Research

Trwa świetna passa na rynku magazynowym

06 sierpnia 2018

Rynek magazynowo - logistyczny w Polsce przeżywa prawdziwy rozkwit. Dane z pierwszego półrocza 2018 r. pokazują, że po udanym ubiegłym roku, w którym całkowita wielkość nowoczesnej powierzchni magazynowej powiększyła się o 21%, rynek nie zwalnia tempa.

Kolejne rekordy

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2018 roku zasób nowoczesnych powierzchni przemysłowych powiększył się o kolejne 5,5%, osiągając wielkość 14,2 mln m kw. Stopa pustostanów ponownie osiągnęła na koniec obecnego półrocza historyczne minimum 4,0%, do czego przyczynił się rekordowo silny popyt najemców. Nie jest to jedyny rekord zanotowany w tym roku. Znakomita koniunktura zachęca do rozpoczynania kolejnych inwestycji, czego efektem jest przekraczający 2,2 mln m kw. wolumen powierzchni w budowie.

Polska Centralna rośnie najszybciej

W pierwszym półroczu zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej powiększyły się o
741 800 m kw. Prym wiódł region Polski Centralnej, gdzie oddano do użytku blisko 260 000 m kw. powierzchni, co stanowi 35% nowej podaży w całym kraju. To właśnie w tej części kraju oddano do użytku największe obiekty: magazyn typu built-to-suit (BTS) dedykowany firmie B/S/H (79 000 m kw.) oraz kolejną fazę projektu P3 Piotrków (60 200 m kw.). Największą powierzchnię magazynową, poza rejonem Polski Centralnej, oddano do użytkowania na Górnym Śląsku (124 700 m kw.) oraz w strefie Warszawa II (121 870 m kw.).

Polska Centralna notuje również największy wolumen powierzchni w budowie.

Deweloperzy są najbardziej aktywni w centralnej Polsce, gdzie odnotowano blisko 630 000 m kw. powierzchni na etapie konstrukcji. Tradycyjnie silna jest również pozycja kolejnego regionu czyli Górnego Śląska z blisko 320 000 m kw. w realizacji. Warto zaznaczyć niesłabnącą pozycję strefy wrocławskiej, oraz korytarza wzdłuż powstałej trasy S3, odpowiednio 217 000 m kw. i 183 000 m kw. w budowie.

Patrycja Dzikowska, Dyrektor działu Analiz i Badań Rynkowych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Wolne powierzchnie w stolicy

Podobnie jak w poprzednim kwartale, najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowano w strefie Warszawa I, obejmującej nieruchomości magazynowo – logistyczne usytuowane w granicach administracyjnych stolicy. Na koniec pierwszego półrocza br. stopa pustostanów wyniosła tam 10,5%.

Najniższy wskaźnik pustostanów wśród głównych rynków magazynowych, wynoszący zaledwie 0,4%, zanotowano w regionie Polski Centralnej. Duży udział w zasobach rynku stanowią tam w całości wynajęte projekty typu BTS. Z podobnego powodu niewielka dostępność powierzchni występuje także na mniejszych rynkach. W regionach takich jak Trójmiasto, Bydgoszcz/Toruń, Szczecin czy Polska Zachodnia nie oferowano praktycznie żadnej wolnej powierzchni magazynowej w istniejących budynkach.

Czynsze i lokalizacja determinowane przez dostępność pracowników

Pomimo najwyższego wskaźnika niewynajętej powierzchni, to magazyny zlokalizowane na terenie Warszawy pozostają niezmiennie najdroższymi obiektami na rynku. Stawki czynszu sięgają tam od 3,70 do 5,35 euro miesięcznie za m kw., podczas gdy w pozostałych regionach nie przekraczają one 4 euro za metr kwadratowy.

Mimo silnej konkurencji pomiędzy czołowymi graczami na rynku, w ostatnich miesiącach obserwujemy presję na wzrost stawek czynszów. Trend ten jest spowodowany głównie przez zwiększenie kosztów budowy i ograniczoną dostępność siły roboczej. Należy pamiętać, że wysoka aktywność w sektorze budowlanym wiąże się z brakiem rąk do pracy, co ma wpływ na terminy dostarczania do użytkowania kolejnych obiektów. Generalni wykonawcy, motywowani presją płacową ze strony pracowników, niskim poziomem bezrobocia i kolejnymi podwyżkami kosztów materiałów, podnoszą też ceny swoich usług. Te finalnie znajdują odzwierciedlenie w stawkach czynszu najmu.

Martyna Kajka, Konsultant, Dział Powierzchni Przemysłowych
i Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Deweloperzy decydują się na lokowanie swoich obiektów w regionach niekojarzonych dotąd z projektami magazynowymi. Wpływ na to ma dostępność siły roboczej w regionach i coraz większa trudność ze znalezieniem pracowników w sąsiedztwie dużych ośrodków miejskich. Kluczowa w wyborze lokalizacji jest również infrastruktura transportowa, czego przykładem jest wysoka dynamika rozwoju rynku w ciągu powstającej drogi ekspresowej S3.

Więcej szczegółów znaleźć można w raporcie: At a Glance, RYNEK POWIERZCHNI PRZEMYSŁOWYCH I MAGAZYNOWYCH W POLSCE Q2 2018

Justyna Magrzyk-Flemming

Head of Marketing & PR CEE BNP Paribas Real Estate Poland