Research

Wiele wyzwań i zmian w sektorze nowoczesnego handlu

03 lutego 2020

W 2019 roku powierzchnia najmu na rynku nowoczesnego handlu w Polsce przyrosła
o 410 tys. m kw. przekraczając na koniec grudnia pułap 15 mln m kw. Wielkość nowej podaży z roku na rok jest coraz bardziej ograniczona, a rozwój sektora jest stymulowany przez zmiany zachodzące w istniejących obiektach, zwłaszcza tych starszej generacji. Przebudowy i rozbudowy, wprowadzanie nowych najemców, poszerzanie oferty o elementy gastronomiczne i rozrywkowe to trendy, które będą dominowały w segmencie handlu stacjonarnego w ciągu najbliższych lat – podkreślają eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland.

Najmniejszy od ponad dwóch dekad wolumen nowej podaży oddany do użytkowania w 2019 r. po raz kolejny potwierdza wejście polskiego rynku w fazę dojrzałości. Deweloperom coraz trudniej jest znaleźć „białe plamy” na handlowej mapie kraju. Możliwości rozwoju, choć również coraz bardziej ograniczone, można jeszcze zidentyfikować w największych aglomeracjach, gdzie siła nabywcza społeczeństwa przyrasta najbardziej dynamicznie, a powstające nowe skupiska mieszkalne kreują lokalizacje dla handlu i usług. Również małe miasta, w których dotychczasowa nowoczesna oferta handlowa była bardzo ograniczona, postrzegane są przez inwestorów jako szansa na rozwój. Stąd też duża popularność projektów deweloperskich w segmencie małych centrów i parków handlowych o charakterze „convenience”, których w ub. roku otwarto 13. Dodatkowo, coraz częściej właściciele małych, lokalnych obiektów o wielkości nieprzekraczającej 5 tys. m kw., widząc potencjał rozwoju, decydują się na ich rozbudowę. Temu trendowi sprzyja szybki rozwój sieci dyskontowych nie tylko spożywczych, ale także tych z asortymentem wielobranżowym i modowym.

Sklepy dyskontowe wygrywają nie tylko ceną oferowanych produktów, ale również przekrojową ofertą skierowaną dla całej rodziny. Ich niesłabnąca popularność jasno wskazuje, że klienci oczekują coraz łatwiejszej dostępności towarów dyskontowych, nie tylko w obrębie parków handlowych czy ulic miast, ale również w centrach handlowych. Wychodząc naprzeciw tym oczekiwaniom, sieci dyskontowe dostosowują się do wymagań galerii, co z kolei często wpływa na podnoszenie standardu samych sklepów

Anna Pływacz, Associate Director, Retail Leasing, BNP Paribas Real Estate Poland

W ubiegłym roku segment centrów handlowych powiększył się o ok. 170 tys. m kw., z czego niemal połowę stanowiła Galeria Młociny (76 tys. m kw. GLA) w Warszawie. Warto podkreślić, że to ostatni tak duży obiekt otwarty w perspektywie kilku najbliższych lat. Drugie pod względem wielkości centrum handlowe otwarte w ubiegłym roku w Polsce to obiekt Stara Ujeżdżalnia (28,5 tys. m kw. GLA ) zlokalizowany tuż przy rynku w Jarosławiu. Jeszcze na przełomie zimy i wiosny 2019 r. rynek konurbacji katowickiej, drugi pod względem wielkości po Warszawie, wzbogacił się o drugie centrum wyprzedażowe - Silesia Outlet, które zostało otwarte w Gliwicach w sąsiedztwie istniejącego od lat kompleksu handlowego Auchan. Obiekt usytuowany jest w dogodnej komunikacyjnie lokalizacji przy jednym z ważnych węzłów drogowych autostrady A4.

Wraz ze wzrostem zasobności polskich konsumentów prężnie rozwija się segment wolnostojących magazynów handlowych z branży wyposażenia domu i ogrodu. W 2019 r. stanowiły one prawie 35% nowej podaży. Otwarto 12 nowych lokalizacji tego typu i dwie rozbudowy wcześniej istniejących sklepów, a deweloperzy doceniają potencjał coraz mniejszych rynków, jak np. Pabianice, Nowy Targ czy Ciechanów.

Na koniec grudnia 2019 r. w budowie było ok. 430 000 m kw. powierzchni najmu we wszystkich nowoczesnych formatach handlowych. Wg ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, powierzchnia przewidywana do otwarcia w 2020 r. może nieznacznie przekroczyć pułap 300 000 m kw. Wielkość największych z obecnie powstających projektów nie przekracza 30 tys. m kw. powierzchni najmu, a zdecydowana większość to centra i parki handlowe o wielkości oscylującej pomiędzy 5 a 10 tys. m kw., powstające w miastach o liczbie mieszkańców poniżej 100 tys., jak np. Premium Park w Strzelcach Opolskich, Pasaż Warmiński w Lidzbarku Warmińskim, Vendo Park w Jaworze czy Galeria Odyseja w Brzesku. Natomiast największym z obecnie budowanych projektów jest centrum handlowo – rozrywkowe Color Park w Nowym Targu.

Ponad 60% obecnie budowanej powierzchni zostanie dostarczone w miastach o liczbie mieszkańców nieprzekraczającej 100 tys. Wysokie wskaźniki nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową w większych miastach motywują deweloperów do poszukiwania nowych możliwości rozwoju i realizacji swoich projektów w małych miastach. Sprzyja temu popyt najemców, którzy widzą rosnącą siłę nabywczą polskich konsumentów i decydują się zaistnieć na coraz mniejszych rynkach. Trend ten wyznaczy kierunki rozwoju handlu w Polsce przez co najmniej kilka kolejnych lat

Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych, BNP Paribas Real Estate Poland

W ciągu 2019 r. w Polsce zadebiutowało ponad 20 nowych marek i konceptów handlowychi rozrywkowych, jak np. Fabiana Filippi, WeekDay, Monki, Carrefour w koncepcie Bio, Corneliani, Gagliardi, La’Mona, Mayoral, Teilor, Columbia Sportswear, My Shoes, Sloggi, TEPFactor, Under Armour, LG Brand Store, Lloyd i oczywiście Hermes, który na swój pierwszy butik w Polsce wybrał prestiżową przestrzeń w Hotelu Europejskim na Krakowskim Przedmieściu w Warszawie. Najważniejszym debiutem 2020 roku będzie długo oczekiwane otwarcie Primark w Galerii Młociny w Warszawie. Natomiast kolejne luksusowe marki mają dołączyć do Hermesa.

Pomimo zakazu handlu w niedziele, dobra kondycja sektora nowoczesnego handlu w Polsce i pozytywne perspektywy dla krajowego rynku sprzyjają rozwojowi wielu sieci handlowych, zwłaszcza tych, które nauczyły się wykorzystywać możliwości wsparcia biznesu przez nowoczesne technologie i różnorodne kanały sprzedaży. Przepisy ograniczające handel
w niedziele wraz z rosnącą popularnością e-commerce wyraźnie wpłynęły jednak na pogłębienie różnic w kondycji obiektów handlowych. O ile centra handlowe najbardziej nowoczesne, wiodące na swoich rynkach zyskują coraz więcej odwiedzających i odnotowują wzrost obrotów, o tyle obiekty niższej klasy, często działające w regionach o bardzo silnej konkurencji, borykają się ze słabnącym zainteresowaniem zarówno odwiedzających, jak i najemców. Stąd też stawki czynszu w wiodących centrach handlowych są stabilne bądź nawet nieznacznie rosną, natomiast w lokalizacjach niższej klasy podlegają wyraźnej presji ze strony najemców. Obecnie stawki typu „prime” w Warszawie osiągają poziom 120-140 € / m kw. / m-c, a w pozostałych głównych aglomeracjach wahają się pomiędzy 40€ a 60€ m kw. / m-c w.