatacyjnych i płacy minimalnej. Autorzy raportu szacują, że wzrost kosztów eksploatacyjnych wyniesie średnio ok. 30%, a w niektórych przypadkach nawet 50%.

Luka podażowa na rynkach regionalnych zbliża się wielkimi krokami. Najemcy to widzą i coraz częściej decydują się na podpisywanie 6-7 letnich umów najmu. Dłuższe kontrakty to nie tylko sposób na zabezpieczenie odpowiedniej przestrzeni do pracy, ale także oszczędność finansowa. To o tyle istotne, że decyzje są podejmowane w cieniu wzrostów kosztów najmu i wysokich cen aranżacji oraz wykończenia powierzchni

mówi Dorota Fabisiak, Zastępca Dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

PUSTOSTANY

Na koniec kwartału na ośmiu analizowanych rynkach było 1,03 mln m kw. wolnych biur, a wskaźnik pustostanów wyniósł 15,9% (wzrost o 0,6 p.p. kw./kw. oraz 0,4 p.p. r./r.). Najwyższy odsetek wolnych powierzchni biurowych zanotowano niezmiennie w Łodzi (20,5%), a najniższy w Szczecinie (3,1%). Wzrost zasobów biurowych przełożył się na wzrost wskaźnika we Wrocławiu (o 1,8 p.p. kw./kw.) i Krakowie (o 1,4 p.p. kw./kw.). Z kolei największy spadek pustostanów odnotowano w Szczecinie (o 2,7 p.p.) i Lublinie (o 2,2 p.p.), na dwóch najmniejszych rynkach biurowych w Polsce.

Ostatnie trzy lata przyniosły wiele zmian na rynku biurowym. Obecnie jesteśmy świadkami redefiniowania przestrzeni biurowych, pracodawcy i pracownicy dostosowują je do nowych modeli pracy, takich jak praca zdalna czy hybrydowa. Biura rywalizują z domami pracowników. I robią to coraz skuteczniej oferując narzędzia i rozwiązania, których nie zapewnia przestrzeń mieszkalna, jednocześnie gwarantując wysoki komfort

mówi Agnieszka Witkowska, Konsultantka, Reprezentacja Wynajmującego, Sektor Biurowy, BNP Paribas Real Estate Poland.