Rok 2020 był trudnym i pełnym wyzwań rokiem dla sektora biurowego w Polsce. Spodziewane od początku pandemii COVID-19 spowolnienie na rynku biurowym jest widoczne, przy czym wydaje się, że nie będzie ono miało charakteru długotrwałego. W miastach regionalnych nie tylko deweloperzy, ale również najemcy ostrożniej podejmowali decyzje, co znalazło swoje odzwierciedlenie w wolumenie podpisanych umów najmu. Zakontraktowane 580 000 m kw. było wynikiem gorszym o ponad 100 000 m kw. w porównaniu do 2019 r.
Na koniec grudnia 2020 r. całkowite zasoby biurowe na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin, Lublin) osiągnęły niemal 5,8 mln m kw. Kraków z 1,55 mln m kw. powierzchni biurowej (27% całkowitego wolumenu biur istniejących w regionach) niezmiennie pozostaje liderem pod tym względem. Wrocław, który kolejny raz znalazł się na drugim miejscu, może pochwalić się stokiem biurowym o powierzchni ponad 1,2 mln m kw. Natomiast wielkość zasobów istniejącej powierzchni biurowej w pozostałych sześciu miastach regionalnych waha się od ponad 183 tys. m kw. w Szczecinie i Lublinie do prawie 900 tys. m kw. w Trójmieście.
W 2020 r. oddano do użytkowania 37 nowych projektów biurowych o łącznej powierzchni 393 300 m kw., co stanowi tylko około 70% w porównaniu do ilości powierzchni dostarczonej na rynki regionalne w 2019 r. Najwięcej nowej podaży w 2020 r. – 140 700 m kw. (36% wolumenu nowej podaży) przypadło na rynek krakowski, gdzie największym projektem dostarczonym na rynek był biurowiec High 5ive 4, o powierzchni 23 500 m kw., oddany do użytkowania w I kwartale 2020 r. Drugim rynkiem pod względem nowej podaży w 2020 r. są Katowice, z ponad 61 300 m kw. nowej powierzchni. Sektor biurowy w tym mieście powiększył się o cztery obiekty, z których największe to budynki A i B kompleksu Face2Face, o powierzchni odpowiednio: 26 200 m kw. i 19 600 m kw. Rynek w Trójmieście z nowo dostarczonymi 60 300 m kw. uplasował się na trzeciej pozycji, gdzie w ręce najemców zostało oddanych sześć nowych projektów. Do największych zaliczamy m.in. Olivia Prime B, z 25 000 m kw. powierzchni i biurowiec Wave A, którego powierzchnia najmu wynosi 23 600 m kw. Rynek wrocławski uplasował się zaraz za podium, z powierzchnią nieznacznie tylko mniejszą, niż ta dostarczona w Trójmieście. Cztery nowe projekty we Wrocławiu dały w sumie ponad 58 000 m kw. nowej powierzchni, z czego największym projektem było Centrum Południe (23 700 m kw.). Z pozostałych rynków regionalnych na uwagę zasługuje rynek łódzki, który w 2020 r. powiększył się o prawie 51 000 m kw. nowej powierzchni. Widoczne spowolnienie pod względem nowej podaży w 2020 r. odnotowały najmniejsze rynki biurowe w Polsce: w Lublinie nie oddano do użytku ani jednego projektu, a w Szczecinie zaledwie jeden o powierzchni 3 400 m kw.
Niepewna sytuacja rynkowa nie wpłynęła negatywnie na rozpoczęte już inwestycje, które są realizowane zgodnie z harmonogramem. Deweloperzy kontynuują trwające prace budowlane, ale decyzje o rozpoczęciu nowych inwestycji są często przesuwane w czasie. Ponadto, kilka inwestycji zostało tymczasowo wstrzymanych, a ich wznowienie planowane na kolejne miesiące, jest uzależnione od rozwoju sytuacji pandemicznej w kraju. W perspektywie 12 miesięcy najdynamiczniej będą rosły rynki: katowicki, krakowski oraz trójmiejski. Ten ostatni rynek małymi krokami zbliża się do przekroczenia pułapu 1 mln m kw. istniejących zasobów biurowych. Do największych realizowanych inwestycji poza Warszawą należą: kompleks Global Office Park firmy Cavatina (55 100 m kw.) i .KTW II firmy TDJ Estate (42 000 m kw.) realizowane w Katowicach, Ten Office Buma A1 (12 700 m kw.) i Teritium Business Park III (12 500 m kw.), obie inwestycje w Krakowie i obie realizowane przez Buma oraz wrocławski biurowiec MidPoint 71 (36 900 m kw.) firmy Echo Investment.
Rosnąca liczba ofert podnajmów jest obecnie jedną z najbardziej widocznych konsekwencji pandemii na rynku biurowym w Polsce. Na koniec roku na rynkach regionalnych wolumen powierzchni oferowanej na podnajem osiągnął około 150 000 m kw. Wśród rynków regionalnych największy wybór przestrzeni na podnajem oferują firmy we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście. Dzięki temu rozwiązaniu, najemcy różnych branż mają możliwość wynajęcia biura na krótszy okres i w atrakcyjniejszej cenie, niż w przypadku tradycyjnej umowy najmu. Umowy podnajmu wiążą się jednak z ograniczonymi możliwościami zmiany aranżacji lub nietypowymi okresami najmu, co z drugiej strony może powstrzymywać firmy przed wyborem takiej opcji.
Wraz z rozpowszechnieniem się elastycznego modelu pracy zyskaliśmy pewność, że biura pozostaną niezbędnym elementem dla funkcjonowania firm. Po wielu miesiącach pracy zdalnej, utrzymanie maksymalnej wydajności jest wyzwaniem. Potrzebujemy ciągłej wymiany informacji z innymi ludźmi, codziennej ludzkiej interakcji oraz miejsca profesjonalnie przystosowanego do pracy. Dlatego biuro zawsze będzie punktem centralnym każdej firmy. Jednak można oczekiwać, że najemcy będą wymagać większej elastyczności, co do okresu najmu oraz zajmowanej powierzchni jak i opcji podnajęcia zajmowanej powierzchni biurowej
Mikołaj Laskowski, Head of Office Agency w BNP Paribas Real Estate Poland
Wskutek pandemii całkowity wolumen popytu w 2020 r. na rynkach regionalnych był niższy tylko o ok. 16% r-d-r. Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w okresie od stycznia do grudnia 2020 r. sięgnęło 582 200 m kw., co biorąc pod uwagę sytuację pandemiczną jest dobrym wynikiem. W 2020 r. trzy rynki regionalne (poznański, łódzki i wrocławski) odnotowały wzrost popytu brutto, z czego rynek poznański zanotował wzrost popytu brutto aż o 55% w stosunku do 2019 r. Pozostałe rynki zanotowały spadki, a największy dotyczył rynku krakowskiego (o około 40% w stosunku do rezultatu uzyskanego w 2019 r.).
W 2020 roku najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom: 47% (włączając umowy przednajmu). Renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów odpowiadały za 38% zarejestrowanego popytu, ekspansje za 13%, a 2% stanowiły umowy na potrzeby własne właścicieli nieruchomości. Rekordową w 2020 r. była umowa przednajmu Allegro, który wynajął 26 000 m kw. powierzchni w biurowcu Nowy Rynek D1 w Poznaniu. Największą umową odnowienia była z kolei umowa firmy ABB, opiewająca na 20 000 m kw. w biurowcu Axis. Najwyższą aktywność najemców zarejestrował sektor IT, który w całym 2020 r. odpowiadał za ponad 41% zrealizowanego popytu brutto. Firmy z tego sektora podpisały również znaczące umowy najmu. Do największych z nich (oprócz wspomnianej wcześniej umowy Allegro) zalicza się: umowę przednajmu Fujitsu na 16 300 m kw. w Technology Solutions w Fuzji w Łodzi oraz nową umowę poufnego najemcy na 14 500 m kw. w Tertium Business Park C w Krakowie.
Na koniec czwartego kwartału 2020 r na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz pozostawało prawie 736 600 m kw. powierzchni biurowej, czego wynikiem jest stopa pustostanu na poziomie 12,7% (wzrost o 0,8 p.p. kw./kw. oraz wzrost o 3.1 p.p. w porównaniu do końca 2019 roku). Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Łodzi – 16,4 %, najniższy w Szczecinie – 6,9%.
Ostatnie 3 lata na regionalnych rynkach biurowych odznaczały się rekordową aktywnością najemców i przyzwyczaiły nas do dobrych wyników. Ostatni rok przyniósł spowolnienie, jednak wydaje się, że jego skutki nie muszą mieć charakteru długotrwałego. W zależności od dalszej sytuacji zdrowotnej, tempa szczepień, działań i restrykcji rządowych oraz zmieniających się preferencji najemców sytuacja na rynku może się zmienić. Kolejne miesiące przyniosą odpowiedź na najbardziej nurtujące wszystkich pytanie: jak zachowa się rynek w 2021 r.
Klaudia Okoń, Consultant, Research and Consultancy Department, BNP Paribas Real Estate Poland
