Logistyka magazynowa – stabilnie i do przodu

01 marca 2023

Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce w 2022 roku utrzymał solidne tempo wzrostu. Pod koniec grudnia łączne zasoby wynosiły nieco ponad 28 mln mkw. z nową, kwartalną podażą na poziomie 0,8 mln mkw. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland w swoim raporcie zwracają uwagę na m.in.: wysoki popyt brutto, niezatrzymujący się wzrost czynszów oraz podnajmy, które są coraz częściej wybieraną opcją. Wartym odnotowania trendem, będącym ciekawą alternatywą dla wielu deweloperów, jest „brownfield”.

Na koniec minionego roku zasoby powierzchni magazynowych, logistycznych i przemysłowych przekroczyły 28 mln mkw. Od października do grudnia rynek powiększył się o około 0,8 mln mkw., co w porównaniu z trzecim kwartałem daje wynik mniejszy o około 30 p.p. Sytuacja przeciągającej się niepewności i ustalenia nowego punktu równowagi przekłada się na większą ostrożność po stronie deweloperów. Z nowymi obiektami celują głównie w najlepsze lokalizacje, a dodatkowo oczekują, że przed startem budowy co najmniej połowa powierzchni będzie zabezpieczona umowami najmu.

Analiza i dane za 2022 rok wyraźnie pokazują, że rynek robi swoje. W dobrym tempie idzie do przodu i maksymalnie stara się wykorzystywać swoje atuty na tle innych krajów regionu i nie tylko. Prognozy pokazują, że niebawem przekroczy kolejny magiczny pułap, tym razem 30 mln mkw. Obraz rynku kreśli wysoka podaż idąca w parze z ciągle sporym popytem netto, który choć słabszy w porównaniu do rekordów z 2021 roku (na poziomie 5,6 mln mkw.) to wyniósł ponad 4,4 mln mkw. To dowód wysokiej aktywności najemców. Zmianie uległa jednak jego struktura, co jest spowodowane uwarunkowaniami gospodarczymi. E-commerce, którego rozwój hamuje inflacja i zmniejszanie siły nabywczej, oddaje pola firmom produkcyjnym

mówi Tomasz Arent, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Atrakcyjność to wykorzystywanie potencjału

Ze względu na wyraźnie niższe koszty wynajmu powierzchni, zużycia energii czy koszty pracy w porównaniu z europejską konkurencją, Polska nadal pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji do lokowania inwestycji logistycznych i magazynowych. To przekłada się na wskaźnik pustostanów, który utrzymuje się na niskim poziomie. Na koniec 2022 roku osiągnął poziom 4,1%, a co więcej, połowa stref w ujęciu kwartalnym zanotowała spadek wskaźnika. Pustostany najbardziej skurczyły się na rynku Trójmiejskim – spadek o 1,9 p.p. kw/kw. Na drugim biegunie znalazła się strefa Wschód, w której poziom niewynajętych powierzchni urósł kw/kw o 2,4 p.p.

Na koniec roku budowało się ponad 3,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, logistycznej i przemysłowej. Deweloperzy zwolnili swoją aktywność, a kwartalny wynik był mniejszy o 590 tys. mkw. niż ten, który był raportowany za okres od lipca do końca września. Autorzy raportu zwracają uwagę, że na koniec roku średni poziom wynajęcia projektów w budowie sięgnął, podobnie jak w całym 2022 roku, ponad 50%. W ostatnim kwartale najwięcej budów toczyło się w strefach: Górny Śląsk (575 000 mkw.), Warszawa II (542 000 mkw.) i Zachód (491 000 mkw.). Z kolei najwięcej nowej powierzchni w IV kwartale dostarczono w strefach: Zachód (214 400 mkw.), Polska Centralna (197 700 mkw.) i Górny Śląsk (98 400 mkw.).

W stronę podnajmu

Podnajmy są opcją, którą coraz częściej bierze się pod uwagę. Obie strony największą zaletę widzą w daleko posuniętej elastyczności. Podnajemcy mogą łatwo wynegocjować umowę najmu krótkoterminowego, przewidującą między innymi możliwość jej wypowiedzenia w dowolnym momencie. Gra toczy się też o atrakcyjne warunki finansowe na które zgadzają się firmy dysponujące zasobami niewykorzystanej powierzchni

mówi Wojciech Nowicki, Dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Jednym z większych wyzwań obserwowanych przy podnajmach, w sprostaniu którego pomagają konsultanci BNP Paribas Real Estate Poland, jest odpowiednie wydzielenie modułu magazynowego dla podnajemcy i zapewnienie jego pracownikom oddzielnego dostępu do pomieszczeń socjalnych i biurowych. Eksperci zwracają uwagę, że potencjalnym podnajemcą nie zawsze musi być firmą, która jest gotowa podpisać długoterminową umowę bezpośrednio z właścicielem obiektu magazynowego. Mogą nim być na przykład start-up'y mocno obserwujące pierwsze miesiące swojej działalności i liczące na szybki wzrost.

Czynsze w górę

W kolejnych kwartałach prognozowany jest dalszy wzrost czynszów wywoławczych, na który wpływ mają m.in.: rosnące koszty finansowania inwestycji oraz niższa niż dotychczas podaż nowej powierzchni magazynowej. Co więcej, rosnące koszty eksploatacyjne obiektów magazynowych będą skłaniały zarówno deweloperów jak i najemców do poszukiwania bardziej ekologicznych rozwiązań. Inwestycje w panele fotowoltaiczne, LED-owe oświetlenie czy systemy oszczędzania energii czy odzysku wody szarej przełożą się na realne oszczędności w dłuższej perspektywie.

Czas na „brownfield”

„Brownfield” to rozwiązanie, po które coraz śmielej sięgają deweloperzy. Szczególnie tam, gdzie jest znaczny deficyt odpowiednich działek pod realizację projektów logistycznych i magazynowych, czyli w obrębie administracyjnych granic miast. Gdzie działki wykorzystywane są pod zabudowę mieszkaniową, obiekty użyteczności publicznej czy miastotwórcze, miejskie regeneracje.

Chcąc sprostać wymaganiom klientów, którzy oczekują możliwie najszybszego czasu dostawy produktów, deweloperzy magazynowi zrobią wiele, żeby móc budować miejskie magazyny w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Nawet, jeśli inwestycje o charakterze "brownfield" są bardziej skomplikowane, pochłaniaj więcej czasu i pieniędzy, to bardzo cenią je szybko rozwijające się firmy działające w takich branżach jak FMCG, e-commerce, ale też firmy cateringowe

Piotr Załęski, zastępca dyrektora, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Tereny "brownfield" mają wiele zalet: świetną lokalizację, bliskość siatki dróg i węzłów komunikacyjnych, uzbrojenie w media. Ale dla inwestorów inwestowanie na nich często oznacza większe koszty i dłuższą, bardziej skomplikowaną realizację. W Polsce prekursorem budowania na odzyskiwanych terenach jest Panattoni Europe, firma deklaruje, że takie inwestycje zajmują aż 45% w jej portfolio w całej Europie. Tego typu inwestycje realizują również Hillwood, &R, MLP czy P3.