Inwestorzy wciąż zainteresowani polskim rynkiem

22 listopada 2019

W III kwartale 2019 r. łączna wartość transakcji zawartych na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 1,8 mld euro, zwiększając tegoroczny wolumen transakcyjny do 4,5 mld euro – wynika z raportu przygotowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland. Zdaniem ekspertów Polska wciąż pozostaje atrakcyjnym rynkiem do inwestowania. Już nie tylko Warszawa, ale również rynki regionalne znajdują się w obszarze zainteresowań inwestorów, którzy coraz częściej sięgają po produkty typu value-add.

Łączna wartość transakcji zrealizowanych w pierwszych trzech kwartałach br. na rynku nieruchomości komercyjnych była wyraźnie niższa od uzyskanej w analogicznym okresie roku poprzedniego, co w dużej mierze wynikało z rozdrobnionego wolumenu inwestycji w okresie styczeń-marzec br. Biorąc jednak pod lupę okres II-III kwartał br., wynik jest lepszy o 25% od zeszłorocznego. Wg ekspertów z BNP Paribas Real Estate Poland, kwota wszystkich sfinalizowanych umów w tym roku może zbliżyć się do zeszłorocznego wyniku, potwierdzając tym samym niesłabnące od dłuższego czasu zainteresowanie zagranicznych inwestorów polskim rynkiem. Możliwości inwestycyjnych na Wisłą poszukują fundusze z Europy Zachodniej oraz Republiki Południowej Afryki. Coraz częściej w kierunku naszego kraju spoglądają również inwestorzy z Azji. W I półroczu br. podmioty z Singapuru, Korei Południowej, Japonii i Filipin były zaangażowane w ok. 20% wszystkich wydatków inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w Polsce.

Biura w modzie, nie tylko w Warszawie

W pierwszych dziewięciu miesiącach tego roku największym zainteresowaniem inwestorów cieszył się segment aktywów biurowych, w którym zawarto transakcje na kwotę 2,75 mld euro, co stanowi ponad 60% całego wolumenu inwestycyjnego zrealizowanego w tym okresie. Uzyskany wynik to efekt 50 zrealizowanych transakcji, obejmujących ok. 75 obiektów biurowych o łącznej powierzchni ponad 1 mln m kw.

Wciąż w centrum uwagi inwestorów znajduje się Warszawa, która odpowiada za ok. 60% wolumenu wszystkich inwestycji w aktywa biurowe w 2019 roku, co daje kwotę ponad 1,6 mld euro.

Lokujący swoje środki na rynku warszawskim inwestorzy byli zainteresowani szerokim spektrum aktywów - od najwyższej klasy nieruchomości położonych w centrum miasta, po aktywa niższej jakości, tj. starsze budynki o sporym potencjale wzrostu, ale zlokalizowane w mniej centralnych dzielnicach. W III kwartale br. do największych transakcji zawartych w tym segmencie rynku zalicza się nabycie za kwotę 386 mln euro przez firmę Immofinanz 220-metrowego budynku Warsaw Spire A oraz zakup budynków Ethos oraz Astoria przez Credit Suisse

Piotr Krawczyński, Head of Capital Markets CEE, BNP Paribas Real Estate Poland

Rynki regionalne w natarciu

Mimo dużego zainteresowania Warszawą, rośnie znaczenie rynków regionalnych, oferujących większą stopę zwrotu oraz szerszy wachlarz dostępnych produktów inwestycyjnych. Wartość transakcji na tych rynkach w okresie I-III kw. przekroczyła ponad 1 mld euro obejmując umowy zarówno z rynków wiodących (Kraków, Wrocław, Trojmiasto) jak i rozwojowych (Poznań, Łódź, Katowice). W trzecim kwartale br. największą transakcją w regionie było nabycie dwóch kolejnych budynków w kompleksie Business Garden w Poznaniu przez Crowmell European REIT. Ten sam inwestor pozyskał portfel czterech obiektów w Krakowie (Avatar, Green Park A, B i C), a inny gracz rynkowy – Globalworth – kupił kompleks biurowy Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office House we Wrocławiu za łączną kwotę 113 mln euro.

Mniejsze zainteresowanie segmentem handlowym

Mimo dobrej kondycji segmentu handlowego, inwestorzy poświęcają mu coraz mniej uwagi. Wielu z nich obawia się o przyszłość obiektów tradycyjnego handlu w kontekście dynamicznego rozwoju rynku e-commerce. Pierwsze trzy kwartały br. przyniosły finalizację umów w tym segmencie na kwotę blisko 900 mln euro. Niemal połowę tej wartości wygenerowały dwie transakcje. Pierwszą z nich było nabycie przez ECE European Prime Shopping Center Fund II dwóch dużych centrów handlowych na rynkach regionalnych (Atrium Felicity w Lublinie i Atrium Koszalin w Koszalinie) za kwotę 298 mln euro. W ramach drugiej transakcji EPP kupiło od Chariot Top Group cztery centra handlowe M1 za cenę 222 mln euro. Co istotne, wiele transakcji dotyczyło nabycia mniejszych aktywów – głównie parków handlowych i obiektów typu „convenience centre” na rynkach regionalnych.

Silny apetyt na sektor magazynowo-przemysłowy, ożywienie na rynku hotelowym

Do końca września br. łączna wartość wszystkich piętnastu sfinalizowanych w Polsce transakcji w tym sektorze, uwzględniających zarówno pojedyncze hale, jak i całe parki logistyczne, wyniosła ok. 620 mln euro, stanowiąc ok. 14% całego wolumenu inwestycyjnego w tym okresie. Do największych transakcji zaliczają się akwizycje Logistics Park Gdańsk w Pruszczu Gdańskim przez Hines Global Income Trust i Panattoni Park Warsaw West VI (z siedzibą w Grodzisku Mazowieckim - Warszawa II) przez La Salle IM / Encore +.

Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę na ożywienie w segmencie hotelowym po okresie chwilowej stagnacji. Trzeci kwartał br. przyniósł ok. 50 mln euro z transakcji, m.in. za sprawą zakupu hotelu Holiday Inn w Gdańsku przez Union Investment.

Możliwa dalsza kompresja stóp kapitalizacji dla wybranych obiektów

W III kwartale 2019 r. stopy kapitalizacji we wszystkich segmentach rynku pozostawały na względnie stałym poziomie.

W przypadku najlepszej klasy aktywów biurowych w Warszawie stopa kapitalizacji oscylowała wokół 4,50%, podczas gdy na głównych rynkach regionalnych mieściła się w przedziale 5,50% - 6,00%. Najlepiej sprzedające się nieruchomości handlowe osiągały poziom od 4,25% w Warszawie do ok. 5,00% na innych, głównych rynkach. W sektorze przemysłowo-magazynowym najlepsze obiekty osiągały stopę kapitalizacji od 5,50% do 6,50% w zależności od regionu. Aktywa z zapewnionymi długoterminowymi umowami najmu z operatorami z sektora e-commerce oscylowały wokół 5,00%

Piotr Krawczyński, Head of Capital Markets CEE, BNP Paribas Real Estate Poland

W III kwartale 2019 r. stopy kapitalizacji we wszystkich segmentach rynku pozostawały na względnie stałym poziomie.