Capital Markets

Inwestorzy nieruchomościowi gotowi do odrabiania strat

11 maja 2021

– podsumowanie rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych Q1 2021, „At A Glance: Investment Market in Poland”.

Rynek inwestycyjny od ponad roku walczy ze skutkami pandemii. Pomimo gorszego wyniku wypracowanego w pierwszych trzech miesiącach w porównaniu z ubiegłym rokiem, inwestorzy spodziewają się lepszych kwartałów i ruchu w nieruchomościach. Mają temu sprzyjać poprawa koniunktury gospodarczej w Polsce i na świecie, a także przyspieszenie tempa szczepień, które pozwoli na znoszenie obostrzeń i stopniowy powrót do normalności.

Eksperci z agencji nieruchomości BNP Paribas Real Estate Poland podsumowali pierwszy kwartał na rynku inwestycyjnym. W porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku, w którym inwestorzy wydali w Polsce 1,72 mld EUR, od stycznia do końca marca odnotowano transakcje o łącznej wartości niespełna 1,3 mld EUR. Pomimo spadku wolumenu transakcji, apetyt inwestorów i funduszy wciąż jest wysoki. Nawet tych, którzy w świetle pandemicznej recesji mocno zaciągnęli hamulce.

Zdaniem wielu inwestorów, polski rynek nieruchomości komercyjnych zniósł pandemiczne tsunami lepiej niż przewidywano na początku. To dobry prognostyk, bo aktywność inwestycyjna potrzebuje stabilnych fundamentów. Koronawirus nie zmienił tego, że inwestorzy nadal poszukują dochodowych i dobrze zlokalizowanych aktywów ze wszystkich sektorów.

Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland

W pierwszym kwartale rynek zdominował sektor biurowy, z przewagą transakcji odnotowywanych nie na największym, stołecznym rynku, tylko w regionach. Transakcją numer jeden okazało się być nabycie przez fundusz Partners Group biurowej części portfela Grupy Buma, na który składa się dziewięć istniejących budynków (100 tys. mkw.) i dwa biurowce w budowie (25 tys. mkw.), wszystkie zlokalizowane we Wrocławiu i w Krakowie.

Patrząc jednak na kondycję logistyki, jak się okazuje wyjątkowo odpornej na koronawirusa, a także na dużą dynamikę wzrostu branży e-commerce, któremu sprzyjały restrykcje sektora handlowego, daleko idące zmiany w skracaniu łańcuchów dostaw i planach relokacji zakładów produkcyjnych wywołane nie tylko kryzysem gospodarczym, ale też brexitem, można się spodziewać, że w najbliższych kwartałach najwyższą wartość transakcji inwestycyjnych będzie notować sektor magazynowo-logistyczny. Oznacza to powrót do rekordów industrialnych z 2020 roku. Autorzy raportu „At A Glance: Investment Market in Poland” zwracają uwagę, że pomimo strukturalnych zmian, które na skutek pandemii przechodzi cały handel, to łączna wartość transakcji w tym sektorze wskazuje, że próbuje on złapać oddech. W obliczu sporych ograniczeń w funkcjonowaniu dużych obiektów, na radarach inwestorów znalazły się parki handlowe i lokalne centra codziennych zakupów. W pierwszym kwartale zarządzana przez Griffin Real Estate spółka Chariot sprzedała cztery parki handlowe – w Opolu, Kielcach, Tychach i Olsztynie – firmie EPP. Za trzecią i ostatnią partię obiektów o łącznej powierzchni 110 tys. mkw. największy właściciel centrów handlowych w Polsce musiał zapłacić 106 mln EUR.

Na liście ponad 30 znaczących transakcji przeprowadzonych od stycznia do marca, znalazły się też umowy na rynku mieszkań na najem instytucjonalny. W styczniu szwedzki gigant rynku PRS (private rented sector), firma Heimstaden kupiła od Marvipolu projekty o łącznej ilości ponad 650 mieszkań w warszawskich inwestycjach Moko Botanika, Studio Okęcie i Unique Tower. Zgodnie z planem, pierwsze mieszkania mają być gotowe jesienią tego roku. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zaznaczają, że to kolejne zakupy nad Wisłą, które szwedzki fundusz zrobił na przestrzeni ostatnich kilku miesięcy. W grudniu zeszłego roku Szwedzi kupili od Eiffage 640 mieszkań w Warszawie, ale apetyt na kolejne pięć lat jest znacznie większy: zbudowanie portfela 5-10 tys. lokali w największych miastach regionalnych.

Mocne wejście takiego gracza jak Heimstaden na raczkujący rynek PRS w Polsce to bardzo dobry prognostyk. Patrząc, jak rozwijały się rynki mieszkań na wynajem w Niemczech, Skandynawii czy choćby na Wyspach Brytyjskich i dokładając do tego sprzyjającą demografię, sporą liczbę rozwijających się ośrodków miejskich, a także coraz większą mobilność i elastyczność Polaków, wzrost w tym sektorze jest więcej niż pewny. Jego dynamika będzie w dużej części zależeć od aktywności deweloperów, gotowych do dywersyfikowania przychodów i chętnych do budowania kilku budynków o odpowiednich parametrach, które będzie można sprzedać w całości inwestorom instytucjonalnym.

Anna Baran, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland

W pierwszym kwartale odnotowano zmiany w stopach kapitalizacji poszczególnych sektorów. Przykuwający uwagę inwestorów industrial, w porównaniu do wcześniejszego kwartału, zanotował kompresję stóp na poziomie 35 pb. Po drugiej stronie znalazły się walczące ze skutkami kryzysu zdrowotnego sektory nieruchomości biurowych i handlowych, których stopy w ujęcie kwartalnym wzrosły kolejno o 10 i 25 pb.

Ponad połowa kapitału ulokowanego nad Wisłą w pierwszym kwartale roku – 55 proc. – pochodziła z Europy. Największą aktywność wykazywali inwestorzy z Niemiec, Francji, Szwecji i Wielkiej Brytanii. Co ważne, pomimo generalnego zahamowania aktywności inwestycyjnej spowodowanej kryzysem zdrowotnym, nasz rynek nie zniknął z orbity inwestorów amerykańskich i azjatyckich. Pierwsi stali się właścicielami aktywów biurowych i industrialnych, a drudzy konsekwentnie koncentrują się i badają sektor magazynowy i logistyczny. W tym przypadku istotnych transakcji możemy się spodziewać w najbliższych kwartałach.

Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Działu Business Intelligence Hub & Consultancy, BNP Paribas Real Estate Poland