Czy warszawski rynek biurowy znów osiągnie rekordowy wynik?

Warszawa

Czy warszawski rynek biurowy znów osiągnie rekordowy wynik?

Opublikowany

Sektor biurowy w stolicy na koniec I kwartału potwierdził, że popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe wciąż jest na wysokim poziomie. W ciągu trzech pierwszych miesięcy wielkość najmu powierzchni biurowych netto osiągnęła imponujący wynik ok. 162 000 m kw. Tak wysoka wartość była dotychczas charakterystyczna raczej dla ostatniego kwartału w roku. Dlatego też, analitycy BNP Paribas Real Estate Poland uważają, że to dobra prognoza na kolejne miesiące i należy oczekiwać rekordowego rezultatu końcowego.    

Podaż na niskim poziomie 
W ubiegłych latach nowa podaż nowoczesnej powierzchni biurowej odnotowywała wysokie wyniki. W I kwartale 2018 r. wyniosła ona zaledwie 23 700 m kw., a całkowita wielkość zasobów biurowych wyniosła 5,28 mln m kw.

Na koniec analizowanego okresu wiodącą pod względem ilości powierzchni biurowej była niezmiennie strefa Centrum, w której zlokalizowane jest 38,5% obecnych zasobów. Od kilku kwartałów znaczącą dynamikę rozwoju można zaobserwować w strefie Centrum Zachód. Okolice Ronda Daszyńskiego, będące jednym z większych placów budowy w tej części Europy, przyciągają potencjałem lokalizacji, bliskością ścisłego centrum i bardzo dobrym dostępem do komunikacji publicznej, w tym do rozbudowywanej II linii metra.

Okolice Ronda Daszyńskiego od kilku kwartałów przechodzą metamorfozę, co ma ogromny wpływ na centralną strefę Warszawy. Powstaje tam bowiem nowy biznesowy region stolicy. Warto jednak podkreślić, że równolegle z fundamentalnymi przemianami na biurowej mapie Warszawy obserwujemy również trend zmiany przeznaczenia dojrzałych budynków z funkcji biurowej na inne funkcje komercyjne. W efekcie, należy spodziewać się wykluczenia z zasobów biurowych niektórych istniejących budynków biurowych, które zostaną zastąpione przez nowoczesne powierzchnie biurowe w innych lokalizacjach.

Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Rosnący popyt 
Obiekty gwarantujące prestiżową lokalizację w centralnej strefie miasta oraz na jej zachodnim obrzeżu niezmiennie cieszą się największym zainteresowaniem ze strony najemców. Autorzy raportu wskazują, że w pierwszych trzech miesiącach 2018 r. popyt netto w tym obszarze stanowił 64% całego popytu odnotowanego w Warszawie. Wartym podkreślenia jest fakt, że nadal uwagę najemców przyciąga Mokotów, oferujący szeroki wybór powierzchni biurowych i stwarzający okazję do negocjacji bardzo elastycznych komercyjnych warunków najmu. Wysoki poziom popytu w analizowanym okresie miał bezpośrednie przełożenie na spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej, który spadł do około 11 proc. na koniec I kwartału. 

Analizując wskaźnik pustostanów w poszczególnych strefach stolicy zauważyć można, że wpływ dobrej koniunktury znacznie obniżył dostępność powierzchni biurowych w strefie Centrum, gdzie wskaźnik na koniec I kwartału wynosił ok. 7,5%. W strefach znajdujących się poza Centrum, stopa pustostanów nieznacznie wzrosła – o 0,5 p.p. Stałą tendencją jest natomiast wzrost tego wskaźnika dla Mokotowa, gdzie w ciągu ostatnich trzech miesięcy powiększył się on o prawie  1 p.p. Najsłabiej wypada podstrefa Służewiec, w której obecnie blisko 19% powierzchni pozostaje bez najemców.

Patrycja Dzikowska, dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa na Europę Środkowo-Wschodnią, BNP Paribas Real Estate Poland.

Centrum placem budowy 
Na koniec marca 2018 r. w budowie było ponad 750 000 m kw. powierzchni biurowej. W perspektywie trzech najbliższych lat największy rozwój sektora biurowego odnotowany zostanie w stołecznej strefie Centrum, w której powstanie ponad 75% konstruowanej obecnie powierzchni. Deweloperzy upodobali sobie szczególnie okolice Ronda Daszyńskiego, gdzie w fazie budowy znajduje się ok. 340 tys. m kw. nowoczesnych biur, a kolejne projekty są na różnych etapach przygotowania. Nadal obserwujemy rozwój drugiej co do wielkości zasobów biurowych strefy Mokotów.

Powolna zmiana pozycji negocjacyjnej
Pod koniec minionego kwartału miesięczne stawki wywoławcze czynszów w najlepszych obiektach w strefie Centrum wahały się pomiędzy 20 EUR a 22 EUR za m kw. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wnioskują, że spadek wskaźnika niewynajętej powierzchni przekłada się bezpośrednio na pozycję negocjacyjną wynajmujących. W perspektywie krótkookresowej stołeczny rynek będzie świadkiem powrotu rynkowej równowagi na linii najemca – wynajmujący, a także optymalizacji pakietu zachęt dla najemców w postaci wakacji czynszowych albo wysokości partycypacji w kosztach aranżacji powierzchni.

Udostępnij

Załączniki

Pobierz wszystkie

Małgorzata Fibakiewicz 

grafika | 4,36 MB

Pobierz
Patrycja Dzikowska

grafika | 6,68 MB

Pobierz
Powiązane artykuły
Biurowa Wola pnie się w górę

temu

W trzecim kwartale br. stołeczne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wzbogaciły się o ponad 76 tys. mkw., tym samym przekraczając pułap 5,3 mln mkw. Do końca roku na największym biurowym rynku w kraju może pojawić się kolejne 80 tys. mkw. biur, windując rynek na poziom 5,4 mln mkw. Autorzy raportu z BNP Paribas Real Estate Poland, wśród kluczowych z punktu widzenia rozwoju rynku trendów wymieniają konsekwentne wzmacnianie pozycji biurowej Woli i rosnącą popularność projektów coworkingowych zlokalizowanych w najlepszych projektach.
Neoteric expands its square meterage

temu

The tenant, who moved to the C200 Office building a year ago to occupy 300 sqm, is today expanding its space. Similarly as a year ago, Neoteric was represented during the transaction process by Monika Wakulska and Małgorzata Małecka from the Office Agency Department at BNP Paribas Real Estate.
Neoteric rośnie w metrach

temu

Najemca, wprowadził się przed rokiem do budynku C200 Office zajmując 300 mkw, dziś powiększa się o dodatkowe metry. Podobnie jak przed rokiem, w procesie transakcyjnym Neoteric reprezentowały Monika Wakulska i Małgorzata Małecka z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate.
BNP Paribas Real Estate Poland to commercialize three office buildings managed by GTC S.A.

temu

The landlord representation team at BNP Paribas Real Estate Poland as the exclusive agent will be responsible for leasing vacant space in the  Europlex and Irydion office buildings and the A building in the Wiśniowy Business Park complex.