Stolica Małopolski w I półroczu br. została, obok Warszawy, drugim miastem w Polsce, w którym zasoby powierzchni biurowej przekroczyły milion m kw. Wraz z oddaniem do użytku na koniec czerwca biurowców o łącznej powierzchni 61 700 m kw., biurowe zasoby Krakowa osiągnęły poziom 1 032 700 m kw.. Autorzy raportu podkreślają również znaczący wzrost wolumenu powierzchni w budowie, który w porównaniu z pierwszymi 6 miesiącami 2016 roku jest wyższy o 47 proc.
Kolejny milion w budowie
W ciągu najbliższych 24 miesięcy, osiem kluczowych regionalnych rynków biurowych może powiększyć się o ponad 1,2 mln m kw. nowoczesnej powierzchni. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się nieco ponad 1 mln m kw. biur, a projekty posiadające już pozwolenie na budowę - których realizacji należy spodziewać się w pierwszej kolejności - to kolejne 200 tys. m kw.
Jeśli spojrzymy na biura w regionach pod kątem nowo budowanych i planowanych projektów to widzimy, że w ciągu najbliższych lat w czołówce nie zajdą znaczące zmiany. W gronie liderów pozostanie Kraków, Wrocław i Trójmiasto
Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland
Na koniec czerwca aż 65 proc. realizowanych biurowców to projekty z trzech w/w głównych rynków.
Pustostany w dół, ale nie wszędzie
Wzrost zainteresowania najemców biurami w miastach regionalnych konsekwentnie przekłada się na spadek średniej stopy pustostanów, która w ostatnich 6 miesiącach obniżyła się o 0,8 p.p. i wyniosła 10,5 proc.
Kraków jest jedynym z analizowanych miast, w którym poziom niewynajętych biur wzrósł drastycznie, bo o 4 p.p., osiągając 10.2% . Jest to jednak naturalny efekt dostarczenia na rynek znaczącej ilości nowych projektów. Co więcej, pomimo rosnących zasobów, biura w stolicy Małopolski nie czekają długo na najemców. To efekt m.in. utrzymującego się zainteresowania tym rynkiem graczy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, zainteresowanych rozwijaniem istniejących już inwestycji albo lokowaniem nowych projektów
Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa CEE, BNP Paribas Real Estate Poland
Z raportu wynika, że na koniec czerwca br. najmniej niewynajętej powierzchni biurowej znajdowało się w Łodzi - zaledwie 5,8 proc. - oraz w Trójmieście 6,9 proc., gdzie odnotowano spadek stopy pustostanów aż o 5 p.p. Z drugiej strony, najwięcej pustych biur pozostawało w Szczecinie 14,3 proc. i Poznaniu 13,7 proc. Warto jednak podkreślić, że w obu tych miastach – pomimo relatywnie wysokiej stopy pustostanów – również zarejestrowano zmniejszenie udziału wolnych powierzchni.
Warunki najmu bez zmian
W większości analizowanych miast regionalnych stawki czynszu od stycznia do czerwca nie zmieniły się, co jest efektem równowagi pomiędzy wzrostem podaży i rosnącym popytem najemców.
Nieznaczną korektę czynszów zaobserwowaliśmy jedynie na mniejszych rynkach – w Szczecinie i Lublinie – i w projektach, które od pewnego czasu mają problem z przyciągnięciem nowych najemców
Tomasz Skrzypek, Starszy Konsultant, Dział Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland
Najdroższe biura konsekwentnie znajdują się w Krakowie i Wrocławiu, z kolei najtańsze można znaleźć w Lublinie i niektórych projektach w Łodzi. Firmy, poszukujące atrakcyjniejszych warunków najmu, powinny rozważyć ofertę obiektów w budowie, gdzie istnieje zazwyczaj szersze pole do negocjacji. Przeciętnie poziom wynajęcia powierzchni w budowie wynosi 33,6 proc.
_______________________________
Kraków
- W I połowie 2017 roku zasoby powierzchni biurowej przekroczyły milion m. kw.
- Największe obiekty oddane do użytku w I półroczu 2017r. to Astris (12 100 m kw.), DOT Office D (11 500 m kw.) oraz Zabłocie Business Park A (10 400 m kw.).
- Ukończenie nowych projektów spowodowało znaczny wzrost stopy pustostanów z 6,2% na koniec 2016 r. do 10,2 % w połowie 2017 r.
- Kraków stanowi największy po Warszawie ośrodek akademicki w Polsce. Na koniec 2016 roku w mieście uczyło się ponad 154 tys. studentów, a każdego roku krakowskie uczelnie kończy 40 tys. absolwentów.
- Według najnowszego rankingu Tholons Services Globalization City Index 2017 Kraków jest drugim w Europie i ósmym na świecie najlepszym miastem na lokalizację usług typu BPO i SSC.
Wrocław
- Stolica Dolnego Śląska plasuje się na drugiej pozycji wśród miast regionalnych pod względem podaży powierzchni biurowej w budowie tylko nieznacznie ustępując Krakowowi
- Do największych budowanych projektów należą: kolejna faza kompleksu Business Garden Wrocław o łącznej powierzchni 66 800 m kw., Sagittarius (25 000 m kw.) oraz Nowy Targ (22 000 m kw.).
- Z kolei największe obiekty oddane do użytku w I półroczu 2017r. to Bielany Business Point (12 000 m kw.) i Komandorska 12 (3 900 m kw.).
- Udział wolnych powierzchni nie uległ większym zmianom i w dalszym ciągu oscyluje wokół 12%.
- W rankingu Tholons Services Globalization City Index 2017 Wrocław zajął 78 miejsce i tym samym znalazł się wśród 100 najlepszych miast na świecie na lokalizację usług typu BPO i SSC.
Trójmiasto
- Największy rynek biurowy północnej Polski dzieli się na 2 główne obszary: Gdańsk i Gdynię, gromadzące odpowiednio 69% i 28% powierzchni biurowej Trójmiasta. Pozostałe 3% przypada na Sopot
- W I połowie 2017 r. na terenie Trójmiasta oddano do użytku jeden biurowiec - Yoko (5 000 m kw.). Mały przyrost nowej podaży pozwolił na znaczącą absorbcję dotychczasowo wolnej powierzchni i spowodował największy spadek stopy pustostanów w miastach regionalnych, z 11,9% na koniec 2016 roku do 6,9% na początku lipca 2017 r.
- W budowie pozostaje 153 100 m kw. powierzchni biurowej, a największymi realizowanymi obiektami są: Olivia Star (43 700 m kw.), budynek Argon kompleksu Alchemia (36 000 m kw.) oraz Olivia Seven (30 000 m kw.).
- Trójmiasto cieszy się dużym zainteresowaniem najemców ze względu na największe zaplecze akademickie w tej części Polski oraz wysoką jakość życia.
Katowice
- Katowice stanowią czwarty największy rynek biurowy wśród miast regionalnych wyprzedzając nieznacznie Poznań i Łódź
- Stolica drugiego największego obszaru miejskiego w Polsce przyciąga sukcesywnie kolejnych najemców, co przyczyniło się do spadku pustostanów w ciągu pierwszego półrocza z 16,8% do 12,1%.
- W pierwszej połowie 2017 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej Katowic powiększyły się o ponad 6 000 m kw. za sprawą oddanego w kwietniu budynku BREMA.
- Władze Katowic aktywnie starają się kreować wizerunek miasta jako dogodnej lokalizacji dla biznesu, czego przykładem może być powstanie jednego z najnowocześniejszych centrów konferencyjnych w Polsce oraz aktywna pomoc w planowaniu rozwiązań transportowych dla nowopowstających inwestycji.
Poznań
- Poznański rynek biurowy powiększył się w I połowie 2017 r. o 12 500 m kw. za sprawą ukończenia biurowca Bałtyk.
- W budowie znajdują się obiekty o łącznej powierzchni 30 600 m kw., z czego największymi projektami są: Pixel IV (9 000 m kw.) oraz Pixel V (8 500 m kw.).
- Poznań cechuje jeden z najwyższych w kraju współczynnik niewynajętej powierzchni, który jednak ulega sukcesywnemu obniżeniu. Na przestrzeni pierwszych sześciu miesięcy 2017 r. stopa pustostanów spadła o 1,3 p.p. i kształtuje się obecnie na poziomie 13,7%. Wysoki współczynnik niewynajętych powierzchni pozwala na umocnienie pozycji negocjacyjnej najemców w trakcie wyboru powierzchni.
- Charakterystyczna dla większości województwa wielkopolskiego jest bardzo niska stopa bezrobocia, wynosząca jedynie 1,8% w samym Poznaniu. Przekłada się to z jednej strony na poprawę jakości życia i zamożności społeczeństwa, z drugiej natomiast powoduje coraz większe trudności ze znalezieniem pracowników.
Łódź
- Realizacja Nowego Centrum Łodzi (NCŁ), czyli kompleksowego projektu urbanistycznego mającego na celu stworzenie m. in. dogodnej przestrzeni dla biznesu w centrum miasta, stała się siłą napędową rozwoju sektora biurowego w mieście
- Aktualnie w Łodzi budowane są obiekty o łącznej powierzchni 148 300 m kw. Dostarczenie ich powiększy całkowite zasoby miasta o 36%.
- Największymi projektami w trakcie realizacji są: Brama Miasta A i B (42 300 m kw.), Nowa Fabryczna (21 500 m kw.) oraz, Piotrkowska 155 (21 000 m kw.). Warto zaznaczyć że dwie pierwsze inwestycje realizowane są w obszarze Nowego Centrum Łodzi.
- Na koniec czerwca stopa pustostanów w mieście wyniosła 5,8% co jest najniższą wartością ze wszystkich miast regionalnych. Pokazuje to wysokie zainteresowanie najemców przyciąganych przez atrakcyjne stawki czynszów, szeroki dostęp do pracowników oraz jakość nowoczesnych budynków biurowych.
Szczecin
- Szczecin na tle pozostałych miast regionalnych to wciąż niewielki rynek biurowy, jednak z dużymi możliwościami rozwoju.
- Położenie miasta powoduje, że staje się on atrakcyjną lokalizacją dla firm skandynawskich i niemieckich poszukujących optymalizacji kosztów.
- W pierwszej połowie 2017 roku zaobserwowano spadek stopy pustostanów z 16,8% do 14,3%. Jednak wciąż jest to najwyższa wartość w zestawieniu miast regionalnych.
- Aktualnie w trakcie realizacji znajduje się 42 800 m kw. powierzchni biurowej skupionej w większości w projektach Posejdon (20 000 m kw.) oraz Szczecin Odra Park (10 900 m kw.). Niemal 50% budowanej powierzchni znalazło już swojego najemcę.
Lublin
- Lublin jest największym rynkiem biurowym wschodniej Polski. Cieszy się on zainteresowaniem najemców poszukujących niższych kosztów oraz szerszego dostępu do pracowników.
- Zasoby biurowe tego wciąż niewielkiego klastra będą powiększały się w szybkim tempie za sprawą budowanych projektów o łącznej powierzchni 55 500 m kw. Oddanie wszystkich inwestycji powiększy podaż o 35%.
- Udział wolnych powierzchni biurowych zmniejszył się w pierwszej połowie 2017 roku o 2,5 p.p. i wynosi obecnie 12,4%.
- Na koniec czerwca odnotowano niewielką obniżkę kosztów najmu w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Trend ten dotyczy głównie obiektów z utrzymującym się wysokim udziałem powierzchni niewynajętych.
