Logistyka się rozwija, ale pierwsze oznaki spowolnienia widać na horyzoncie

01 grudnia 2022

Rynek powierzchni logistycznych, magazynowych i przemysłowych jest w trakcie dynamicznych zmian. Autorzy kwartalnego raportu z BNP Paribas Real Estate Poland wskazują na utrzymujący się wysoki popyt, któremu od dłuższego czasu towarzyszy niski wskaźnik pustostanów, a od niedawna też spowolnienie po stronie deweloperów. Eksperci zwracają również uwagę na coraz mocniejszy zwrot w kierunku ekologicznego budownictwa i zagospodarowanie w logistyce trendu, jakim jest elektromobilność.

Krajowy rynek nowoczesnej powierzchni logistycznej, magazynowej i przemysłowej zamknął miniony kwartał z zasobami na poziomie 27,4 mln m kw. powierzchni. Składały się na nią nie tylko metry kwadratowe, na których wykonywane są operacje logistyczne, ale także biura i powierzchnie socjalne. Po koniec września 4,1% powierzchni we wszystkich budynkach było wolne, co w zestawieniu z drugim kwartałem oznacza nieznaczny wzrost o 1 p.p. wskaźnika pustostanów. Z kolei w porównaniu z okresem od lipca do końca września 2021 roku zasoby niewynajętej powierzchni zmniejszyły się o 0,9 p.p.

Pomimo naturalnych obaw związanych z sytuacją gospodarczą i geopolityczną, logistyka magazynowa wciąż ma u nas dobry grunt do rozwoju. Zagraniczni inwestorzy widzą w Polsce głównego rozgrywającego w regionie, który swoją konkurencyjność opiera na wciąż przystępnych cenowo gruntach w porównaniu z zachodnimi sąsiadami, atrakcyjnych czynszach, a także na rozsądnych kosztach budowy i dobrych pracownikach. O tym, że wciąż jesteśmy w orbicie zainteresowań świadczy choćby wejście do Polski doświadczonego dewelopera ECE

zaznacza Michał Rdzanek, Zastępca Dyrektora z działu Industrial and Logistics, BNP Paribas Real Estate Poland.

Niemiecka firma ECE, znana w Polsce do tej pory z działalności głównie w sektorze centrów handlowych, ze swoim pierwszym projektem wystartowała w Kątach Wrocławskich. Na Dolnym Śląsku wybuduje międzynarodowe centrum logistyczne o powierzchni 80 tys. m kw., które planowo ma zostać uruchomione jesienią przyszłego roku.

Na koniec kwartału na różnych budowach toczyły się prace przy realizacji 3,9 mln m kw. powierzchni, o około 330 tys. m kw. mniej niż w poprzednim kwartale. Dwoma największymi z nowopowstających obiektów były projekty należące do Panattoni – BTS Zalando Bydgoszcz (146 tys. m kw.) i Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (115 tys. m kw.). Autorzy raportu podkreślają, że podobnie jak w minionym kwartale, około połowa powstających magazynów ma już swoich najemców.

Mimo niepewności związanych z hamującą gospodarką i sytuacją geopolityczną, a także skutkami pandemii, w trzecim kwartale zasoby krajowych powierzchni logistycznych, magazynowych i przemysłowych powiększyły się o 1,16 mln m kw. Na liście największych oddawanych do użytku obiektów znalazły się: Panattoni Park Sosnowiec III (82 tys. m kw.), 7R BTS Radzymin wybudowany na potrzeby Żabki (67,5 tys. m kw.) i Panattoni Park Rzeszów North / BTS LPP Panattoni Park Rzeszów North (67 tys. m kw.).

Utrzymująca się niepewność związana z sytuacją gospodarczą i otoczeniem biznesowym wpłynęła na nastroje najemców, którzy w trzecim kwartale zdecydowali się podpisać umowy na wynajem 1,5 mln m kw. powierzchni (popyt brutto). To o 33 p.p. mniej niż kwartał wcześniej i około 2 p.p. więcej niż w trzecim kwartale 2021 roku.

Trzeci kwartał stał pod znakiem utrzymujących się wzrostów stawek czynszów. Jedyną lokalizacją, która wyłamała się ze wzrostowego trendu był regionalny rynek w okolicach Opola. Z raportu BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że w minionym kwartale średnie bazowe stawki przekroczyły pułap 4 EUR/m kw./miesiąc, a najbardziej czynsze urosły w strefie wschodniej. Ponad 5 EUR/m kw./ miesiąc muszą zapłacić najemcy, którzy zainteresowani są powierzchnią w regionie Krakowa.

Końcówka roku powinna być momentem, w którym czynsze osiągną akceptowalny dla wszystkich stron poziom. Przewidujemy też, że pomimo schładzającego się rynku w najbliższych miesiącach możemy widzieć więcej projektów o charakterze spekulacyjnym

mówi Piotr Załęski, Zastępca Dyrektora z działu Industrial and Logistics, BNP Paribas Real Estate Poland.

Będący od kilku lat na fali rynek magazynowy dużą wagę przykłada do rozwiązań proekologicznych, a powstające hale są coraz bardziej przyjazne środowisku. Uwagę na to zwracają zarówno inwestorzy, jaki i najemcy oraz ich klienci. Kurs na eko obrała firma Panattoni, która pod koniec września w swoim portfelu miała blisko 6 mln m kw. powierzchni z różnego typu zielonymi certyfikatami. Innym ważnym trendem, na który uwagę zwracają eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, jest elektromobilność. Elektryfikacja flot firm logistycznych, kurierskich i transportowych pociągnie za sobą konieczność dostosowania infrastruktury obiektów logistyki magazynowej.