Capital Markets

Pandemia zmieniła reguły gry w sektorze inwestycyjnym. Magazyny liderem z rekordowym wynikiem

17 lutego 2021

W pandemicznym 2020 r. wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce był znacząco niższy (o ok. 30%) niż w rekordowym pod tym względem 2019 r. Biorąc jednak pod uwagę obecny klimat inwestycyjny, przekroczenie pułapu 5,3 mld euro jest znaczącym rezultatem. Pomimo ogólnoświatowego kryzysu ekonomicznego, poważnych reperkusji dla globalnego sektora nieruchomości i generalnego spadku sentymentu, apetyt inwestorów na zakupy w Polsce utrzymał się na solidnym poziomie - wynika z raportu At A Glance Investment Poland 2020, opublikowanego przez firmę doradczą BNP Paribas Real Estate Poland.

Beneficjentem obecnej koniunktury rynkowej jest zdecydowanie sektor przemysłowo – logistyczny, który rozwija się w Polsce w błyskawicznym tempie i cieszy się nieustannie rosnącym zainteresowaniem inwestorów z całego globu. To właśnie ten sektor po raz pierwszy w historii rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce zdominował strukturę podziału zainwestowanego kapitału, przynosząc niemal połowę wartości transakcji sfinalizowanych w ciągu roku. Uzyskane 2,6 mld euro jest jednocześnie najwyższym rezultatem osiągniętym w tym segmencie, o ponad 30% przewyższającym dotychczasowy rekordowy wynik z roku 2018 i o ponad 80% więcej niż w 2019 r. W czołowej dziesiątce transakcji pod względem wielkości zaangażowanego kapitału, sześć dotyczyło produktu z rynku przemysłowo-logistycznego. Przedmiotem akwizycji były zarówno portfele bądź całe platformy magazynowe, jak np. Goodman przejęty przez GLP Group i portfel Hillwood nabyty przez Rosewood, jak i pojedyncze nieruchomości, w tym bardzo pożądane przez nabywców centra dystrybucyjne e-commerce - Amazon w Poznaniu nabyty przez Blackbrook i Amazon Wrocław, który zasilił portfolio Hines.

Wysoki popyt na magazynowy produkt inwestycyjny przekłada się na oczekiwania cenowe sprzedających i silną presję na kompresję stóp kapitałowych, które obecnie dla najwyższej klasy obiektów logistycznych czy wyspecjalizowanych lokalizacji typu BTS mogą oscylować nawet ok. 5.25%.

Na celowniku inwestorów były zarówno duże portfele magazynowe i całe platformy, jak i pojedyncze nieruchomości różnej klasy, zwłaszcza te z zabezpieczonymi długoterminowymi umowami najmu. Szczególną grupę stanowią centra dystrybucyjne zajmowane przez wiodących operatorów e-commerce, dla których stopy zwrotu uległy kompresji do ok. 4.20%. Sentyment kupujących w 2020 r. wyraźnie odzwierciedlał bardzo korzystną sytuację nieruchomości przemysłowo – logistycznych oraz pozytywne perspektywy dalszego rozwoju tego sektora. Stały wzrost e-commerce, rosnące zapotrzebowanie na obsługę logistyczną i kurierską, spodziewany rozwój młodego segmentu logistyki ostatniej mili oraz wywołane pandemią procesy nearshoringu, przyczynią się do dalszego umocnienia magazynów w Polsce. Spodziewamy się, że w 2021 r. utrzyma się jego wiodąca rola na rynku inwestycyjnym.

Mateusz Skubiszewski, Head of Capital Markets, BNP Paribas Real Estate Poland

Sektor biurowy, z wartością transakcji ok. 2 mld euro, odpowiadał za ok. 37% całkowitego wolumenu inwestycyjnego wypracowanego w ciągu całego roku. W porównaniu z 2019 r., który dla tego segmentu inwestycyjnego zamknął się rekordowym rezultatem, w 2020 r. całkowita wartość sfinalizowanych akwizycji spadła niemal o połowę. Model pracy zmierzający w kierunku hybrydowym, niepewność dotycząca wysokości popytu na powierzchnie biurowe i ograniczony apetyt inwestorów na biurowce zlokalizowane na rynkach regionalnych można zaliczyć do grona najważniejszych reperkusji wywołanych pandemią i ostrym reżimem sanitarnym. Regiony, których udział w poprzednich latach systematycznie przyrastał, w 2020 r. przyciągnęły ok. 30% kapitału zainwestowanego w biura, a liderem pod tym względem był Kraków, gdzie akwizycje objęły m.in. dwa budynki High 5ive (4 i 5) zakupione przez Credit Suisse, kompleks Equal Business Park (budynki A, B, C oraz będący w budowie D) przejęty przez spółkę Apollo-Rida i Ares oraz kolejny komponent kompleksu Podium Park (budynek B) nabyty przez Globalworth. Wśród największych transakcji sfinalizowanych w Warszawie jest m.in. nabycie przez Commerz Real w imieniu Hana Financial Investment obiektów A i B kompleksu Lixa, akwizycja Wola Center przez Hines czy zakup przez DEKA wieży biurowej Generation Park Z za ok. 98 mln euro.

Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, w sektorze biurowym dla najwyższej klasy aktywów w Warszawie można uzyskać obecnie stopę zwrotu ok. 4,60%, podczas gdy na początku roku, jeszcze zanim pandemia dotarła do Polski, negocjacje toczono przy poziomie zawierającym się w przedziale 4.25% - 4.35%.

Rok 2021 będzie nadal naznaczony pandemią i szerokim zastosowaniem modelu hybrydowego w pracy biurowej, jednak pozytywne informacje o kolejnych szczepionkach na Covid-19 przybliżają powrót do biur coraz większej liczby pracowników. Sentyment inwestorów do produktu inwestycyjnego klasy Core i Core+, szczególnie usytuowanego w prężnie rozwijających się strefach biurowych Warszawy i wiodących rynków regionalnych, będzie się systematycznie umacniał. Pewna liczba transakcji zainicjowanych przed wybuchem pandemii, pod jej wpływem została „zamrożona”, ale strony wciąż mogą wrócić do zawieszonych rozmów i ukończyć proces w 2021 r. Spodziewamy się również wzrostu zainteresowania obiektami, których cykl życia jako biurowca dobiega końca, a które natomiast mogą stanowić atrakcyjną lokalizację pod nieruchomości mieszkaniowe cieszące się nieustanie rosnącym popytem.

Piotr Goździewicz, Dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland

2020 r. potwierdził natomiast wyraźny spadek apetytu inwestorów na nieruchomości handlowe. Zawirowania w branży wywołane pandemią i stały wzrost segmentu e-commerce, który zdecydowanie przyspieszył na skutek restrykcji nakładanych na działalność sklepów i usług stacjonarnych, odbiły się na zainteresowaniu inwestorów nieruchomościami z tego sektora. W ciągu całego roku sfinalizowane zostały transakcje o wartości ok. 658 mln euro co stanowi zaledwie ok. 30% średniego wolumenu z poprzednich pięciu lat. Zdecydowana część tej kwoty przypadła na II kwartał, kiedy udziały Lone Star w GTC zostały zakupione przez węgierski fundusz państwowy Optimum Ventures. Portfel będący przedmiotem umowy objął także centra handlowe GTC (Galeria Północna w Warszawie i Galeria Jurajska w Częstochowie). W kontekście obecnie zachodzących fundamentalnych zmian w zwyczajach zakupowych klientów i ich bezpośredniego przełożenia na kondycję obiektów handlowych, zainteresowanie inwestorów skupia się obecnie na tzw. centrach zakupów w sąsiedztwie (proximity centres), małych parkach handlowych, supermarketach z ofertą dyskontową i wolnostojących wyspecjalizowanych obiektach handlowych. W sektorze handlowym w ciągu 2020 r. nastąpiła dekompresja stóp kapitalizacji dla wiodących centrów handlowych o około 50 punktów bazowych. Na sytuację w nadchodzących miesiącach wpływ może mieć wiele czynników, z których kluczowy będzie rozwój sytuacji epidemiologicznej i działalności w warunkach reżimu sanitarnego, niosące poważne konsekwencje dla operatorów handlowych, usługowych a zwłaszcza gastronomicznych oraz rozrywkowych. Wzrost sentymentu inwestorów w stosunku do formatu handlowego z segmentu szeroko pojętego „convenience” odzwierciedlony jest w stopach kapitalizacji zawierających się w przedziale 7,00% - 8,00% dla małych parków handlowych, dogodnie usytuowanych w sąsiedztwie dużych skupisk mieszkalnych.

Globalna pandemia jest dla rynków akademickim przykładem „black swan”, zdarzenia, którego nikt nie był w stanie przewidzieć i nikt nie był do niego przygotowany. Rynki inwestycyjne krok po kroku przystosowują się do nowej sytuacji, której najtrudniejszym aspektem było i wciąż jest ograniczenie możliwości podróżowania. Zapewne jeszcze kilka najbliższych miesięcy upłynie pod znakiem ograniczonej aktywności inwestycyjnej, jednak już w drugiej połowie 2021 spodziewane jest solidne odbicie.

Mateusz Skubiszewski, Head of Capital Markets, BNP Paribas Real Estate Poland