Office

Spowolnienie na rynkach regionalnych nadal trwa

18 maja 2021

Ostatnie 3 lata na regionalnych rynkach biurowych odznaczały się rekordową aktywnością najemców i przyzwyczaiły nas do dobrych wyników. W I kwartale 2021 r. na 8 rynkach wynajęto łącznie jedynie 98 300 m kw. powierzchni, z czego najwięcej w Trójmieście (głównie w Gdańsku) i w Krakowie. Rynek biurowy w regionach przez ponad rok trwania pandemii COVID-19 odczuł również systematyczny wzrost poziomu powierzchni niewynajętej, by na koniec I kwartału osiągnąć rekordowy poziom 12,9%.

Na koniec marca 2021 r. całkowite zasoby biurowe na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin, Lublin) wyniosły ponad 5,8 mln m kw. Jedynie 46 400 m kw. nowej powierzchni biurowej dostarczono w I kwartale tego roku, co oznacza spadek odpowiednio o 47% i 42% w porównaniu do IV kwartału 2020 r. i analogicznego okresu 2020 r. Tak niski poziom nowej podaży to efekt oddania do użytkowania nowej powierzchni tylko w 2 miastach: Trójmieście i Krakowie. Rynek krakowski powiększył się o trzy projekty biurowe: Equal Business Park D (11 650 m kw.), Ocean Office Park A1 (7775 m kw.) i Lubicz I Business Centre (2000 m kw.). Z kolei na rynek trójmiejski dostarczono: Palio A (16 500 m kw.) i wybudowany na potrzeby własne biurowiec LPP Fashion Lab I (8500 m kw.).

Na rynkach regionalnych łącznie w budowie znajduje się obecnie około 695 000 m kw., z terminem dostarczenia do końca 2022 r.

Realizowane obecnie projekty w większości przypadków zostały rozpoczęte jeszcze przed pandemią. Deweloperzy są obecnie bardzo ostrożni w podejmowaniu decyzji odnośnie rozpoczynania nowych inwestycji, obserwują rynek, analizują popyt, przysłuchują się dyskusjom o powrotach do biura i wyczekują dogodnego momentu na start nowej inwestycji. Taka sytuacja może jednak doprowadzić do wystąpienia luki podażowej w kolejnych latach.

Klaudia Okoń, Konsultant, Business Intelligent Hub & Consultancy, BNP Paribas Real Estate Poland

Katowice to obecnie rynek z największą ilością metrów w budowie, odpowiadający za 25% wszystkiego, co się dziś buduje w regionach. Do największych realizowanych inwestycji na tym obszarze należą: Global Office Park A1 i A2 (27 700 m kw. i 27 500 m kw.) oraz KTW II (42 000 m kw.). Drugim rynkiem, odpowiadającym za 22% powierzchni w budowie, jest Kraków z największym realizowanym projektem, którym jest Brain Park I faza (30 000 m kw.). Trójmiasto z kolei odpowiada za prawie 20% realizowanych obecnie biur, a największym realizowanym projektem jest 3T Office Park (38 500 m kw.).

W I kwartale 2021 r. w regionach wynajęto 98 300 m kw. powierzchni biurowej, co oznacza 54% spadek popytu w stosunku do analogicznego okresu w 2020 r., który jeszcze funkcjonował w realiach przed-pandemicznych. Obecna sytuacja spowodowała, że renegocjacje notują najwyższy - 45% udział w strukturze popytu w regionach. Nowe umowy z kolei odpowiadają łącznie za 42% zrealizowanego popytu. Największymi transakcjami zawartymi od stycznia do marca 2021 roku były umowy zawarte w Krakowie i Trójmieście, w tym: renegocjacja umowy klienta poufnego z branży IT w budynkach Galileo, Newton i Edison w Krakowie o łącznej powierzchni 11 300 m kw. oraz odnowienie umowy Intel w Tryton Business House w Gdańsku na 9800 m kw.

Rynek, z którym obecnie mamy do czynienia przechyla się na stronę najemcy, w postaci wielu różnorodnych zachęt jakie wynajmujący oferują podczas prowadzonych negocjacji. Dotyczy to zarówno długości trwania umowy, możliwości optymalizacji powierzchni podczas okresu najmu, atrakcyjnego okresu zwolnienia z czynszu, który bezpośrednio wpływa na poziom czynszów efektywnych czy też wyższe niż dotychczas dofinansowanie do prac aranżacyjnych.

Mikołaj Laskowski, Head of Office Agency, BNP Paribas Real Estate Poland

Na koniec I kwartału 2021 roku współczynnik pustostanów oszacowany dla ośmiu głównych rynków regionalnych kształtował się na poziomie 12,9%, co daje łącznie 753 000 m kw. powierzchni biurowej dostępnej do wynajęcia od zaraz (poziom wyższy zarówno od tego w poprzednim kwartale – o 0,2 p.p. jak i od odnotowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku o 3,4 p.p.). Najwyższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotowano w Łodzi (16,9%), zaś najniższy w Szczecinie – 7,4%.

W I kwartale 2021 roku wywoławcze stawki czynszu w miastach regionalnych pozostały na stabilnym poziomie, choć rynek najemcy może spowodować wzrost spreadu pomiędzy czynszami bazowymi i efektywnymi w kolejnych kwartałach.