Raport

Wysoki popyt powoduje spadek stopy pustostanów

08 lutego 2018

Stolicy w ostatnim kwartale 2017 roku przybyło 72 tys. m kw. nowych biur zlokalizowanych w 8 budynkach. Wynik z ostatnich trzech miesięcy pozwolił zamknąć ubiegły rok z nową podażą na poziomie ok. 280 tys. m kw. i wielkością rynku szacowaną na 5,37 mln m kw. – podkreślają autorzy raportu AAG Office Warsaw Q4 2017 z BNP Paribas Real Estate Poland.

Umiarkowana podaż

Po wysokim wzroście nowej podaży zanotowanym w stolicy w 2016 roku (ok. 410 tys. m kw.), w raportowanym okresie widoczny był spadek do poziomu zarejestrowanego w latach 2012 – 2015.

Na koniec ubiegłego roku wiodącą pod względem ilości powierzchni biurowej była strefa Centrum, której wielkość przekroczyła łącznie 2 mln m kw. powierzchni. Od kilku kwartałów znaczącą dynamikę rozwoju można zaobserwować w strefie Centrum – Zachód. Okolice Ronda Daszyńskiego, będące jednym z większych placów budowy w tej części Europy, przyciągają potencjałem lokalizacji, bliskością ścisłego centrum i bardzo dobrym dostępem do komunikacji publicznej, w tym do rozbudowywanej II linii metra.

Jesteśmy świadkami fundamentalnych zmian w centralnej strefie Warszawy i wykształcania się nowego, biznesowego regionu w stolicy. W sąsiedztwie Ronda Daszyńskiego w perspektywie 2–3 lat pojawią się nowe obiekty biurowe, w tym wysokościowce, które trwale zmienią panoramę Warszawy. Warto jednak podkreślić, że równolegle z rozwojem rynku biurowego, Wola przyciąga również liczne projekty mieszkaniowe, którym towarzyszą funkcje handlowe i usługowe zlokalizowane w parterach. W dzielnicy powstaje obecnie najwięcej mieszkań w mieście. Ten zaniedbany wcześniej rejon miasta, w odróżnieniu od Służewca, gdzie dominuje monokultura zabudowy biurowej, ma szansę na przeobrażenie w nowoczesny kwartał miejski skupiający różnorodne funkcje i tętniący życiem również po zakończeniu pracy biurowców

Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Raport opracowany przez BNP Paribas Real Estate Poland wskazuje, że największa część biurowej podaży w ubiegłym roku trafiła na Mokotów, drugą pod względem wielkości zasobów strefę. Odmienna sytuacja występuje we Wschodniej strefie, obejmującej prawobrzeżną część miasta, którą cechuje najmniejsza siła przyciągania nowych inwestycji biurowych.

Stabilny popyt

W ubiegłym roku wskaźnik najmu powierzchni biurowej netto (nowe transakcje, umowy przednajmu oraz powiększenia zajmowanych powierzchni) osiągnął poziom ok. 600 tys. m kw. i był nieznacznie niższy niż odnotowany w rekordowym, 2015 roku. Jednak w porównaniu r/r, wynik z 2017 był o ponad 30 proc. wyższy niż w roku 2016.

Autorzy raportu podkreślają spore zainteresowanie najemców projektami zlokalizowanymi w strefie Centrum i powstającymi na jej zachodnim obrzeżu. Interesującą lokalizacją staje się również Mokotów, który oferując szeroki wybór powierzchni biurowych, stwarza lepsze możliwości do negocjacji bardziej elastycznych komercyjnych warunków najmu.

Wysoki poziom ubiegłorocznego popytu miał bezpośrednie przełożenie na spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej, który zmniejszył się z ok. 15 proc. na początku roku, do około 12 proc. na koniec IV kwartału.

Patrząc jedynie przez pryzmat wskaźnika pustostanów można odnieść wrażenie, że stołeczny rynek daje duże pole manewru w znalezieniu odpowiedniego biura. W praktyce jednak, wynajęcie powierzchni powyżej 5 000 m kw. o odpowiednim standardzie, a takich najczęściej poszukują duże firmy myśląc o rozwoju albo relokacji do Warszawy, zaczyna stanowić duże wyzwanie

Patrycja Dzikowska, dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa na Europę Środkowo-Wschodnią, BNP Paribas Real Estate Poland

Autorzy raportu zwracają uwagę, że ubiegłoroczną strukturę popytu zdominowały nowe kontrakty.

Czynsze bez zmian

Pod koniec ubiegłego roku miesięczne stawki wywoławcze czynszów w najlepszych obiektach w strefie Centrum wahały się pomiędzy 20 EUR a 22 EUR za m kw. Z raportu wynika, że poprawa wskaźnika wynajętej powierzchni przekłada się bezpośrednio na pozycję negocjacyjną wynajmujących. Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland przewidują, że w perspektywie krótkookresowej stołeczny rynek będzie świadkiem powrotu rynkowej równowagi na linii najemca – wynajmujący, a także optymalizacji pakietu zachęt dla najemców w postaci wakacji czynszowych albo dopłat do wyposażania powierzchni.

Centrum urośnie

W perspektywie trzech najbliższych lat największy rozwój sektora biurowego odnotowany zostanie w stołecznej strefie Centrum, w której powstanie ponad 75 proc., (czyli około 600 tys. m kw.) z około 780 tys. m kw. powierzchni będących obecnie w fazie budowy. Co istotne, deweloperzy upodobali sobie szczególnie okolice Ronda Daszyńskiego, gdzie na placach budowy znajduje się ponad 250 tys. m kw. nowoczesnych biur, a kolejne projekty są na różnych etapach przygotowania.