At a Glance – Rynek inwestycyjny w Polsce (IV 2016)

Rynek inwestycyjny nadal w dobrej kondycji

25 stycznia 2017

Według najnowszego raportu At a Glance – Rynek inwestycyjny w Polsce (IV kwartał 2016) opracowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland, międzynarodową firmę doradczą w sektorze nieruchomości, ostatni kwartał 2016 roku - podobnie jak porównywalny okres roku 2015 - zamknął się na rynku polskim sumą transakcji o łącznej wartości niespełna 2 miliardów Euro. Autorzy raportu zaznaczają, że pomimo nieprzewidywalności w sferze prawno-podatkowej i pojawiającym się sygnałom o możliwości spowolnienia ekonomicznego, Polska wciąż cieszy się sporym zainteresowaniem zagranicznych inwestorów. O dobrej kondycji rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych świadczą m.in. atrakcyjne stopy kapitalizacji i łączny wolumen obrotów za rok 2016, który osiągając 4,6 miliarda Euro okazał się drugim najlepszym w historii krajowego rynku.

Warszawa znów w grze

Ostatni kwartał minionego roku na stołecznym rynku biur stał pod znakiem sześciu znaczących transakcji. Akwizycje o łącznej wartości 671 milionów Euro były kluczowym czynnikiem wpływającym na dynamikę wzrostu w stolicy. Autorzy raportu podkreślają, że pomimo wysokiego poziomu powierzchni w budowie oraz prognoz wzrostu stopy pustostanów, inwestorzy nadal dostrzegają potencjał warszawskiego rynku biurowego, który oferuje wyższe stopy zwrotu niż w przypadku Europy Zachodniej.

Poza stołecznym rynkiem, który od wielu lat pozostaje poza konkurencją pod względem cen, głównym celem inwestorów były wysokiej jakości projekty ze stabilnymi stawkami czynszów na rynkach regionalnych. Stopy kapitalizacji w tych najlepszych są o 1,00 – 1,50 punktu procentowego wyższe niż średni poziom stawek

Anna Staniszewska, Dyrektor, Dział Analiz Rynkowych i Doradztwa, BNP Paribas Real Estate, CEE

Nie słabnie popyt na portfele magazynowe.

W okresie od października do grudnia 2016 roku odnotowano znaczące transakcje portfelowe w sektorze magazynów. W efekcie największej transakcji na europejskim rynku nieruchomości, w nowych rękach znalazły się aktywa dotychczas należące do P3, m.in. w Polsce. Właścicieli zmieniły również polskie projekty należące do spółek z grupy Hillwood. Duża aktywność inwestorów na rynku magazynowym i logistycznym w ostatnim kwartale 2016 roku, a także stabilne stopy kapitalizacji spowodowały, że udział tego segmentu uplasował się na poziomie 26 proc. łącznego wolumenu zawartych transakcji.

Rynki regionalne i pojedyncze transakcje kluczowe w sektorze handlowym

Transakcje zawarte w ostatnich trzech miesiącach 2016 roku w sektorze handlowym osiągnęły wartość zbliżoną do 600 milionów Euro. Wynik ten został w głównej mierze wypracowany dzięki transakcjom zawartym w średniej wielkości miastach regionalnych. Inwestorzy, podkreślając niewielką dostępność najlepszych jakościowo produktów, swoją uwagę kierują na projekty z potencjałem stworzenia wartości dodanej w postaci repozycjonowania, modernizacji albo rozbudowy.

Stopy kapitalizacji – widoczne rozwarstwienie

Autorzy raportu podkreślają, że w czwartym kwartale, podobnie jak we wcześniejszych dziewięciu miesiącach 2016 roku, trudno mówić o znaczących zmianach stóp kapitalizacji za najlepsze obiekty. W przypadku biur utrzymywały się one na poziomie 5,25 – 5,50 proc., w sektorze handlowym pomiędzy 5,00 a 5,25 proc. Najwyższe poziomy stóp można było zaobserwować w sektorze magazynowym, w którym uplasowały się one pomiędzy 5,50 – 6,50 proc.

Istotnym zjawiskiem jest powiększająca się luka pomiędzy stopami kapitalizacji obserwowanymi w projektach najwyższej jakości, a stopami w drugorzędnych projektach średniej klasy, często borykających się z odpływem najemców. Różnica, w niektórych przypadkach sięgająca 1 – 3 punktów procentowych, jest wynikiem m.in. dużej dostępności projektów o średnim standardzie

John Palmer, Dyrektor, Rynki Kapitałowe, BNP Paribas Real Estate Poland

Jedyne, czego możemy być pewni to niepewność

Sygnały braku stabilności płynące zarówno z krajowej, jak i europejskiej sceny politycznej mogą przełożyć się na wzrost niepewności wśród globalnych inwestorów. Polska, dotychczas jawiąca się w oczach inwestorów jako perspektywiczny i stabilny rynek, jest obecnie obiektem pogłębionych analiz dotyczących oszacowania ryzyk inwestycyjnych. Krajowy rynek inwestycyjny już jest kształtowany pod wpływem m.in.: rozbieżności w interpretacji przepisów podatkowych a także obaw przed długofalowymi skutkami reform społecznych, czego efektem są opóźnienia w zawieraniu niektórych transakcjach, podkreśla Anna Staniszewska, autorka raportu.

Główne trendy

Pomimo niepewności związanych ze średnio- i długoterminowymi konsekwencjami gospodarczymi idącymi za rządowymi reformami i brakiem stabilności na scenie politycznej, inwestorzy zagraniczni nadal postrzegają Polskę jako dobre miejsce do lokowania kapitału. Stopy kapitalizacji nad Wisłą konsekwentnie utrzymują się na poziomie o 1 – 1,5 punktów procentowych wyższym niż w krajach Europy Zachodniej. Trend ten ma się utrzymać.
Eksperci BNP Paribas Real Estate szacują, że wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 roku wyniesie około 4 miliardów Euro.
Utrzymanie znaczącego zainteresowania zaangażowaniem w polski rynek nieruchomości ze strony instytucji finansowych oraz utrzymanie korzystnych warunków finansowania oferowanych przez banki.
Koncentracja inwestorów w poszukiwaniu najwyższej jakości projektów zlokalizowanych w dużych ośrodkach miejskich. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że w 2017 roku większą rolę będą odgrywać inwestorzy oportunistyczni, poszukujący projektów wymagających poprawy zarządzania i/lub repozycjonowania. Kluczowymi graczami na rynku nadal pozostaną inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Niemiec i RPA. W obecnym roku na rynku będziemy świadkami kilku debiutów graczy z Azji.
Trwające obecnie prace legislacyjne nad opracowaniem ustawy o funduszach typu REIT. Efektem wdrożenia nowych rozwiązań prawno-podatkowych dla tego typu instrumentów może być wzrost zaangażowania polskiego kapitału w zakupy nieruchomości. Rodzimi inwestorzy byli dotychczas niemal nieobecni w tym sektorze rynku kapitałowego.