Rondo Daszyńskiego pnie się w górę i przyciąga dużych najemców [RAPORT]

23 lipca 2019

Odwiedzając dziś okolice skrzyżowania ulic Prostej i Towarowej trudno oprzeć się wrażeniu, że znajdujemy się na wielkim placu budowy. Las żurawi widoczny nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie ronda Daszyńskiego, ale i w jego okolicy nie pozostawia złudzeń gdzie powstaje przyszłe centrum biurowe stolicy.

Przed końcem 2021 r. do górującej nad skrzyżowaniem wieży Warsaw Spire dołączą projekty takie jak Skyliner, the Warsaw Hub, Generation Park Y czy Warsaw Unit, tworząc ogromne zagłębie biurowe. Co więcej, w niedalekiej odległości powstają kolejne projekty znaczącej wielkości, takie jak Spark A, kolejne etapy inwestycji Browary Warszawskie, ArtN, Mennica Legacy Tower, Lixa czy Chmielna 89. Nie należy również zapomnieć o inwestycji Varso Place, powstającej w okolicy Dworca Centralnego. W ramach projektu budowana jest najwyższa wieża Unii Europejskiej, Varso Tower, a wliczając dwa mniejsze budynki, kompleks stanie się jedną z największych inwestycji biurowych w Polsce. W jaki sposób nowa dzielnica biznesowa wpłynie na rynek biurowy stolicy? – Na to pytanie stara się odpowiedzieć zespół specjalistów firmy doradczej BNP Paribas Real Estate Poland w swoim raporcie At a Glance.

Największa transakcja w historii

Wraz z budową wymienionych wieżowców postępuje intensywny proces komercjalizacji, któremu towarzyszą spektakularne transakcje. Od początku 2019 r. zdecydowanie najbardziej aktywne są firmy z sektora bankowego i ubezpieczeniowego. Zaraz na początku lipca tego roku została potwierdzona największa, dotycząca 45 600 m kw., transakcja najmu w historii polskiego rynku biurowego – w ten sposób mBank zajął prawie całą powierzchnię biurową wieżowca Mennica Legacy Tower. Biorąc jednak pod uwagę jedynie pierwsze półrocze tego roku, największą umową może pochwalić się Getin Noble Bank. Firma ta przeniesie się w przyszłości do budynku C kompleksu The Warsaw Hub. Z kolei do budowanego po drugiej stronie ul. Towarowej wieżowca Warsaw Unit przeprowadzi się jeden z największych ubezpieczycieli w Polsce – firma Warta. Jednak nie tylko ścisłe sąsiedztwo ronda Daszyńskiego może pochwalić się dużymi transakcjami. AXA przedłużyła najem w Warsaw Trade Tower, a Bank Gospodarstwa Krajowego wynajął znaczną powierzchnię w jednym z niższych budynków kompleksu Varso Place.

Co ciekawe wspomniane firmy, które zdecydowały się na relokację, już wcześniej zajmowały budynki w Centrum. Motywacją do wyboru nowej powierzchni była m.in. chęć konsolidacji różnych oddziałów korporacji w jednym miejscu oraz kreowanie wizerunku firmy poprzez wybór najbardziej prestiżowych lokalizacji

Michael Richardson z Działu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland

Przewaga popytu nad nową podażą

Do końca czerwca br. sfinalizowano podpisanie siedmiu umów najmu na powierzchnie przekraczające 10 000 m kw., co przełożyło się na wielkość popytu brutto niemalże dorównującą wolumenowi uzyskanemu w I połowie bardzo dobrego ubiegłego roku. Tymczasem, w całym pierwszym półroczu 2019 r. do użytku oddano 10 obiektów oferujących łącznie 80 500 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, dzięki czemu całkowite zasoby Warszawy przekroczyły 5,5 mln m kw. Jednak w porównaniu z ilością dostarczoną na rynek w I poł. 2018 r., tegoroczny wynik jest aż o 54% niższy.

Wysoki popyt w kontekście ograniczonego wolumenu nowej podaży spowodował znaczące obniżenie stopy pustostanów, zarówno w centrum, jak i poza nim. W dodatku, zmniejszenie udziału dostępnej powierzchni dotyczyło niemal wszystkich stref biurowych. Jedynie mniej wykształcone klastry takie jak Północ i Ursynów/Wilanów odnotowały nieznaczne wzrosty stopy pustostanów

Szymon Dołęga, Konsultant, Dział Badań Rynkowych i Analiz, BNP Paribas Real Estate Poland

Mokotów stara się zatrzymać najemców

Obszar Centrum charakteryzuje się dużo niższym współczynnikiem niewynajętej powierzchni niż pozostała część Warszawy. Na koniec czerwca stopa pustostanów w strefach centralnych wyniosła średnio 5,6%, tymczasem dla pozostałych stref, było to już 10,4%. Najwięcej dostępnej powierzchni znajduje się obecnie w strefie Mokotów, gdzie niewynajęte pozostaje prawie dwa razy więcej metrów kwadratowych niż w dużo większej strefie Centrum. Najtrudniejsza sytuacja dotyczy podstrefy Służewiec, gdzie umowy najmu nie obejmują 18,3% istniejącej powierzchni.

Otwiera to możliwość wynegocjowania atrakcyjnych warunków najmu. Wielu najemców chętnie korzysta z sytuacji przedłużając tam dotychczasowe umowy. W rezultacie, w strefie Mokotów za ponad połowę całkowitego popytu w pierwszym półroczu odpowiadały odnowienia dotychczasowych umów

Monika Wakulska, Zastępca Dyrektora Działu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland