Hossa na stołecznym rynku biur

Warszawa

Hossa na stołecznym rynku biur

Na koniec pierwszego półrocza popyt netto, obejmujący nowe umowy i powiększenia już zajmowanych powierzchni, osiągnął rekordowy wynik 320 tys. mkw., wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland.

Jego autorzy przewidują, że trend ten będzie kontynuowany i może przełożyć się na pobicie rekordowego poziomu popytu z ostatniej dekady, odnotowanego w 2015 roku. W pierwszej połowie roku największą popularnością cieszyły się biura w centralnych strefach miasta. Ale stosunkowo dobre wskaźniki popytu zarejestrowano również w walczącym o uwagę najemców rejonie Mokotowa.

Nowa podaż – ograniczony wolumen, szybka absorpcja

W pierwszym półroczu w Warszawie oddano do użytku 173 700 mkw. powierzchni biurowych, z czego w samym tylko drugim kwartale około 150 tys. mkw., co stanowi 2/3 prognozy na cały rok. Autorzy raportu zwracają uwagę, że prawie 60 proc. nowej podaży przypadło na obiekty w strefie centralnej, w tym m.in.: na biurowce Proximo II, Spark C, Nowogrodzka Square i Centrum Marszałkowska, który powstał na miejscu domu towarowego Sezam u zbiegu Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej. Na rynku pojawiły się także powierzchnie biurowe funkcjonujące w ramach wielofunkcyjnego kompleksu Cedet oraz biura zlokalizowane w kompleksie EC Powiśle. Z raportu wynika, że duże zainteresowanie najemców przełożyło się bezpośrednio na wysoki poziom wynajęcia biurowców oddawanych na rynek. W drugim kwartale roku średni poziom obłożenia nowych projektów przekroczył ponad 70 proc. Dodatkowo, niektórym z nich, jak np.  Proximo II czy Cedet, jeszcze przed otwarciem udało się skompletować listę najemców.

Rynek stołecznych biur jest w doskonałej formie. Zainteresowanie najemców powierzchniami biurowymi nie słabnie, rośnie popyt na obiekty  biurowe zarówno wśród inwestorów wewnętrznych jak i zagranicznych,  a budynki dostarczane na rynek pierwszego dnia po otwarciu są wynajęte średnio w 70 procentach

Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland

Na koniec II kw. zasoby biurowe w Warszawie przekroczyły 5,4 mln mkw. Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że pod względem ilości powierzchni biurowej na czele znajduje się Strefa Centrum, z bardzo dynamicznie rozwijającą się podstrefą Centrum-Zachód. Na popularność biurowców w tej podstrefie znaczący wpływ ma doskonała lokalizacja i bliskość ścisłego centrum, ale także dostęp do komunikacji publicznej – rozbudowywana II linia metra oraz sieć tramwajowa i autobusowa.

Planowana podaż – znaczący wzrost strefy Centrum Zachód

Pod koniec czerwca na stołecznych budowach trwały prace przy około 750 tys. mkw. nowych biur. Ukończenie połowy z nich planowane jest na  najbliższe 18 miesięcy. Autorzy raportu wskazują, że w najbliższych kwartałach na obraz rynku najbardziej będzie wpływać sytuacja w strefie Centrum, zwłaszcza w rejonie okolic Ronda Daszyńskiego, gdzie  do użytku oddane zostanie aż 80 proc. powierzchni będącej obecnie w budowie. W najbliższym sąsiedztwie Ronda Daszyńskiego deweloperzy budują około 290 tys. mkw. nowych biur, a kolejne projekty są na różnych etapach przygotowania. Ważną biurową destynacją pozostaje Mokotów, na którym znajduje się około 26 proc. z obecnych zasobów biurowych. Najnowsze projekty powstają jednak poza borykającą się z problemem popytu podstrefą Służewiec. Tradycyjnie już najmniejsza ilość nowych inwestycji przewidziana jest dla stref pozacentralnych niebędących wykształconymi regionami biurowymi.

Popyt większy niż nowa podaż

W pierwszym półroczu najemcy koncentrowali się głównie na poszukiwaniu biur w strefie Centrum. To tam odnotowano aż 54 proc. całego popytu netto na powierzchnie biurowe w Warszawie, z czego prawie połowa przypadła na COB. Uwagę najemców, dla których centralna lokalizacja nie ma priorytetowego znaczenia, przykuwała natomiast strefa Mokotów.

Atrakcyjne z biurowego punktu widzenia centrum ma bardzo dużą siłę przyciągania najemców. W grze o stawkę pozostaje jednak Mokotów odpowiadający za około 22 proc. popytu brutto. Strefa z pokaźnymi zasobami wolnych powierzchni i biurami przede wszystkim dla firm, dla których centralna lokalizacja nie ma kluczowego znaczenia, nadal pozostaje atrakcyjna dla najemców. Plusem dla Mokotowa i Służewca może okazać się sytuacja ograniczonej nowej podaży. Inwestycja w rewitalizację i modernizację mniej atrakcyjnych biurowców da możliwość skorzystania z tej luki i przyciągnięcia nowych najemców

Patrycja Dzikowska, dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Tradycyjnie, najniższe zainteresowanie wzbudzały strefy pozacentralne, w których w sumie zrealizowano  około 12 proc. popytu netto.

Wskaźnik pustostanów – chwilowy wzrost, w perspektywie kontynuacja trendu spadkowego

W drugim kwartale poziom pustostanów odnotował chwilowy marginalny wzrost, poniżej 0,5 punktu procentowego, spowodowany pojawieniem się na rynku dużej liczby nowych projektów. Poza Centrum i Mokotowem wszystkie rejony zanotowały poprawę wskaźnika wynajęcia. Jednocześnie, analitycy BNP Paribas Real Estate Poland przewidują spadek współczynnika pustostanów w najbliższych miesiącach, który spowodowany będzie ograniczoną nową podażą i utrzymującym się wysokim popytem. Odsetek pustostanów może wzrosnąć dopiero w momencie kumulacji oddawania na rynek nowych, dużych biurowców położonych w strefie Centrum.
Z największym problemem pustostanów boryka się rejon Mokotowa – w pierwszym półroczu wzrost o 2 punkty procentowe – a szczególnie podstrefa Służewiec, gdzie bez najemców jest około 19,5 proc. powierzchni. Źródeł kłopotów z najemcami Służewca należy upatrywać nie tylko w starszych budynkach o niższym standardzie, ale także w gorszej w porównaniu z okolicami Ronda Daszyńskiego czy Dworca Gdańskiego komunikacji czy braku atrakcyjnych przestrzeni publicznych.
Autorzy raportu podkreślają jednak, że znalezienie biura „na już” o powierzchni 5 tys. mkw. i większej, która spełnia kryteria najemców, jest coraz trudniejsze. Pomimo iż wskaźnik pustostanów marginalnie się podniósł w ostatnim kwartale.

Stawki czynszu – stabilne dla najlepszych lokalizacji, zmiany innych składników kosztowych

W pierwszym półroczu bazowe czynsze najmu w najlepszych biurowcach w centrum nie zmieniły się i nadal wahają się pomiędzy 20, a 22 Euro za mkw./m-c. Bez znaczenia okazał się minimalny wzrost wskaźnika pustostanów, będący jedynie chwilowym efektem zwiększenia podaży nowej powierzchni. Sytuacja może jednak ulec zmianie w najbliższych miesiącach za sprawą ograniczonej podaży w drugiej połowie roku i w 2019 roku. Efektem będzie wzmocnienie pozycji wynajmujących i ustabilizowanie relacji na linii najemca – wynajmujący. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że po okresie, w którym warunki gry dyktowali najemcy, nie należy spodziewać się znaczącego, skokowego wzrostu czynszów w najlepszych biurowcach. Dodatkowo, nieznacznej redukcji mogą zostać poddane pakiety zachęt dla najemców w postaci wakacji czynszowych czy dopłat do aranżacji powierzchni. Najbardziej widoczne będzie to w nowych budynkach, których właściciele będą chcieli zbilansować znaczący wzrost kosztów budowy i materiałów do wykańczania powierzchni.
Załączniki

Pobierz wszystkie

AAG OFFICE WARSAW 2018 Q2 pl

pdf | 1,3 MB

Pobierz
Malgorzata Fibakiewicz

grafika | 597 KB

Pobierz
Powiązane artykuły
Kraków, Wrocław i Trójmiasto biurowymi liderami w regionach

W 2016 roku na rynku nieruchomości w kluczowych miastach regionalnych pojawiło się niespełna pół miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej. Pozycję lidera utrzymała stolica Małopolski, za którą uplasowały się m.in. Wrocław i Trójmiasto. Zdaniem autorów raportu z BNP Paribas Real Estate Poland, projekty będące obecnie w realizacji pozwolą na utrzymanie wysokiej dynamiki wzrostu również w 2017 roku.
Continued boom on Warsaw’s office market

According to the report by BNP Paribas Real Estate Poland, at the end of the 1st half of 2018 net office demand, including new leases and expansions of the space occupied so far, reached a record breaking 320 000 sqm.
Office Warsaw under construction

The Warsaw office market has grown in the first quarter of 2017 by more than 83 000 sqm of modern office space, thus reaching a level of 5.26 million sqm. Experts at BNP Paribas Real Estate Poland estimate that by 2020 Warsaw will see the delivery of further 890 000 sqm of office space currently at various stages of completion. The record level of supply and the market’s maturity mean that tenants will be making extremely informed decisions in respect of selection of new office locations.
Biurowa Warszawa w budowie

Stołeczny rynek biurowy powiększył się w pierwszym kwartale 2017 roku o ponad 83 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej osiągając tym samym pułap 5,26 mln m kw. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland szacują, że do 2020 roku w Warszawie powstanie kolejnych 890 tys. m kw biurowców, które obecnie znajdują się na różnych etapach zaawansowania prac. Rekordowa podaż i dojrzałość rynku powodują, że najemcy bardzo świadomie będą podejmować decyzje o wyborze nowych lokalizacji biurowych.
Na Twój adres e-mail została wysłana prośba o potwierdzenie subskrypcji.
Potwierdzając subskrypcję wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych w celu otrzymywania treści publikowanych w serwisie.