Raport

Biurowa Wola pnie się w górę

07 listopada 2017

W trzecim kwartale br. stołeczne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wzbogaciły się o ponad 76 tys. mkw., tym samym przekraczając pułap 5,3 mln mkw. Do końca roku na największym biurowym rynku w kraju może pojawić się kolejne 80 tys. mkw. biur, windując rynek na poziom 5,4 mln mkw. Autorzy raportu z BNP Paribas Real Estate Poland, wśród kluczowych z punktu widzenia rozwoju rynku trendów wymieniają konsekwentne wzmacnianie pozycji biurowej Woli i rosnącą popularność projektów coworkingowych zlokalizowanych w najlepszych projektach.

W trzecim kwartale poziom czynszów wywoławczych w obiektach najwyższej klasy w centrum miasta nie uległ zmianie i nadal kształtuje się on pomiędzy 20 a 22 euro/mkw./m-c. To, co warte zauważenia, to nieznaczna korekta w górę - o ok. 0,5 - 1 euro/mkw./m-c. - średniej stawki czynszów w porównaniu z poprzednimi kwartałami spowodowana spadkiem wskaźnika pustostanów.

Dynamiczny rozwój strefy centralnej

Warszawa, postrzegana przez inwestorów, jako dynamicznie rozwijająca się stolica regionu, jest również największym placem budowy. Znaczna część spośród 770 tys. mkw. będących w budowie przypada na centralną strefę Warszawy. W trakcie realizacji są obecnie duże inwestycje w formie wież biurowych (jak np. Varso Place, The Warsaw Hub, Mennica Legacy Tower, Spinnaker i Skyliner), których otwarcia nastąpią w przeciągu następnych trzech lat.

W tym roku Warszawa nie zbliży się pod względem wolumenu nowej podaży do rekordowego 2016 roku. Na kolejne wysokie wyniki trzeba będzie poczekać do 2019 i 2020 roku, kiedy to będziemy świadkami otwarć kilku naprawdę spektakularnych projektów. Projektów, które będą oznaczać nie tylko nowe rozdanie na biznesowej i biurowej mapie miasta, ale także na trwałe zmienią jego krajobraz

Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Zasadne wydaje się pytanie czy tak wysoka przyszła podaż nowoczesnej i prestiżowej powierzchni biurowej spotka się z odpowiednio silnym popytem z rynku i jak w przyszłości kształtować się będą stawki czynszu zarówno w strefie centralnej jak i w obszarach pozacentralnych.

Stabilny popyt na wysokim poziomie

W trzecim kwartale popyt netto - obejmujący nowe transakcje, umowy przednajmu oraz zwiększenia zajmowanej powierzchni - wyniósł około 150 tys. mkw. Renegocjacje wygenerowały kolejne ok. 45 tys. mkw. Autorzy raportu podkreślają, że w trzecim kwartale uwaga najemców ponownie skupiona była na centrum, ze szczególnym uwzględnieniem jego zachodnich obrzeży. To naturalny kierunek, w którym rozwija się biznesowa i biurowa stolica. Nie bez znaczenia pozostaje kompleksowa przebudowa Woli, której kręgosłupem jest wybudowana i rozbudowywana II linia metra.

Wysoki poziom popytu i umiarkowany wolumen nowej podaży pozytywnie wpływa na wskaźnik powierzchni niewynajętej, który na koniec września zmalał do ok. 13,3%. Obszarem najbardziej dotkniętym zjawiskiem pustostanów jest rejon Służewca, na co wpływ ma nie tyle ogólna sytuacja na rynku biurowym w Warszawie, ale głównie problemy infrastrukturalne odczuwalne w tym kwartale miasta.

Coworking - nowy trend najmu powierzchni

Zapoczątkowany ponad dekadę temu w USA model biur coworkingowych na dobre zadomowił się na stołecznym rynku. Do już obecnych np. Office Hub, The Brain Embassy, The Heart, Mindspace, BusinessLink, TechHub czy Campus Warsaw dołączają nowi gracze, jak ostatnio np. HubHub.

Zmiany w obszarze nowych technologii, ale także kultury czy mediów społecznościowych, pociągają za sobą zmiany sposobu pracy. A te nie dotyczą już tylko freelancerów czy start-up’ów, ale także średnich firm, a czasem też korporacji. Elastyczne miejsca pracy są odpowiedzią na potrzeby rynku, a coworkingowa ofensywa trwa i będzie trwać. Szczególnie, że jesteśmy świadkami wzmożonego zainteresowania tym segmentem globalnych graczy

Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Przestrzeń coworkingowa powstaje w największych i najbardziej nowoczesnych obiektach biurowych i spotyka się coraz większym popytem użytkowników, którzy z uwagi na fazę rozwoju nie są w stanie precyzyjnie przewidzieć swoich długoterminowych potrzeb. Dzięki takiemu rozwiązaniu tymczasem mają oni dostęp do przestrzeni biurowej wysokiej jakości, mogą korzystać z profesjonalnego wyposażenia biurowego, organizować spotkania z klientami w nowoczesnych salach konferencyjnych. Operatorzy biur coworkingowych widzą coraz większy potencjał rynku, a ci posiadający już na nim doświadczenie powiększają powierzchnię bądź otwierają nowe lokalizacje.

W cieniu MSSF 16

W perspektywie wprowadzenia od początku 2019 Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej nr 16 (MSSF 16), najemcy powierzchni zaczynają rozważać konsekwencje tych regulacji dla prowadzonej działalności biznesowej. Umowy najmu zawierane według obecnej praktyki rynkowej będą bowiem w dużym stopniu obciążać wskaźniki finansowe firm. Pula potencjalnych konsekwencji może być szeroka, od skrócenia czasu trwania umowy najmu powierzchni wraz z wprowadzeniem możliwości automatycznego jej przedłużenia do zakupu nieruchomości biurowej na własną działalność. Można również rozpatrywać ewentualny wpływ nowych zasad rachunkowości na wysokość stawek czynszu i poziom zachęt dla najemców.