W pierwszym półroczu 2017 roku rynek magazynowy to zdecydowanie najszybciej rosnący sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce. Najwięcej powierzchni przemysłowych i magazynowych oddano w okolicach Poznania – 133 000 m kw. –, a projekt o największej powierzchni w budowie realizowany jest w Szczecinie – 161 000 m kw. Rekordowe liczby oddanych do użytku powierzchni nie zniechęcają deweloperów do rozpoczęcia kolejnych inwestycji.
Rekordowa pierwsza połowa roku
W ciągu pierwszych sześciu miesięcy br. ukończono projekty o rekordowej powierzchni 801 200 m kw. Najwięcej powierzchni – zaraz za Poznaniem – oddanych zostało w regionie Warszawy II (115 700 m kw.) i Polsce Centralnej (111 800 m kw.). Potwierdzają to trzy największe transakcje obiektów oddanych do użytku przeprowadzone w poszczególnych klastrach. W regionie Górnego Śląska nowym najemcą obiektu Panattoni BTS Amazon Sosnowiec o powierzchni 135 000 m kw. stała się firma Amazon na warunkach umowy build-to-suit. W Polsce Centralnej dwie transakcje najmu dotyczą przejęcia obiektu BTS Castorama o powierzchni 101 700 m kw. przez Castoramę oraz obiektu Panattoni Łódź BSH BTS o powierzchni 79 000 m kw. wynajętą przez firmę BSH.
Szczecin w budowie
Deweloperzy nie wydają się być zniechęceni liczbą oddanych powierzchni zwłaszcza, gdy spojrzymy na te, znajdujące się obecnie w trakcie budowy - 1 275 000 m kw. Wśród największych wymienić można te realizowane w Szczecinie (Pannatoni BTS Amazon - 161 000 m kw. oraz Goodman BTS Zalando – 130 000 m kw.) i w Sosnowcu (Panattoni BTS Amazon – 135 000 m kw.).
Polski rynek powierzchni magazynowych przykuwa uwagę zagranicznych graczy, ponieważ umiejętnie potrafi łączyć relatywnie niskie stawki czynszów z coraz wyższym standardem i poziomem zaawansowania wykonywanych operacji. Dodatkowo, warto zauważyć, że w najbliższych kwartałach układ sił w regionach zmieni region szczeciński, którego strategiczne położenie, dostępność wykwalifikowanej siły roboczej i rekordowa ilość obiektów w budowie - prawie 300 tys. mkw. - dadzą o sobie znać
Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland
Czynsze wciąż stabilnie
Wysoki poziom popytu na nowe powierzchnie, który przekłada się na podpisywanie transakcji w nowopowstałych obiektach nie wpływa na wysokość wywoławczych stawek czynszów. W większości analizowanych miast regionalnych stawki czynszu od stycznia do czerwca nie zmieniły się, co jest efektem równowagi pomiędzy wzrostem podaży i rosnącym popytem najemców. Najwyższe koszty najmu konsekwentnie dotyczą magazynów położonych w granicach Warszawy – od 3,5 do 5 euro miesięcznie za m kw. -, a najniższe odnotowywane są w rejonie Polski Centralnej – od 2 do 3,2 euro - ze względu na dominującą obecność dużych parków logistycznych.
Stały popyt w połączeniu z wysoką dostępnością gruntów pod funkcje przemysłowo-magazynowe to czynniki które powodują, że stawki czynszu pozostają od wielu kwartałów na stałym poziomie. Warto też zaznaczyć, że w porównaniu do Europy Zachodniej, koszt wynajmu powierzchni w Polsce jest nadal znacznie bardziej konkurencyjny
Anna Staniszewska, dyrektor Działu Analiz rynkowych i Doradztwa CEE, BNP Paribas Real Estate Poland
Polska Centralna z minimalną stopą pustostanów
Stopa pustostanów w porównaniu z końcem pierwszego kwartału 2017 roku zmalała o 0,4 p.p. i wynosi 5,9%. Duży wpływ na jej poziom ma fakt, że magazyny oddawane do użytku są już w większości wynajęte. Poziom przednajmu w obecnie realizowanych obiektach sięga niemal 80%. Najwyższą stopę pustostanów w drugim kwartale odnotowano w regionie Krakowa - 11,9 % a najniższą wynoszącą zaledwie 0,5% w Polsce Centralnej.
-
Warszawa I
- Najwyższe stawki czynszów za powierzchnie magazynowe w Polsce
- Obiekty magazynowe są mniejsze niż w innych klastrach. Często oferują też większą powierzchnię biurową tworząc tzw. Small Business Units (SBU)
- Stopa pustostanów utrzymuje się na poziomie 8,7% i należy do jednej z najwyższych w Polsce
- Ograniczona dostępność oraz wysokie ceny gruntów znacząco ograniczają rozwój klastra
Warszawa II
- Największy rynek magazynowy w Polsce odpowiada za 22,4% całkowitych zasobów kraju
- W II kw. 2017 w trakcie realizacji powstawały projekty o łącznej powierzchni 272 100 m kw., co stanowi drugi najwyższy wynik wśród wszystkich rynków magazynowych
- Podaż powierzchni wrosła w II kw. 2017 o 100 00 m kw. Największym ukończonym projektem był kolejny etap P3 Błonie z 47 500 m kw.
- Szybki przyrost nowej podaży oraz przewaga obiektów o dużej powierzchni wpływa na utrzymywanie się stawek czynszów na jednym z najniższych poziomów w kraju
- Realizacja infrastruktury komunikacyjnej we wschodniej (S8, A2) i południowej (S8, S19) części obszaru spowoduje w kolejnych latach rozwój rynku w tych kierunkach
Górny Śląsk
- Obszar Górnego Śląska pozostaje drugim po Warszawie największym rynkiem magazynowym w Polsce
- Powierzchnia magazynowa powiększyła się w II kw. 2017 roku o 23 000 m kw. za sprawą ukończenia min. Goodman Gliwice Logistics Centre and Segro Logistics Park Gliwice
- Pomimo oddania do użytku nowej podaży, stopa pustostanów zmniejszyła się w stosunku do poprzedniego kwartału o 0,2 p.p. Świadczy to o niesłabnącym zainteresowaniu najemców
- W budowie znajduje się 253 200 m kw., z czego ponad połowę stanowi kompleks Panattoni BTS Amazon Sosnowiec
- Zakres stawek czynszów na Górnym Śląsku znajduje się na podobnym, niskim poziomie co w innych głównych klastrach magazynowych
Region Poznania
- W rejonie Poznania odnotowano największy przyrost nowej powierzchni ze wszystkich klastrów magazynowych w I poł. 2017 roku
- Największe oddane projekty w II kw. 2017 roku: kolejny budynek Panattoni Park Poznań VIII (21,300 m kw.) i P3 Poznań (7,300 m kw.)
- Z powodu oddania do użytku nowej podaży, stopa pustostanów wzrosła o 0,4 p.p. do 8,8%
- Czynsze utrzymują się na stałym poziomie, jednak relatywnie wysoki odsetek wolnych powierzchni oraz pojawienie się nowych obiektów umacnia pozycję negocjacyjną najemców
- W rejonie między Poznaniem a niemiecką granicą, wzdłuż głównych tras komunikacyjnych powstaje coraz więcej nowych obiektów magazynowych
Polska Centralna
- Centralne położenie, bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa oraz wyższy niż w innych regionach dostęp do siły roboczej sprawia, że klaster stale cieszy się wysokim zainteresowaniem najemców
- Obszar Polski Centralnej cechuje najniższa w kraju stopa pustostanów, która na koniec czerwca osiągnęła poziom 0,5%. Oznacza to spadek o 1,8 p.p. w stosunku do sytuacji na koniec I kw. 2017 roku
- W II kw. 2017 roku ukończono jedynie jeden obiekt magazynowy – kolejny etap Prologis Park Stryków (18 100 m kw.), który w momencie oddania do użytku był w całości wynajęty. Jest to typowe w regionie Polski Centralnej
- Obecnie największymi obiektami w trakcie realizacji są: Segro Logistics Park Stryków (30 400 m kw.) oraz Panattoni Park Stryków II ( 18 600 m kw.)
Dolny Śląsk
- Rynek wrocławski zawdzięcza swój rozwój rozbudowanej infrastrukturze transportowej oraz bliskości południowej i zachodniej granicy kraju
- W II kw. 2017 roku nie oddano do użytku żądnego obiektu magazynowego w klastrze wrocławskim
- Początek roku przyniósł wzrost stopy pustostanów o 0,6 p.p., która osiągnęła poziom 7,9%
- Stawki czynszów w rejonie Wrocławia należą do jednych z najwyższych wśród głównych klastrów magazynowych (wyłączając obszar wewnątrz granic Warszawy)
- Na przełomie 2017 i 2018 roku planowane jest oddanie fragmentu trasy ekspresowej S5 położonego na północ od Wrocławia. Pozwoli to na poprawę komunikacji z Poznaniem i północną częścią Polski oraz stworzy dogodne warunki do rozwoju rynku magazynowego na północ od granic miast
Trójmiasto
- Region Trójmiasta jest największym rynkiem przemysłowo-logistycznym północnej Polski. Bliskość międzynarodowych portów morskich, lotniska i dróg szybkiego ruchu przyczynia się do rozwoju transportu intermodalnego
- Oddanie do użytku kolejnego etapu Goodman Pomeranian Logistics Center zwiększyła łączną powierzchnię magazynową w klastrze o 20 900 m kw.
- Pomimo oddania do użytku nowych obiektów, stopa pustostanów w stosunku do końca I kw. 2017 roku zmniejszyła się o 1,5 p.p.
- Na koniec czerwca w trakcie budowy znajdowały się dwa obiekty magazynowe klasy A: kolejny etap Goodman Pomeranian Logistics Center (36 700 m kw.) oraz Hillwood 7R Gdansk 2 (12 000 m kw.)
Lublin/Rzeszów
- Jedynie jeden projekt został oddany do użytku w II kw. 2017 roku – Waimea Cargo Terminal Rzeszów-Jasionka (4 900 m kw.)
- W trakcie realizacji pozostają obiekty o łącznej powierzchni 16 900 m kw. Największym z nich jest MLP Lublin (12 100 m kw.)
- Wskutek braku znacznego wzrostu liczby nowych obiektów, stopa pustostanów zmniejszyła się w II kwartale o 3,9 punkty procentowe, osiągając na koniec czerwca 2,7%;
- Planowane na 2019 rok zakończenie budowy całości drogi ekspresowej S19 między Warszawą a Lublinem znacząco poprawi komunikację za stolicą i zwiększy potencjał rozwoju sektora magazynowego na tym obszarze
- Trasa S19 między Lublinem a Rzeszowem, będąca częścią trasy Via Carpatia znajduje się aktualnie w trakcie procedury przetargowej
Kraków
- W II kw. 2017 roku w krakowskim klastrze nie oddano do użytku żadnego obiektu
- W rejonie Krakowa odnotowano jedną z najwyższych w Polsce stopę pustostanów, na poziomie 8,9%. Oznacza to spadek w stosunku do sytuacji z końca poprzedniego kwartału o 3 p.p.
- Wysoki odsetek niewynajętej powierzchni skutkuje niewielką powierzchnią w budowie (17 600 m kw.)
- Problemy ze znalezieniem najemcy wywołują presję na zakres czynszów. W I kw. odnotowano obniżkę stawek wywoławczych dla najdroższych powierzchni. Jednak nadal okolice Krakowa pozostają najdroższym po Warszawie I rynkiem magazynowym
Bydgoszcz/Toruń
- Tylko w I poł. 2017 roku rynek magazynowy w okolicach Bydgoszczy i Torunia powiększył się o 74%. Przyczyniło się do tego oddanie do użytku w I kw. 2017 roku trzech obiektów magazynowych o znaczącej powierzchni, z których największym był Panattoni BTS Kaufland (45 650 m kw.)
- W trakcie budowy pozostaje składający się z dwóch hal Waimea Logistics Park Bydgoszcz o powierzchni 16 200 m kw.
- Dostarczenie nowych obiektów oraz zakończenie umów na znaczącą powierzchnię spowodowały wzrost stopy pustostanów o 6,4 p.p. Obecnie odsetek wolnej powierzchni stanowi 7,5% całej podaży powierzchni magazynowych okolic Bydgoszczy i Torunia
Szczecin
- W czasie pierwszych szczęściu miesięcy 2017 roku na szczecińskim rynku magazynowym dostarczono dwa obiekty, oba w I kwartale: Panattoni Park Szczecin I (12 800 m kw.) oraz Prologis Park Szczecin I (9 300 m kw.)
- Stopa pustostanów nie uległa większym wahaniom w II kw. 2017 roku. Obecnie do wynajęcia pozostaje 9% istniejących zasobów magazynowych
- W trakcie budowy pozostaje 293 500 m kw., które są inwestycjami typu BTS dla dwóch dużych sieci e-commerce – Amazon i Zalando
- Rynek szczeciński cieszy się dużym zainteresowaniem branży e-commerce ze względu bliskości granicy niemieckiej, relatywnie dużą dostępność siły roboczej oraz infrastrukturą komunikacyjną
