At a Glance Q4 2017

Przed nami rok rekordów magazynowych i logistycznych

02 marca 2018

Dane z rocznego raportu AAG Industrial & Logistics Market Review potwierdzają, że sektor ten z zasobami przekraczającymi 13,5 mln m kw. był najszybciej rosnącym spośród wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych w 2017 roku. W tym czasie łączny wolumen zasobów powiększył się o 21 proc. w stosunku do roku 2016. Motorem napędowym pozostają projekty realizowane w formule BTS. Autorzy analizy podkreślają jednocześnie spadek udziału projektów spekulacyjnych.

Dobrą kondycję sektora potwierdza wysoka dynamika przyrostu nowej powierzchni, której od stycznia do grudnia 2017 dostarczono o 77 proc. więcej niż w roku 2016. Kluczowa z rynkowego punktu widzenia okazała się druga połowa roku, w której deweloperzy oddali do użytku 66 proc. z ponad 2,36 mln m kw. nowych obiektów. Najbardziej urosły klastry zlokalizowane wokół Warszawy (389,900 m kw.) oraz Szczecina (315,500 m kw.). Za doskonałym wynikiem drugiej lokalizacji stoją finalizacje dwóch znaczących projektów BTS: największego obiektu magazynowego w Polsce Panattoni BTS Amazon Szczecin (161,000 m kw.) oraz Goodman BTS Zalando Szczecin (130,000 m kw.). Jednak głównym rozgrywającym krajowego sektora był rynek skoncentrowany wokół aglomeracji warszawskiej, wspierany przez logistyczne centrum Polski, czyli projekty z okolic Łodzi i skrzyżowania autostrad A1 i A2 adresowane głównie do firm prowadzących ogólnopolską dystrybucję.

Czas deweloperów

Duża ilość nowych projektów pojawiających się na rynku nie zniechęciła deweloperów do kolejnych inwestycji. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że na różnych etapach budowy znajduje się obecnie 1,43 mln m kw. magazynów. Do największych zaliczają się Panattoni BTS Amazon Gliwice (146,000 m kw.) oraz Central European Logistics Hub (115,000 m kw.) w Łodzi. Eksperci podkreślają, że impulsem rozwojowym pozostaje dynamiczny rozwój operatorów branży e-commerce.

Zainteresowanie sektorem jest ogromne. Po miesiącach monitorowania możliwości rozwoju na naszym rynku i w naszym regionie, gracze z Państwa Środka przeszli do etapu realizacji projektów. Na samym początku roku sfinalizowaliśmy kontrakt najmu kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych dla jednego z chińskich operatorów logistycznych. Zakładamy, że to nie ostatnia tego typu transakcja w najbliższym czasie. Dla firm z rynków Dalekiego Wschodu rejon Europy Środkowo-Wschodniej jest wyjątkowo atrakcyjny pod kątem dostępności gruntów inwestycyjnych pod projekty o skali nawet powyżej 100 000 m kw.

Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Pustostany w dół

Na koniec minionego roku odsetek powierzchni magazynowych czekających na najemców oscylował wokół 5,4 proc. Wskaźnik ten zanotował spadek o 0,7 p.p. r/r, za którym stoją m.in.: wysoki popyt wspierany projektami BTS i szeregiem umów typu pre-let. Szacuje się, że więcej niż połowa, około 60 proc., nowo budowanych magazynów ma już swoich najemców.

Stabilne czynsze

Z analizy BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że, pomimo znacznej skali, zasoby będące obecnie w budowie spotykają się z wysokim popytem, co w rezultacie pozwala utrzymać stan równowagi pomiędzy wynajmującym a najemcą i zapobiega gwałtownym wahaniom stawek czynszu. Te w minionym roku oscylowały w granicach 2–5 EUR/miesiąc w zależności od regionu. Konsekwentnie, najdroższymi lokalizacjami magazynowymi i logistycznymi pozostają te zlokalizowane w granicach Warszawy, na co składają się ograniczona dostępność gruntów pod zabudowę, niski poziom podaży i bliskość kluczowych rynków zbytu.