Rynek magazynowy w rozkwicie, deweloperzy stawiają na nowe lokalizacje

Raport AAG Q1 2018

Rynek magazynowy w rozkwicie, deweloperzy stawiają na nowe lokalizacje

Opublikowany

Rynek magazynowo - logistyczny w Polsce przeżywa prawdziwy rozkwit. Tylko w ubiegłym roku, całkowita ilość nowoczesnej powierzchni magazynowej powiększyła się o 21%. Dane z pierwszych trzech miesięcy 2018 r. pokazują, że rynek nie zwalnia.

Rekord za rekordem

Pierwszy kwartał przyniósł szereg rekordów. Stopa pustostanów osiągnęła historyczne minimum 4,9%, do czego przyczynił się rekordowo silny popyt najemców. Tylko od stycznia do marca tego roku wynajęto około 1,2 mln m kw. powierzchni magazynowej. Znakomita koniunktura zachęca do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Efektem tego jest nieodnotowywana dotąd ilość powierzchni w budowie sięgająca prawie 1,9 mln m kw.

Katarzyna Pyś – Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Nowa podaż

Pod względem powierzchni oddanej do użytkowania w pierwszym kwartale prym wiódł region Polski Centralnej, który powiększył się o 212 900 m kw., co stanowi 54% nowej podaży w całym kraju. Największymi obiektami oddanymi do użytku były: magazyn typu BTS dedykowany firmie B/S/H (79 000 m kw.) oraz P3 Piotrków (62 200 m kw.). Oba te obiekty leżą w rejonie Polski Centralnej.

Powierzchnia w budowie

Analiza rozmieszczenia geograficznego wolumenu obecnie budowanej powierzchni pokazuje, że najwięcej pracy mają deweloperzy na Górnym Śląsku oraz w Polsce Centralnej. Odnotowano tam odpowiednio 419 400 m kw. i 360 200 m kw. powierzchni na etapie konstrukcji. Kolejnym pod względem wolumenu realizowanych inwestycji jest region Polski Zachodniej, ciągnący się wzdłuż granicy z Niemcami i budowanej trasy S3. Jest to jednocześnie najbardziej dynamicznie rosnąca lokalizacja obiektów magazynowo – logistycznych. W trakcie realizacji znajduje się tam łącznie 230 900 m kw., co stanowi aż 86% powierzchni istniejących obecnie obiektów.

Patrycja Dzikowska, Dyrektor działu Analiz i Badań Rynkowych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Pustostany

Niezmiennie najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowano w strefie Warszawa I, obejmującej nieruchomości magazynowo – logistyczne usytuowane wewnątrz granic administracyjnych Warszawy. Na koniec I kwartału br. stopa pustostanów wyniosła tam 8,9%. Spośród głównych rynków magazynowych najmniej dostępnej powierzchni znajduje się w regionie Polski Centralnej (1,9%), gdzie duży udział w zasobach rynku stanowią w całości wynajęte projekty typu BTS. Jeszcze niższa dostępność wolnej powierzchni występuje na niektórych mniej rozwiniętych rynkach. Na koniec marca w regionach takich jak Bydgoszcz/Toruń, Szczecin czy Polska Zachodnia nie oferowano praktycznie żadnej wolnej powierzchni magazynowej w istniejących budynkach. Kluczowe powody takiej sytuacji to dominacja formatu BTS oraz obserwowany w tych rejonach wysoki popyt najemców  wspomagany stosunkowo dobrą dostępnością siły roboczej.

Co dalej?

Uczestnicy i obserwatorzy sektora magazynowo – logistycznego zadają pytanie, w jakim kierunku będzie następował dalszy rozwój rynku.

Czynnikami mającymi największy wpływ na branżę pozostaną w najbliższym czasie rosnące koszty pracy i materiałów budowlanych. Przełoży się to na wzrost kosztów budowy, a pośrednio na stawki czynszów. Niesłabnący popyt oraz rosnące koszty sprawią, że deweloperzy będą mniej skłonni do udzielania zachęt czynszowych. W rezultacie różnica między stawkami bazowymi a efektywnymi zacznie się stopniowo zmniejszać. Widocznym trendem jest również powstawanie magazynów w nowych lokalizacjach.

Katarzyna Pyś – Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Nowe lokalizacje

Dla docelowych użytkowników powierzchni magazynowych jednym z kluczowych kryteriów wyboru danej lokalizacji jest dostęp do wystarczającej ilości siły roboczej w regionie. W świetle coraz większego problemu ze znalezieniem pracownika, zwłaszcza w sąsiedztwie dużych ośrodków miejskich, deweloperzy decydują się na lokowanie swoich obiektów w regionach niekojarzonych dotąd z projektami magazynowymi. Poza dostępnością pracowników, warunkiem koniecznym do sprawnego funkcjonowania obiektu jest odpowiednia infrastruktura komunikacyjna.

Budowa nowych odcinków tras szybkiego ruchu staje się kluczem otwierającym możliwości rozwoju nowych lokalizacji. Można nawet wskazać konkretne przykłady. Budowa fragmentu trasy S8, łączącej Warszawę z Białymstokiem, przyczyniła się już do powstania m. in. kompleksów magazynowych Panattoni Park Radzymin, czy Panattoni Park Białystok. Z kolei, rozbudowa drogi S7 między Warszawą, a Trójmiastem oraz jej odnoga (S51) prowadząca do Olsztyna dały podstawy do budowy przez spółkę Hillwood centrum logistycznego Zalando pod Olsztynkiem, przeznaczonego dla e-commerce. Podobnie trasa S3 w zachodniej części kraju przyciąga liczne projekty typu BTS, często relokacje z Niemiec. Przewidujemy, że wraz z dalszym rozwojem sieci transportowej „otwarte” zostaną kolejne lokalizacje, które przyciągną zainteresowanie deweloperów.

John Palmer, Dyrektor, Rynki Kapitałowe, Sektor Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych oraz Wycen CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.

Więcej szczegółów znaleźć można w raporcie: At a Glance, RYNEK POWIERZCHNI PRZEMYSŁOWYCH I MAGAZYNOWYCH W POLSCE Q1 2018

Kopiuj tekst

Udostępnij

Załączniki

Pobierz wszystkie

Palmer John

grafika | 4,57 MB

Pobierz
Patrycja Dzikowska

grafika | 6,68 MB

Pobierz
Katarzyna Pyś-Fabiańczyk

grafika | 4,11 MB

Pobierz
Powiązane artykuły
Warehouse market is booming, developers go for new locations

temu

Poland’s warehouse and logistics market is truly booming at the moment. Only last year, the total volume of modern warehouse space increased by 21%. The data for the first three months of 2018 shows that the market is not slowing down.
Trójmiejskie biura na kursie wznoszącym

temu

Od pięciu lat na Trójmiejskim rynku biurowym trwa prosperity. W tym czasie średni, roczny popyt na biura osiągnął poziom 84,5 tys. m kw., a wskaźnik pustostanów spadł niemal dwukrotnie.
Przed nami rok rekordów magazynowych i logistycznych

temu

Dane z rocznego raportu AAG Industrial & Logistics Market Review potwierdzają, że sektor ten z zasobami przekraczającymi 13,5 mln m kw. był najszybciej rosnącym spośród wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych w 2017 roku. W tym czasie łączny wolumen zasobów powiększył się o 21 proc. w stosunku do roku 2016. Motorem napędowym pozostają projekty realizowane w formule BTS. Autorzy analizy podkreślają jednocześnie spadek udziału projektów spekulacyjnych.
Spory apetyt na polskie nieruchomości

temu

Krajowy rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych zakończył ubiegły rok z rekordowym wynikiem transakcji szacowanym na około 5,1 mld. euro, co stanowi wzrost r/r o 11 proc. Na wypracowany rezultat nie miały wpływu przesunięcia finalizacji znaczących transakcji na początek tego roku. Szczególnie pracowity dla inwestorów był ostatni kwartał, w którym sfinalizowano transakcje o łącznej wartości przekraczającej połowę wolumenu zaraportowanego w 2017 roku.

Warehouse market is booming, developers go for new locations

Poland’s warehouse and logistics market is truly booming at the moment. Only last year, the total volume of modern warehouse space increased by 21%. The data for the first three months of 2018 shows that the market is not slowing down.