Rok 2020 na rynku nieruchomości handlowych w Polsce, ale również w skali globalnej, został zdominowany przez pandemię COVID-19. Branża modowa oraz rozrywkowo-gastronomiczna w największym stopniu odczuły skutki kilkukrotnych „lockdownów” oraz obostrzeń sanitarnych.
W ciągu ostatnich kilku lat segment nowoczesnego handlu w Polsce wszedł w fazę dojrzałości, tempo przyrostu nowej powierzchni wyraźnie zwolniło, a rynek kształtują raczej zmiany jakościowe, niż ilościowe. Jeszcze na początku 2020 r. prognozy dotyczące kondycji sektora obiektów handlowych były optymistyczne, nawet pomimo coraz wyraźniej postępujących zmian w trendach konsumenckich, rosnącej roli e-handlu czy narastającej tendencji klientów do zakupów w małych, lokalnych „centrach zakupów”. Po wybuchu pandemii COVID-19 zarówno właściciele centrów handlowych, jak i najemcy , zwłaszcza z sektora rozrywki, ale również pozostałych branż, zamiast planować dalsze etapy rozwoju zaczęli walczyć o przetrwanie w niepewnych warunkach rynkowych - kolejnych ograniczeń działalności i funkcjonowania w dobie surowych reżimów sanitarnych. Polska Rada Centrów Handlowych szacuje utracone obroty najemców z powodu trzykrotnego ograniczenia funkcjonowania obiektów handlowych w Polsce na kwotę ok. 30 mld zł. Wiosenny „lockdown” skutkował spadkiem przychodów na ponad 17,5 mld zł. Listopadowe zamknięcia w galeriach przyniosły ok. 8 mld zł strat w obrotach, a konsekwencją wprowadzenia kolejnych ograniczeń w handlu od 28 grudnia 2020 roku będzie dziura w obrotach branży na poziomie ponad 4 mld zł. Branża rozrywkowa, która nawet w czasie otwarcia obiektów handlowych pozostawała zamknięta albo działała w bardzo ograniczonym zakresie, poniesie największe straty.
W 2020 r. wolumen nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przyrósł jedynie o ok. 330 tys. m kw. Od kilkunastu kwartałów najszybsze tempo wzrostu notują rynki handlowe miast o liczbie mieszkańców do 100 tys. W minionym roku właśnie w miastach tej wielkości dostarczono ponad 50% podaży nowej powierzchni, zazwyczaj w formacie małych parków lub centrów handlowych. Segment takich obiektów pełniących funkcję lokalnych centrów zakupów wciąż notuje dynamiczne wskaźniki wzrostu, do czego przyczynia się kombinacja kilku sprzyjających czynników. Obecna praktyka pokazuje, że to właśnie obiekty typu „convenience” obsługujące lokalne społeczności, z rozbudowaną ofertą „codziennych zakupów”, zlokalizowane blisko domu, a także z racji niedużych rozmiarów zapewniające lepsze poczucie bezpieczeństwa, mogą pochwalić się najlepszą kondycją w obecnych, pełnych niespodziewanych wyzwań czasach ograniczenia życia społecznego. Rok 2020 zdecydowanie należał do tego sektora.
Na rynki największych aglomeracji przypadło jedynie ok. 24% nowej powierzchni handlowej. W minionym roku żaden z nowych obiektów handlowych oddanych do użytkowania nie przekroczył 25 tys. m kw. powierzchni. W formacie centrów handlowych największe otwarcia 2020 r. to Galeria Wiślanka w Żorach (20 tys. m kw.) i Dekada w Nysie (19 tys. m kw.).
Na koniec grudnia 2020 r. w budowie było ok. 352 tys. m kw. powierzchni najmu, z planowanym terminem ukończenia do końca 2021 r. W dłuższej perspektywie spodziewamy się jeszcze większego ograniczenia wolumenu nowej podaży, gdyż pandemia spowodowała wstrzymanie decyzji dotyczących dużej ilości planowanych inwestycji, co spowoduje znaczne opóźnienia ich realizacji.
Z wolumenu budowanej obecnie powierzchni największa część – ok. 67% - przypadnie miastom o liczbie mieszkańców do 100 tys. Warto podkreślić wysoki udział formatu parków handlowych, który stanowi około 34% realizowanej obecnie nowej powierzchni. Dominują projekty małe, o powierzchni najmu 5-10 tys. m kw., ulokowane w miastach o liczbie mieszkańców poniżej 100 tys. Format ten, generujący zarówno niższe koszty budowy, jak i działalności operacyjnej, wciąż cieszy się stabilnym poziomem zainteresowania ze strony najemców. Tylko około 13% budowanej obecnie powierzchni zasili rynki największych metropolii, o liczbie mieszkańców przekraczającej 400 tys.
Pandemia i wszystkie związane z nią obostrzenia nakładane na segment handlu stacjonarnego przyspieszyły wzrost sektora e-commerce w Polsce. Według różnych szacunków, wartość sprzedaży przez internet powiększyła się w 2020 r. o 25-30%, czyli uzyskała tempo rozwoju nienotowane od kilku lat. Zgodnie z danymi GUS podczas pierwszego „lockdownu” udział sprzedaży e-commerce w wartości sprzedaży detalicznej w kwietniu osiągnął rekordową wartość 11,9%. W kolejnych miesiącach, w związku z luzowaniem obostrzeń i otwarciem branży handlu stacjonarnego, udział ten stabilizował się stopniowo do poziomu ok. 6%-7% w okresie wakacyjnym. Kolejne ograniczenia nałożone na centra handlowe w listopadzie ponownie spowodowały wzrost udział e-handlu do poziomu 11,4%. Tak wysoki udział sprzedaży przez internet w wartości sprzedaży detalicznej jest efektem nie tylko ograniczeń w działalności tradycyjnych obiektów handlowych, ale i coraz szybciej postępujących zmian w zachowaniach zakupowych polskiego konsumenta. Warto zwrócić uwagę zwłaszcza na rosnącą grupę klientów starszego pokolenia, z których niektórzy po raz pierwszy dokonali e-zakapów w czasie pandemii, oraz rosnącej popularności zakupów spożywczych on-line. Dynamicznie rosnący udział e-commerce i szansa, jaką daje „omnichannel” na kontynuowanie działalności w dobie surowych ograniczeń pandemicznych, skłoniły wiele sieci handlowych do zwiększenia inwestycji w technologie umożliwiające sprzedaż online. W kolejnych latach spodziewamy się wzmocnienia tego trendu, zwłaszcza w kontekście spodziewanego wejścia na polski rynek globalnych platform zakupowych takich jak Amazon czy Alibaba.
Chociaż w obecnej pandemicznej rzeczywistości rynkowej częściej docierają głosy o zamykaniu niż otwieraniu lokalizacji handlowych, w 2020 roku odnotowano jednak wejście na polski rynek nowych marek, które są ważnym aspektem dla rozwoju sektora handlowego w Polsce. Najbardziej spektakularnym i długo oczekiwanym debiutem było otwarcie sklepu Primark w warszawskiej Galerii Młociny oraz Urban Outfitters w Elektrowni Powiśle. Sukcesywnie ogłaszane są kolejne lokalizacje tego giganta w wiodących centrach handlowych.
Jaki będzie rok 2021 w sektorze handlowym?
Fundamentalne zmiany w obrazie nowoczesnego handlu w Polsce mogą jeszcze przyspieszyć. Wraz ze zmianą zachowań konsumenta trend związany z „lokalnością” życia został dostrzeżony przez wielu najemców, którzy do tej pory zazwyczaj lokowali swoje sklepy w galeriach handlowych. Przyszłość przyniesie dalszy wzrost inwestycji w małe centra i parki handlowe o profilu zakupów codziennych. Ekspansja operatorów handlowych z ofertą o profilu „ekonomicznym” nie będzie zwalniać tempa. Z kolei najbardziej dotknięte pandemią sektory – gastronomiczny i rozrywkowy będą poszukiwać nowych modeli funkcjonowania. Nasileniu ulegnie również tendencja do zastępowania starych formatów handlowych, których formuła już się wyczerpała, nowymi rozwiązaniami łączącymi kilka różnorodnych funkcjonalności. Niebagatelna będzie też waga nowoczesnych technologii i ich implementacja w działalności sieci handlowych, która może zadecydować o zajęciu najlepszych pozycji w walce o portfel konsumenta w czasach zmian strukturalnych
Fabrice Paumelle, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych, Europa Środkowa i Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland
