Research

Rynek biur w Warszawie kwitnie

18 grudnia 2019

Warszawski rynek powierzchni biurowej rośnie w szybkim tempie. Całkowite zasoby w stolicy na koniec III kwartału br. osiągnęły prawie 5,6 mln m kw. Prawie jedna czwarta istniejących zasobów ma mniej niż 5 lat, a w ciągu następnych dwóch lat sektor odnotuje przyrost o kolejne ponad 10% powierzchni. Rok 2019 może być kolejnym rekordowym okresem pod względem wielkości najmu powierzchni biurowej, na co wskazują dotychczasowe tegoroczne wyniki. Poziom popytu windują umowy najmu podpisywane na rekordowo duże powierzchnie, jak chociażby wynajęcie przez mBank niemal całej powierzchni w wieży biurowej kompleksu Mennica Legacy Tower.

Pod koniec trzeciego kwartału br. na stołecznym rynku w fazie budowy znajdowało się ok. 774 600 m kw. powierzchni biurowej, z czego aż 88% zlokalizowana jest w strefie Centrum. Na tę część stolicy przypadła również największa ilość oddanej do użytku nowej podaży, a to za sprawą m.in. trzech nowych inwestycji: Generation Park Z (17 300 m kw.), drugiej fazy kompleksu Spark (15 700 m kw.) oraz kameralnego biurowca położonego w odnowionej kamienicy przy ul. Poznańskiej 37 (3 000 m kw.). Drugą pod względem wolumenu nowej powierzchni była strefa Korytarz Jerozolimskie (prawie 30 000 m kw.) z oddanymi do użytku czterema obiektami w dzielnicy Włochy. Największym obiektem oddanym do użytku jest Wola Retro (24 500 m kw. ), zlokalizowana przy ulicy Skierniewickiej w strefie Zachód. Warto również zwrócić uwagę na rynek powierzchni biurowych po prawej stronie Wisły, który powoli się rozwija, szczególnie za sprawą kolejnych etapów obiektów Centrum Praskiego Koneser. Budowa metra po praskiej stronie zdecydowanie wspomaga rozwój tej części miasta i kreuje nowe lokalizacje. Znaczący wzrost nowej podaży planowany jest na lata 2020-2021, pod warunkiem, że nie nastąpi przesunięcie terminów ukończenia wybranych inwestycji.

Podstrefy Centralny Obszar Biznesu i Centrum-Zachód niezmiennie cieszą się ogromnym zainteresowaniem zarówno deweloperów jak i najemców. Okolice ronda Daszyńskiego stają się kluczowym hubem biurowym stolicy. Odwiedzając tamte rejony trudno się oprzeć wrażeniu, że znajdujemy się na wielkim placu budowy. Powstają tam m.in. takie inwestycje jak: The Warsaw Hub, Warsaw Unit, Skyliner, Mennica Legacy Tower, Browary Warszawskie czy wieżowiec Chmielna 89. Wraz z budową wymienionych obiektów trwa intensywny proces komercjalizacji, któremu towarzyszą spektakularne transakcje na duże pod względem metrażu powierzchnie. Tak znaczne zainteresowanie obu stron rynku spowodowało dalszy spadek wskaźnika pustostanów, który na koniec III kw. zarówno w Centralnym Obszarze Biznesu jak i w podstrefie Centrum-Zachód nieznacznie przekraczał 5%

Mikołaj Laskowski, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland

Wysoki popyt i ograniczony wolumen nowej podaży przełożyły się na obniżenie stopy pustostanów, który dla całej Warszawy wyniósł 8,2 % co oznacza spadek o 1,8 p. proc. w porównaniu ze stanem rok wcześniejszym. Najniższy poziom niewynajętej powierzchni biurowej osiągnęła strefa Centrum - ok. 5,5%, natomiast średnia dla stref poza Centrum wyniosła ok. 10%. Najwyższy wskaźnik osiągnęła strefa Mokotów (13,7%), co w dużej mierze spowodowane jest nadal wysokim stanem pustostanów w podstrefie Służewiec (18,3%). Warto jednak podkreślić, że sytuacja w obrębie Służewca uległa poprawie – wynik na koniec III kwartału był lepszy o 1,9 p. proc. w stosunku do analogicznego okresu w poprzednim roku. Relatywnie niewielki przyrost nowej podaży oraz spodziewane wysokie zainteresowanie ze strony najemców mogą przynieść dalszy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej.

W trzecim kwartale tego roku osiągnięto wysoki wolumen popytu brutto na powierzchnię - 284 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, zwiększając tym samym wynik za trzy kwartały do ponad 689 tys. m kw. Rezultat ten jest o 10% lepszy niż uzyskany w analogicznym okresie ubiegłego roku, co zapowiada kolejny rok z rekordowym poziomem popytu.

Jednym z głównych motorów wzrostu była zawarta w lipcu br. umowa najmu przez mBank największej powierzchni w historii polskiego rynku biurowego (45 600 m kw.) w wieżowcu Mennica Legacy Tower. W tym samym okresie odnotowano również dwie inne znaczące umowy dot. odnowienia najmu dużych powierzchni – przez Orange ( 44 800 m kw.) oraz T-Mobile (27 400 m kw.)

Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa w BNP Paribas Real Estate Poland

Co istotne, około 40% popytu netto stanowią umowy zawarte w biurowcach będących jeszcze w trakcie budowy (tzw. pre-let).

Największy udział tego rodzaju transakcji odnotowano w podstrefie Centrum - Zachód, gdzie stanowiły one aż 84% wolumenu zawartych umów

Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa w BNP Paribas Real Estate Poland

Od początku roku poziom bazowych stawek czynszu dla najwyższej jakości aktywów w centrum miasta systematycznie rośnie. Na koniec września oscylował on pomiędzy 22 a 24 euro za m kw./ mies. Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland przedział ten dotyczył głównie nowych budynków, których właściciele muszą zbalansować obserwowany ostatnio znaczący wzrost kosztów budowy i wyposażenia powierzchni biurowych. Spodziewany spadek wskaźnika pustostanów oraz ograniczony wolumen nowej powierzchni w tym roku przekładają się na wzmocnienie pozycji negocjacyjnej wynajmujących i powrót rynku do poziomu równowagi najemca – wynajmujący. Sytuacja może zmienić się po dostarczeniu na rynek znaczącej ilości powierzchni, co spodziewane jest w latach 2020 i 2021.

Więcej informacji o aktualnej sytuacji na rynku biurowym w Warszawie znajdą Państwo w raporcie międzynarodowej firmy doradczej BNP Paribas Real Estate pt. „Rynek powierzchni biurowych w Warszawie, III kw. 2019 r.”